ここから本文です

任意売却について質問です。

アバター

ID非公開さん

2017/12/3119:19:06

任意売却について質問です。

閲覧頂き、ありがとうございます。
年末年始からやや重たい内容になってしまいますが、詳しい方にご回答頂きたく。

現在の状況は以下の通りです。

・両親が10年前に離婚し、私は母と同居
・私達は父がローンを支払う持ち家で生活(離婚時の契約のようです)
・最近になり父が自己破産すると聞きました

そこで、私達の住んでいる持ち家は父のローンであり、どうなるのか?と悩んでいます。
思い入れのある家であり、もしもの時は売却も…と考えています。

質問内容ですが、「競売」の前の段階として「任意売却」というものがあるもお聞きしました。
ただ、インターネットなどで調べてもイメージが掴めないため、詳しい方に伺いたく。

・そもそも任意売却はどのような制度でしょうか?
・任意売却は誰にメリットがある制度でしょうか?
・任意売却の期間は必ず発生しますでしょうか?

長文を読んでいただきありがとうございました。
どこか分かる部分だけでも十分ですので、どなたか御助言をお願い致します。

閲覧数:
167
回答数:
5

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

jim********さん

2018/1/112:36:14

私は個人で競売に参加していますが、「わかれた夫がローン残を払う約束で、家は妻が譲り受けたが、夫が債務不良で競売に掛けられた」と家の占有者の妻のコメントが書かれた競売物件は、毎回とてもたくさん出てきます。

かわいそうに、法律上のことを何も知らずに、そんな約束で慰謝料ももらわずに離婚してしまった気の毒な人なのですが、競売に掛けられてもまだ、自分の立場がよく理解できていない人が大半です。

毎月ローンを払っていれば、いきなり「残額全額を返せ、ただちに返せないなら家を競売に掛けて処分する」とは言われずに済みますが、その特権のことを「期限の利益」と呼びます。期限の利益がある間は、ちゃんと毎月ローンを払い続けている限り、家は安泰です。

ところが債務者(お父さん)が自己破産手続きをするということになると、契約書には、自己破産した人はただちに「期限の利益」がなくなると書かれていますので、今後も誰か別の人(お母さん)がローンは払っていくと約束したとしても認められず、家は差し押さえられて競売に掛けられてしまいます。

裁判所の競売はオープンにおこなわれますので、世間に知られてみっともないことになりたくないという理由で、競売前に不動産屋を媒介して中古住宅として売却するという方法があります。

住宅ローンが終わっていない家の抵当権設定は銀行が解除してくれませんので、抵当権設定が消えていない家を買う馬鹿な買主はいませんから普通は売れないのですが、全額ではなくても、競売に掛けられて安く買いたたかれるよりは、少しは多めに回収できると銀行が判断した場合、住宅ローンの残り全部には届かない金額でも、特別に抵当権設定を解除することを認めてくれる場合があります。

こういう売却の方法を任意売却と一般に呼んでいます。

お父さんは、自己破産するくらいですから、借金が積み重なって、もうどうにもならない状態になっています。競売だろうと任意売却だろうと、代金は全額債権者のところにいきますので、少なくともお父さんにもお母さんにもあなたにも、任意売却による金銭的なメリットは全くありません。

唯一あるとしたら、任意売却なら、隣近所には、「仕事の都合で転勤することになったので引っ越すことになり、家は売却した」などと、嘘の理由を告げて引っ越すことができ、夜逃げ同然のみともない引っ越し方をしなくて済むというメリットくらいです。

任意売却するのは、お父さんが自己破産手続きをするのでしたら、その手続きをするのはお父さんか破産管財人です。そもそもお母さんは、ただの家の占有者に過ぎないので、任意売却をするしないの選択権はありません。

