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銀行が融資できない物件とは?

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ID非公開さん

2017/2/1119:35:26

銀行が融資できない物件とは?

地元に一棟八戸のテラスハウス形式のアパートの一戸が
格安で売りにでています。

場所的にも環境的にもまあOKです。相場より1千万円安く1980年代の鉄骨造りです。
あまりに安いので事故物件か、もしくはこれから建て替えや
修繕費が出てて来てお金がかかるので安いのかと思いましたが
そうではなく銀行の融資がおりない物件で現金で購入しなければ
いけないと不動産屋に言われました。

銀行が融資できないという事は建て替えも不可能。
将来的に資産価値は全くなくなるからでしょうか?

投資目的ではなく、離婚する事になり子供と住める
アパート、マンションを探しているところです。
安ければ購入しても良いのではという考えが頭をよぎり
何件かアパートを見に行き始めたところです。

どなたか専門的な知識がございましたら御教示頂ければ幸いです。

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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ベストアンサーに選ばれた回答

kenanami3150さん

2017/2/1211:48:26

不動産問題に取り組んでいる年配の者です。

あなたの場合、質問文の概要から推すと、「連棟式物件」ではないで
しょうか。

俗にテラスハウスと称することも一般的ですが、これは銀行融資が不可
であることはもちろん、建物自体が朽ちてきても、各戸が単体で建て直
しすることは不可です。

なぜなら、その建物全体で「一棟」として建築確認がなされているはず
ですので、建替えるなら一棟全体でしか建築確認が取れないからです。

もっとわかり安く言えば、
仮に、一戸建て住宅の「フロ場」のみを壊して建て直し、一戸の建物と
する、ようなイメージです。

従って、安いのは当然?よりもむしろそれが「普通の価格」なのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
この連棟式建物は、バブル期時代に流行ったもので、
――道路に対して直角に細長い土地を生かす―――ための手段として
企画されたものが多いようです。

その住戸を所有している人は、古く朽廃した建物を、建替えることも
できずに途方に暮れている、と言うのが現実です。

従って、あなたが「捨て金」でも良い、余生を過ごしたい――などで
あるならともかく、そうでなければ避けたい物件です。

最後に、連棟式物件でも、
――建物が連棟式になっているだけで各戸が道路に面している―――
なら話は別で、所定の手続きにより建替えることも可能です。

以上、参考になれば幸です。
--------------------
★更に質問があれば「回答リクエスト」からどうぞ。(再質問限定)
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    質問者

    ID非公開さん

    2017/2/1218:58:48

    御回答どうもありがとうございます。

    連棟式物件で間違いないと存じます。
    素人の私にも大変分かりやすく説明して頂き
    どうもありがとうございます。

    なんとなくですが、建て替え不可能な将来的に
    資産価値がなくなる物件ではないかと素人ながら
    考えておりました。
    やはり捨て金になる物件ですね。

    今回は自身も急がずにもう少し勉強してから不動産に
    手を出すか、一生賃貸もありではないかという気持ちが
    出て参りました。

    また知恵ノートの方も少しずつ読んで不動産に関して
    勉強させて頂ければと存じます。

    URLまで貼って頂きどうもありがとうございました。

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質問した人からのコメント

2017/2/19 01:05:38

皆様御回答どうもありがとうございました。

頂きました皆様の御回答全て大変勉強になりました。

今回は二度に渡り御回答頂きましたkenanami3150さんを
ベストアンサーに選ばさせて頂きます。

知恵ノートも今後の参考にさせて頂きます。
どうもありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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inakamono_05さん

2017/2/1415:11:27

接道義務(公道に2m以上の幅で接している義務)を達成していない。接している道路が私道で私道の共有権を有していない。土地の境界に争いがある。土地面積に対する建蔽率・容積率がオーバーしている。そもそも建物が建築基準法に適していない。考えられることはこのくらいでしょうか。建て替えができないのは、前者の2つですが、銀行融資がおりない土地ってことは、将来どころか既に資産価値がないってことです。一般人が購入すべきではありません。プロなら周囲の土地も買って、資産価値のある土地にして改めて開発するなどの方法はありますが、一般人では買った瞬間から苦労することになります。

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xtggq956さん

2017/2/1120:31:10

金融機関は不動産に対して積算評価をします。

幾らで売りに出されているのかわかりませんが、担保価値が
ないので融資が下りないことが考えられます。

(融資が下りない理由)
〇違法建築
〇再建築不可
〇売却価格に対して担保価値の不足
〇その他

相場より1千万円安いのは、買える人は現金でしか
買えないので限定されるからです。

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2017/2/1119:58:46

銀行がお金を貸さないのは、競売に掛けてもお金にならないということですよね。
説明がよくわからないのですか、既存不適格建物とか、使用貸借上の建物とか、
何か瑕疵のある建物でしょうね。
よく不動産屋さんに聞いたほうがいいと思います。

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