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宅建の勉強をしています。 借地権のところでどうしても分からないところがあるの...

sac********さん

2018/6/1823:22:07

宅建の勉強をしています。
借地権のところでどうしても分からないところがあるのですが、

①借地権の存続期間中に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、

借地権設定者の承諾があれば20年間延長される。

別ページに

②借地上の借地権者名義の登記のある建物が滅失した場合、一定項目を掲示すれば、滅失の日から2年間は借地権を対抗できる。

とあります。
建物滅失は同じだと思うのですが、この2つの違いがよく分かりません。

①は残存期間を超えて再築してるってことですよね..。
例えば借地期間を30年に定めてて20年目に火事で全焼して、再築して、完成が期間満了の30年目以降になってしまった場合は20年延長できるってことでしょうか..?

②は建物に借地者名義の登記がしてあるってのが①との違い..?
登記されていれば同じく20年目に全焼したあと借地上に掲示しておけば、借地権設定者の承諾なくても2年間は返さなくて大丈夫ということでしょうか。

例えば、借地権者名義の登記がしてある建物が借地期間29年目に全焼して、②の2年間返さなくてOKが適用され、その期間中である31年目に再築したら、またその後20年延長、と、①と②ダブルで適用できるということでしょうか?

全然理解できてなすぎて混乱しています やさしく教えて下さいm(_ _)m

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ベストアンサーに選ばれた回答

ofd********さん

編集あり2018/6/1903:06:08

以下のテキストの説明だけで判断します(もう記憶が曖昧ですから)。


>①借地権の存続期間中に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、借地権設定者の承諾があれば20年間延長される。

借地上の建物が無くなったので、借主は新しく建物を建ててしまいました。
(すごく良い建物で、1世代の20〜30年間は維持できそうな建物です。)

そこで土地の貸主にお願いして、これからあと20年間の延長を求めました。
(キーワードは「承諾」です。貸主の承諾さえあれば、20年までなら社会通念(法律)の観点からも認めましょうの意味です。)

基本、黙って建て直してはダメです。
建ててしまった後でも、事後承諾が得られなければ、アウトの意味だと思います(期間が来たら、土地は返して下さい)。


>②借地上の借地権者名義の登記のある建物が滅失した場合、一定項目を掲示すれば、滅失の日から2年間は借地権を対抗できる。

こちらはその時点では、建物は存在していません。
(借地権とは、建物の所有を目的・意味する言葉ですから、基本、何も建てていないなら、どうにかしないといけません。)

貸主は、メチャクチャやすい借地権料よりも、別に他の契約をしたり、その土地を売りたいと考えるかもしれません。
(でも借地権のある借主との契約期間は続いています。)

貸主は(もう建物が無いなら)、借地権の契約はやめようかと思っています。
しかし借主は、資金も無く、今すぐには建物は建てられないと言ってます。

そこで上の両者の事情をくみ取って、、、更地になっても2年間は借主の主張を認めましょう(でも土地上に、その旨の看板くらいは立てておいてね!)。
でも借地権の契約期間は、元のままです(しかし、貸主の承諾さえあれば、、、20年の延長もあるかもね!)。

ーーーーー
上のこんな感じのイメージからしてみるといいかもしれません。

実際は、元の借主が借地権を売った場合など、他に考えられる複雑な事例もあると思います。
もうこうなると、宅建試験のテキストの範囲を超えてますから、あまり深入りしない方がいいと思います。

・基本は、新しい建物ができるか・その予定があれば、承諾をもらって借地権は延長される(20年)。
・建物が無くなった時点で看板でも出しておけば、2年間は「あぁ、ここは借地権のある土地なんだな」っと、第三者にでも分かってもらえる。

これだけでいいと思います(この2つの前後が違って、合わさることもあると思います)。

あとの質問者さんの作り出したファンタジーは、宅建試験としては意味のない疑問です。
(あったとしても、おそらく裁判で扱うような内容ですから。)

質問した人からのコメント

2018/6/20 21:56:25

ものすごく分かり易かったです!両者の立場を考えて読むと納得できました!自分の中で腑に落ちるととても覚えやすいですね。
ファンタジーか..笑
まだ本を読んでのインプットの段階(遅いですよね 試験までに間に合うか )で過去問に手を出せていないので、なんとか内容を理解しなければとあせって深掘りしてしまっていましたが、とりあえずは試験に必要なことを覚えるに集中しようと思います^_^; ありがとうございました!

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