お父さんとの共有名義だったとしても、住宅ローンは家全体に掛けられているのですから、お母さんには手も足も出せません。すべてを失って手元にはなにも残りません。

競売の開札日までは任意売却できますが、一般的にはそれよりずっと以前に、銀行が競売手続きを開始するよりも前に任意売却されるのが普通です。

お母さんもあなたも、任意売却だろうと競売だろうと、家から出て行かなければならなくなるのは一緒です。

お父さんとお母さんの離婚時の契約がどんな契約であろうと、他人には何の関係もないことなので、抵当権には一切の影響を与えませんから、いくらお母さんが、この家はお父さんから契約で譲り受けることになっているなどと主張しようと、誰からも相手にされません。

たぶん、お母さんが想像しているよりも、ずっと事態は深刻だと思いますよ。

もっとも自己破産なんてのは嘘で、自分が住んでもいない家のローンを払い続ける馬鹿馬鹿しさに気づいたお父さんが、適当なことを言ってお母さんを家から追い払おうと計画しているだけという場合もありますけれどね。

競売前に自己破産手続きするより、家を失ったあとで手続きした方が簡単な場合が多いので、本当の話じゃない可能性もあります。

  • アバター

    質問者

    ID非公開さん

    2018/1/116:34:00

    回答ありがとうございます。
    よくあるケースなのですね…

    ちなみに、私達の場合は離婚時に、ローンは父持ち、住むのは私達と文書化してあるようです。
    そこも含めてよくあるケースでしょうか…?

    また、ローンに関しては自己破産しますので、家は競売などになってしまうと思います。
    父の借金が悲惨な状況なのは重々承知です。

  • その他の返信を表示

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

アバター

質問した人からのコメント

2018/1/5 17:58:44

御助言、ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

1〜4件/4件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

mku********さん

2018/1/411:47:13

任意売却はあなたにとって何のメリットもありません。
結論からいうと競売にかけてもらって落札したほうが購入のメリットは大きいと思います。世間体がどうとか気にする人がいるようですが、世間はなにも頓着しませんし隣近所に知られることはまずありません。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

ken********さん

2017/12/3122:55:02

任意売却というのは競売になる前に不動産を売却することです。通常と違うのは債権者の了解をもらう必要がある、ということです。債権者は競売になるときの売値と任売になるときの売値を比較します。競売ではまともに売れない場合、任売にして債権を回収しようとします。競売だと入居している家族はそのまま社会に放り出されますが、任売の場合、立ち退き金名目の+アルファでいくらかお金がもらえるメリットがあります。+アルファは買主に業者が頼んで「少しでもいいから払ってやってくれ」と交渉することから生じます。これで、債権者と立ち退き人にメリットが出てきます。買主にも訳あり物件で少し安く買えるメリットはあります。

しかし任売も運次第なので、うまくいく保障はないです。

任売の場合は専門業者で、債権者との交渉に慣れているところに相談するといいです。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

tan********さん

2017/12/3121:38:44

任意売却のほうが高く売れるとか不動産屋のホームページには書いているが、手数料目当てなだけです。今は競売でも高く売れます。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

san********さん

2017/12/3119:53:20

お父さんがローンを支払っているということは、家と土地の所有権はお父さんと理解してよろしいでしょうか。

そうだという前提で書きます。

破産とはその人の資産と負債を生産する手続きで、資産のほうが多い人は自己破産はしませんから、お父さんは負債すなわち借金のほうが多いのでしょう。

したがって資産はすべて換金して借金の返済に回されます。

したがってあなた方の住む家もいずれ競売に掛けられます。


こうした競売が避けられないようになった時、競売よりも高く売れる可能性があるから任意で売りに出すことを任意売却と呼んでいます。

しかしこれは持ち主がすることであり、住んでいる人ができることではありません。

もしするならお父さんが任意売却を不動産業者に委託することになります。

こうしてもし競売よりも高く売れたとして、それは借金の借主:物件の所有者にとって借金の返済が多い、うまくいけば現金が手もとに残る、というメリットがあります。

住んでいても所有権を持たない人には何の関係もないことです。

また、お父さんの家でなく、お母さんの家であった場合はお父さんの破産でただちに家が競売になることはありません。

お父さんが家の所有権の一部を持っている場合は、お父さんの持分だけが競売の対象になります。

なお任意売却の期間というものはなく、裁判所の行う競売の期日以前、ということくらいでしょうか。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

この質問につけられたタグ

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる