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maat17feさん

2017/5/1400:32:48

回答お願いします

不動産についてです。

賃借してるアパートがあります。
そこに住んでいたA住居人の家の鍵に木くずを入れられました。
そのあとAさんは管理会社に賃貸物の修繕等(民法606条)に乗っ取って請求しました。この場合の修理費用は免除されます。

そこで問題なんですが個人で監視カメラをつける場合管理会社に対してカメラ代を請求する事は可能でしょうか?

民法608条はどの様に解釈したら良いですか?

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2017/5/1409:51:38

不動産業者です。

まず民法より特別法の借地借家法が優先されますが、この場合借地借家法第33条(造作買取請求権)になると思います。(ちなみに民法608条は任意規定でもあります。)

借地借家法第33条では、監視カメラなどの造作品の買い取り請求ができるのはあくまで賃貸人の許可を得たものですから、許可なしであればできません。
むしろ、他の回答にもあるように原状回復義務に抵触しますので、退去の際は撤去する義務が生じます。

又、一般的な契約書なら『乙(賃借人)は、甲(賃貸人)の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。』としているのがほとんどです。


もし、賃借人が勝手に付けた物を賃貸人が全て費用負担しなければならないなんて、普通はあり得ない事でしょう?

質問した人からのコメント

2017/5/16 19:59:39

この場合借地借家法が適用されるのですね!
ありがとうございます

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popojitさん

2017/5/1618:40:09

結論から先言えば、監視カメラは「造作買取請求権」の対象外となり、設置必要の請求はできません。
以下、ざっくりとその理由を。

>個人で監視カメラをつける場合、管理会社に対してカメラ代を請求する事は可能でしょうか?

原則、できません。
ただし、Aが管理会社の承諾を得て取り付け、代金は管理会社が支払うという特約を結べば、可能です。

>民法608条はどの様に解釈したら良いですか?

本条は、1項必要費、2項有益費の規定です。
監視カメラの設置費用は、社会通念上、賃貸建物の必要費にも有益費にも該当しないのが原則です。

質問内容から、監視カメラの設置費用については、造作買取請求権についての話ではないかと思われます。
仮にそうだとすれば、民法ではなく、借家法の問題となります。

>造作買取請求(借家法33条1項)について

まず、原則として、監視カメラは同条項の「造作」には当たりません。
したがって、賃借人が自己の費用で設置したとしても造作買取請求はできないことになります。

実務上、本条項の「造作」とは「建物に附加された物件で賃借人の所有に属しかつ建物の使用に客観的便益を与えるものをいう」とされます。(最判昭29.3.11)
また、この判例は「設置した家庭用エアコン買取請求」の事案ですが、元々賃貸建物にはエアコンを設置のための造作が施されていたこと、この家庭用エアコンは取り外しても他で設置使用が可能であることなどから、「造作」には当たらないとしています。
別の言い方をすると、建物から取り外してしまうとその価値が大きく下落してしまうものは付加一体物として「造作」に当たるが、そうでないものは「造作」には当たらないということです。

これを本件に当てはめると、「建物の使用に客観的便益を与えるもの」かどうかは別にして、監視カメラは建物の付加一体物としての「造作」には当たらないことになります。

thank_youさん

2017/5/1404:53:22

大家です。事前に大家の承諾があれば 別ですが、請求は可能だけど大家としてはそんなもの払うわけがないでしょう。どうしても払って欲しいという事なら裁判をするしかないと思います。一般的な契約書では現状回復義務が定められています。有益費償還請求権よりも原状回復義務が優先すると思慮します。また、有益費償還請求権の排除特約があればもっと簡単に拒否出来るでしょう。

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