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住宅ローン事前審査に落ちました。 今まで何にも借金した事ないので腑に落ちませ...

yyu********さん

2018/3/516:24:07

住宅ローン事前審査に落ちました。
今まで何にも借金した事ないので腑に落ちません。
住宅ローン事前審査が通らないと契約してもらえないので困っています。

夫の年収4,350,000円
勤務年数4年半
年齢32才
住宅ローン24,000,000円
会社はリフォームの営業会社です。
住宅ローン事前審査が通る銀行とか色々教えて下さい。

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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田中勲さん

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2018/3/622:20:39

住宅ローン事前審査に落ちる原因は、人それぞれ様々です。

Yahoo知恵袋で専門家登録して頂いているゼロシステムズの田中と申します。

年収に対する返済比率からみても通常であれば、住宅ローン事前審査で借入2400万円なら承認を得られる計算です。

他の回答者様が指摘している『物件の問題』が原因で、住宅ローン事前審査に通らない場合は、はっきりと『物件の〇〇が問題です』と金融機関が通らない理由を指摘するはずです。

逆に、お客様の個人信用情報や会社の信用が原因で住宅ローン事前審査に否決になる場合は、『総合的な判断で今回は取扱いできない・・・』という回答で、否決理由をはっきり言いません。


住宅ローン事前審査に否決になった原因を推測してみました。


1.ご主人の隠れた借金や過去の滞納履歴

住宅ローン事前審査では、個人信用情報を最初にチェックされます。

個人信用情報とは、クレジットやキャッシングなどの借入や返済状況が記録されています。

そこで、奥様が知り得ないご主人の隠れた借金や過去の滞納履歴がある可能性は御座いませんか?

このような理由で住宅ローン事前審査に落ちるお客様は、珍しくありません。

・対応策

まず、ご主人様に確認して、それらしき可能性がある場合は、CICなどの個人信用情報機関に情報開示請求をして、ご主人様の個人信用情報を確認してください。

個人信用情報を開示した際に、その内容に『異動』と記載がある場合は、俗に言う『金融ブラック』となります。

『異動』とは、決められた返済日から61日以上延滞すると異動扱いになります。

異動が消えるには、その借入が完済してから5年以上経過しなければ消えません。

それまでは、原則、住宅ローンだけでなくクレジットカードも作れない禊の期間となります。


2.勤務先や給与体系の問題

リフォーム会社の営業職となりますと、高率歩合給の会社も少なくありません。

年収435万円とのことですが、固定給が少なくて歩合給の割合が多いと、金融機関にもよりますが、歩合給部分を安定した所得とみなさずに、年収を安く見積もって審査されることもありますので注意が必要です。

また、高率歩合給のリフォーム会社の多くが、各社員が個人商店のような感覚の雇用形態が多く、健康保険証が社会保険でなく国民健康保険の場合があります。

本来、会社は、社員を社会保険に加入する義務がありますので、会社員なのに国民健康保険ですと、銀行側の会社への信用度が落ちることもあります。

・対応策

購入予定物件がフラット35の住宅ローンに対応している物件であれば、フラット35の住宅ローンがお奨めです。

フラット35の住宅ローン審査では、会社の規模や雇用体系にとらわれず、安定した収入(源泉徴収や課税証明書)が証明できれば、基本的には問題ありません。

購入予定物件が、フラット35に対応していない場合は、勤務先の取引先金融機関に相談するくらいしか術はありません。


ご質問いただいた情報だけでは、上記2つの推測での回答となりますので、以下からは、住宅ローン審査の考え方を解説します。


【住宅ローン審査のポイント】

住宅ローン事前審査では、以下の1~7の情報を審査されます。

本審査では、8~9が審査対象になります。

1.年収に対しての返済比率
2.物件価格に対しての自己資金比率
3.現在の他の借入の状況
4.個人信用情報
5.勤務形態
6.勤続年数
7.勤務先の実態と信用
8.健康状態(団体信用生命保険)
9.物件の担保評価

金融機関では、上記1~9の審査情報の内容が良い顧客の事を『属性が良い』と表現します。

逆に内容が良くない顧客の事を『属性が悪い』と表現します。

『属性の悪い方』は、否決になる確率が高くなりますので注意が必要です。

それでは、金融機関が考える『属性が悪い』とは、どのようなことを言うか解説します。

住宅ローン審査での20項目の落とし穴

以下1~20の項目にいくつくらい心当たりがありますでしょうか?

以下の複数に当てはまる場合、「属性が悪い」に該当します。

1.過去7年以内に債務整理をした事がある
2.クレジットなどの返済日を遅れて引き落とさる事が度々ある
3.現在も消費者金融やキャシングの借入れがある
4.運転免許証の番号の最後の一桁が4以上の数字
5.キャッシング枠のあるクレジットカードを複数保有している
6.携帯電話を分割払いで購入している
7.自動車ローンの残債がある
8.雇用形態が契約社員、アルバイト、パートである
9.自営業(自由業)で確定申告額が少ない
10.健康保険証が国民健康保険
11.社会保険だけど資格取得年月日が勤続年数と異なる
12.勤務先が小規模または社歴が3年未満である
13.給与体系が時給や日給制である
14.給与体系が歩合制である
15.現在、産休中又は前後である
16.独身である
17.勤続年数1年未満
18.諸費用も住宅ローンに組み込みたい
19.高血圧や糖尿病などの持病がある
20.現在の居住年数が1年未満

上記1~20については、1つでも心当たりがあるまたは該当する場合は、住宅ローン事前審査を申込みする際に、その該当する次項について詳細説明をする必要があります。

何も説明をせずに住宅ローン事前審査の申込みをすると、金融機関側から「今回は、総合的な判断でお受け出来ません。」と審査不承認になる可能性があります。

最近では、金融機関に不承認理由を尋ねても「総合的な判断で・・・」と明確な理由を教えて頂けなくなりました。

不承認理由が判らないとなると不承認を覆す事は困難です。

逆に、上記1~20について、予め心当たりがある。または、該当事項があれば対策をしてから住宅ローン事前審査申込みする事により「承認」を得られる可能性が高くなります。

ここでは、以上20項目の詳細や対策について解説しきれませんが、以下の住宅ローン審査シミュレーションでテストしてみると該当事項の対策が解りますのでご参照ください。

http://www.residential-estate.com/score/

最後に住宅ローン審査が通ることと、今後、長期にわたり返済が続けられることは別問題です。

住宅ローンを利用する場合は、今一度、よくご検討してからお話を進めるようにしてください。

長文になりましたが、お役に立てれば幸いで御座います。

回答した専門家

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田中勲

不動産業

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・ ・ 私への回答リクエストの際は、ご質問者様は、ID非公開でなくID公開でお願いします。 ◆専門家としての運営サイト ・仲介手数料無料のゼロシステムズ ・非破壊検査の田中住宅診断事務所 http://www.0systems.com/ YouTube動画でも解説しています...

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osa********さん

2018/3/616:07:08

希望額が収入に合ってない

sin********さん

2018/3/616:01:31

年収400万そこそこで、
2400万円のローンを安定して返せると思ってますか?

実際にはローンの返済以外にも、
同等の物件くらいだと修繕積立金と管理費で毎月2.5万円、
それ以外にも固定資産税に火災保険に毎月1.5万円とか、
結構かかるのですよ。

400万円は住宅ローンがギリギリ組めるくらいの年収で、
借りれたとしても返済がとても困難になりますよ。

どこに問題がというより、
借りること自体に問題があるのです。

銀行は担保を取るので破産しそうでも貸したいのは山々ですけど、
それでも限度というのがあります。

beg********さん

2018/3/611:47:30

CICなどで個人情報の開示請求をすることです。

年収からは、通常であれば3,000万円程度までなら融資可能となるでしょう。

それが減額ではなく、否決。しかも事前なので、個人情報に問題がある、と確定したようなものです。

借金したことが無い人の「隠れ借金」として多いのが、携帯(スマートフォン)です。

機種変更はしていませんか?
通話料に上乗せで払っていませんか?

これが借金扱いになり、住宅ローンが否決されたケースがいろいろとありますので。

goa********さん

2018/3/611:12:46

前テレビで借金が無いのに住宅ローンに落ちた事をやってましたよ。
結果クレジットカードのキャッシング枠が原因。
キャッシング枠は使ってなくても借金しているとしてカウントされるから、複数のカードを持ってたり枠が大きい人は注意しましょうって事でした。

s55********さん

2018/3/519:31:16

審査が通らない理由を明確にしたほうがいいと思います。
①中古物件で違法建築物である。
違法ではないが、前面道路が43条道路である。(新築含む)
この場合は、銀行によって審査不可の場合があります。
②ご主人様に隠れた借金(リース含む)がある。
借金はないが、だれかの保証人になっている。
過去の借入に延滞情報等がのっている。(携帯・WIFI含む)
③ご主人様の健康保険証が、国民健康保険である。
社会保険でないと銀行によっては審査が厳しくなります。
④ご主人様の年収が、給与所得ではなく営業所得である。
歩合給の可能性があり収入が安定しない為、自営業のように審査される。
⑤同姓同名の自己破産者が、日本のどこかにいる。
銀行によっては戸籍の提出をいわれる場合がある。 等
その他、いろいろ考えられますが、むやみやたらに審査しないほうがいいと思います。
まずは、CICやJICC等の個人情報の取得にご主人様の源泉の確認をされた方がいいと思います。
可能性としては、上記②・④あたりがあやしいと思います。

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