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借地契約についてお聞きします。 こちら地主です。隣地のタバコ屋さんと借地契...

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ID非公開さん

2017/10/415:24:40

借地契約についてお聞きします。

こちら地主です。隣地のタバコ屋さんと借地契約をしておりましたが、事業主がお亡くなりになり、相続人の娘さんから住む人がいないので借地権をお返ししたい

と申し出されました。
借地契約の解消は良いのですが、娘さんからの請求額に躊躇しております。

借地は都内、17.5坪。路線価格170万円で約3,000万円の土地になります。
当地の借地割合は7:3で、2,100万円の請求です。
借地期間は69年間で、祖父がタバコ屋さんと知り合いで当初は無償で貸しておりました。(23年間)
祖父亡き後も格安の契約(年間地代3~8万円)が続きましたが、さすがにバブル期には赤字となり再三
タバコ屋さんに値上げの交渉をしましたが拒否され、更新料も借地価格の10%の220万円を打診しましたが、これも断られ50万となりました。
タバコ屋さんがお亡くなりなられた最後の19年間、固定資産税の約3倍の年間地代18万円でようやく利益が出ましたが、残りの50年は無償期間を含め、ほぼ利益なしかマイナスになります。
娘さんの提示する金額に難色を示して、これまでの破格の契約だったことを伝えましたが、
『過去は関係あるの?今の資産価値で決まるのでしょ?他に売ることもできる!』と言われました。
こちらとしては、タバコ屋さんはうちに感謝すらしているとも思っていたのに、無き祖父もお墓の中で嘆いていると思います。これまでこちら3代にわたり、タバコ屋さんを応援する思いで無償・格安の契約を結んできましたが、借地権を返してもらうのにこの申し出は受けなければならないのでしょうか?

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あがく人さん

2017/10/516:35:21

質問者様は買い取らないことが出来ますが、こういう
事をしでかす人は、借地権を第三者に転売しますよ。
借地権は、地主の許可がないと転売できないのですが、地主と話し合いが成立しない場合、借地人は、裁判所に借地非訟事件を起こせば、裁判所が地主に変わって、新借地人が借地権を得ることになります。新借地人の借地条件は、旧借地人の借地条件と同じ条件になります。
承諾料は、借地権の1割程度。借地非訟事件でもほぼ同じ判決が出ています。

お気の毒様なお話です。

善意を平気で裏切る人が居るのもまた事実です。

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    質問者

    ID非公開さん

    2017/10/520:35:37

    お答え有難うございます。恩を(売るつもりありませんでしたが)仇で返され、空しいです。呪い殺す以外、私に出来る事は無いのでしょうか?

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ange_tomtomさん

編集あり2017/10/416:48:25

なんて女でしょうね。
他人の土地をなんだと思ってるのかとびっくりしました。
貴方が貸してる側ですよね?

とりあえず何故あなたが相手から何がしかを請求されているのかわかりません。
まず借地契約を結ぶにあたり、大昔にいくらか相手からもらっていますよね?
そして今は賃料として年間18万もらっていると。
その大昔に払った分の差額を返せということでしょうか?
返す必要は全くありません。
また、借地の無断転貸・無断増改築・相当期間の賃料不払い、全て違法です。

税務署に連絡するぞと脅しては?
今まで賃料を取らなかった期間があるということは、賃料分の金銭的援助と同義です。
その援助額に則って贈与として過去に遡り追加徴税されます。
贈与された側が払うのが贈与税です。
また、借りている側、つまりタバコ屋娘は勝手にあなたの土地を売ったりできません。
ふざけたやつです。
賃料を取らないでいてあげたところを過去に遡って今から利子を付けて回収する裁判を起こすといってもいいですね。
何を勝手に売ろうとしているんだ。
タバコ屋娘の頭の悪さにただただ驚きです。

借地人は、借地契約において中途解約ができる特約を定めていない限り、期間の途中に借地契約を解約することはできません。
借地契約の期間は、借地権者が借地を利用する権利を保護するという意味があるだけでなく、
地主にとっても、期間中の地代を得られる権利を保証するという意味があります。
なので借地人から一方的に契約を終了させることはできません。
そして地主を守るために、途中で解約するときは解約を申し出た側(つまりタバコ屋娘)がこの先の賃料をむしろあなたにいくらか色をつけて払わなければいけません。

まず確認してほしいことは契約を途中で終了させることができる文言は契約書に入っているかです。
また、あなたは過去の支払いを断られたところや、最初の23年間分を今から裁判を起こし回収することもできます。
契約書には当然「ただでカス」とは書いてあるはずがないのですから。

次に中途解約をできる特約を定めている場合には、その特約に基づき、借地契約を終了できます。
この場合、解約申入れから契約が終了するまでの期間が借地契約において定められていない場合には、解約を申し入れてから1年後に借地契約が終了することになります。
今すぐ終了とはいきません。

何も知らないと思って馬鹿にしてますね。
全てはあなたの味方です。
相手の要求はひとつも飲まなくても大丈夫です。
当然相手に土地は売れません。
向こうに「借地契約を終えたいならこちらの要求を飲め。今までおじいさんたちの顔を立てていたがもう我慢の限界だ」と言いましょう。
「過去の未払い賃料の請求を受けること」「来年分と今年分の賃料支払いをすること」の二点を相手に要求。
こちらからは一文たりとも払う必要はありません。

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