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借地権の更新と住宅ローンの関係について教えてください。 両親の代から住んで...

tat********さん

2017/9/822:29:09

借地権の更新と住宅ローンの関係について教えてください。

両親の代から住んでいる自宅の建替えを検討しています。
土地は借地で、両親の他界前後(今から約3年前)に私の名前で普通借

地権で30年の契約更新を行いました。その際、更新料は発生していませんし、賃料も値上げされていません。
先日、住宅ローンの事前審査にも何とか通る事ができました。

土地の貸主はお寺で、窓口となっている奥様に以前に口頭で建て替えについて相談した所、快諾を頂いていましたが、先日改めて念押しで建て替えを伝えた所、ご住職の体調が悪いため、素人の奥様ではなく総代となっている不動産関係の企業の担当者と話をして欲しい、また定期借地権でお願いしたいと言われました。
私の代(40代、夫婦のみ、子供なし)のみ住めれば良いので、特に定期借地権でも構わないのですが、ここで質問です。

1.定期借地権を念のため、60年間に設定してもらう事は可能でしょうか?

2.銀行は普通借地権の契約書しか見ていません。定期借地権に代わってしまうと住宅ローンに問題が出てきますか?
問題がある場合は、住宅ローンが実行(上棟のタイミングで全額融資されます)された後で、定期借地権の契約に変更する形でも構わないでしょうか?

3.2.が問題がある場合は、普通借地権で引き続き貸主にお願いしようと思っています。その場合は更新料は必須となるのが通例でしょうか?

長文となり申し訳ありません。どうぞ宜しくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

fud********さん

2017/9/1122:56:00

長年、不動産業も取引士として行なっている者です。地主様を取りまとめている不動産会社に質問者様が考えられていることを相談し、協議されるほうが確実かとは思いますが一般的な不動産関連法律・慣習等の視点から回答致します。

1.定期借地権を念のため、60年間に設定してもらう事は可能でしょうか?

一般的定期借地権(新法)でしたら50年以上で定めるのが可能ですので地主様と質問者様とで合意できれば60年へ延長することは可能です。但し、契約書の条項には特約として次の3つを盛り込み、公正証書等による書面で作成する必要があります。①借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨②建物の建替えによる期間延長をしない旨③(質問者様が地主様に対し)建物の買取り請求権を依頼しない旨

2.銀行は普通借地権の契約書しか見ていません。定期借地権に代わってしまうと住宅ローンに問題が出てきますか?

銀行側は普通借地権の契約書を元に融資実行可能と判断しているため、定期借地権に内容が変更となると契約書の条項を新たに一から確認し、新たな定期借地権で融資実行可否を判断することになります。質問者様の経済力や属性にもよりますが、新たな契約書の内容によっては融資を受けられなくなる可能性もあります。


・問題がある場合は、住宅ローンが実行(上棟のタイミングで全額融資されます)された後で、定期借地権の契約に変更する形でも構わないでしょうか?

一度締結した契約内容を融資を受けた後に自己都合で変更することは原則、認められません。例えば、質問者様がご友人に一カ月だけ5万円貸してと言われ貸与し、半月してからご友人にやはり気が変わったから1年後に返すと言われたら...どうでしょうか。契約当事者の一方が亡くなった等のやむを得ない場合以外は融資を受ける元となる契約内容の変更は出来ないです。

3.2.が問題がある場合は、普通借地権で引き続き貸主にお願いしようと思っています。その場合は更新料は必須となるのが通例でしょうか?

現在の普通借地権契約書に更新料の記載がある場合は更新料は必須となります。逆に更新料について明確な記載がない場合は質問者様と地主様当事者間で協議して決める形になります。

  • 質問者

    tat********さん

    2017/9/1513:06:51

    詳しい内容を丁寧にご回答頂き、ありがとうございます。
    地主様、不動産会社に事情を説明して相談した所、現在の普通借地権契約書のまま、進めて頂けそうです(更新料については現在の契約書には記載はありませんが、これからになります)。
    また何かありましたら、ご指導を宜しくお願いいたします。

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