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家を建てるために土地を購入しました。 前回の測量が30年ほど前に行われたもので...

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ID非公開さん

2017/11/1504:17:04

家を建てるために土地を購入しました。
前回の測量が30年ほど前に行われたもので土地契約後に再測量を行いました。(1部杭がなかったようです)
すると仲介会社から急に隣の家のブロックは共有

ブロックなので覚書を作ってもらいますと連絡が来ました。

契約時には共有ブロックがある(越境かどうかも不明)などの説明など全く聞いていません。

再測量を行ったのも共有ブロックの杭ではなく他の部分の土地の境界線をハッキリさせるためと契約時に説明されました。

共有部分がある土地だけは購入したくないと思っていたのでとても憤慨しています。
この場合告知義務違反等として契約破棄等行えるのでしょうか?

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カテゴリマスター

2017/11/1811:21:48

コンサルをしている元宅建業者です。
あなたは現在、契約が済んで最終決済引渡し前の状態だと解釈した上でお話しますが、契約書の条文に「売主は境界を明示すること」などの文言が記載されていませんか?

境界明示の「手法」は何通りかありますが、仲介業者が「ハッキリさせる」と説明した「ハッキリ」が、どの程度のものか不明です。

「共有ブロック」とありますが、境界「壁」などがブロックで設置されている場合は「壁の中心部分」が境界線というのは多くあります。
その場合、ブロック塀は「共有」となり、破損などは共有負担になります。

これは、境界壁の厚さをできるだけ「薄く」して、各々の敷地をより広く使用できるようにした設置方法ですが、トラブルはよくあります。

そこで「共有部分がある土地だけは・・・」購入したくないとありますが、
敷地に対して「共有」ならともかく、境界壁は日常に共有は自然ですよ。

そして、要は「境界の明示方法が納得できない」だけのことでしょ?

これは告知義務の問題でもなければ契約破棄をする問題ではないですよ。
ブロックの共有は前述の通りですが、境界壁の対処は隣地同士の合意によることになります。

その合意内容は、あなた側敷地内に壁を作るから、この壁は撤去する――などでしょうか。

そして隣地との壁が「共有」だから契約破棄をする―――なら可能ですが、その際は違約金が発生することになるはずです。

なぜなら、理由内容はどうであれ、あなた側の意志で破棄なのですから、
「契約解除」するならその方法が契約書に規定されているはずだからです。

ここは、前述したように「共有」の意味を正確に解釈して「続行」する方が良いのではないかと思うのですがどうでしょう。

そして境界を明示する最良なのは「確定実測図」などであり、これはその境界点に接する隣地全所有者の実印と印鑑証明を添付して作成したもので、後年の売買の際でも基本的に正確なものです。

あるいは通常、現境界杭と測量図が合致していれば、十分に境界の根拠になり得ます。

以上、参考になれば幸です。
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lolonoa_maetinさん

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2017/11/1717:25:24

そんな覚書は、購入前に言って欲しいですね。
さて、この場合、売主からの告知は、なかったようですが、
契約破棄をやるには、ほねが折れるかもしれませんよ。
契約書、重要事項説明書を精査してみないと、何とも
言えません。
境界非明示とか、書いてあれば、危ういですね。

miaki_koedaさん

2017/11/1514:11:40

土地と土地の境界の上にブロックを造る場合、
1、あなたの土地の上にあなたの費用負担であなたがブロック塀を造る。
2、隣人が隣人の費用で、隣人の土地の中に造る。
3、境界上に費用折半で造る。

3、が、民法上の考え方で、一般的です。でも、お互いが協力するとは限らない(塀は作りたくないとか、費用は出したくないとか)ので、その場合には造りたいと思った方が1か2のやり方で造るしかありません。
境界線の上に立っていたら3が普通ですから、それを念のために確認しましたという書面が覚書ですから、これも普通のことです。むしろ隣地とトラブルのない土地だと言えます。

>共有部分がある土地だけは購入したくないと思っていたので

土地については共有部分はないですよ。勘違いされているのかもしれません。もう一度冷静に話を聞いてみては?

  • miaki_koedaさん

    2017/11/1514:12:48

    告知義務違反は無理ですね。
    境界上にある塀が共有なのは当たり前なので。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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bego2103siroさん

2017/11/1511:36:33

凄まじい思い違いがありますよ。

共有のブロックのことを、共有地と思っていませんか。

土地はあなたの単独ですよ。

境界線上にブロックが築造されているだけ、です。

2017/11/1510:30:15

たとえば市街地の住宅街の四角い土地で南向きの土地であったとします。その場合、東、北、西の面に接するのは他人地であるずです。

そして、その土地を再測量した場合で、現場に隣地との間にブロックがある場合、そのブロックの厚みの範囲に境界がある事がほとんどです。例をあげると、東側はお隣の面、北側は真ん中、西側はこちらの面、という具合になってくるはずですが、色々なケースがあり、ほぼほぼブロックが境界がらみで建てられているのがほとんどです。

そういう事実を念頭に考えると、あなたの希望されいる「共有部分がある土地だけは購入したくない」つまり、すべてのブロックが他人の敷地内であるか、あるいは自分の敷地内にあるような土地はまれで、反対にいうとめったに無いケースなのです。

市場に売りに出されているほとんどの土地は、ブロックが互いの敷地にまたがっている様なケースが当たり前であり、そうで無いケースの方が圧倒的に少ないのです。

ですので、市街地の土地を扱う業者たちは、境界がブロックにまたがって建てられていても、その事実を重大な瑕疵として認識していません。だから告知する義務をそれほど重要視していないのです。もっと重要視されるのは再測量の成果が、契約時に交付された過去の測量図とできるだけ同じである事であり、境界がブロックの外であろうが内であろうが真ん中であろうが、出来るだけその図の通りに復元される事なのです。

つまり、業者の立場から言うと、現場で復元された土地の境界が、現況ブロックの範疇におさまってくれたら、その物件はほぼ100点満点であり、何の瑕疵にもあたらないわけです。

現実の問題として、物件の周囲の境界にブロックがある場合「境界の上にブロックの無い物件はまず無い」その事が事実なのです。

まことに失礼なのですが、重要な瑕疵として解約にこぎつける事は至難の業であると思います。残念には思いますがそれが現実です。参考にして下さいませ。

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