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任意売却専門の不動産会社がありますが、普通の不動産会社とはどこが違うのでしょ...

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ID非公開さん

2018/8/1207:10:54

任意売却専門の不動産会社がありますが、普通の不動産会社とはどこが違うのでしょうか?

債権者との交渉は弁護士しかできませんよね?

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ID非公開さん

2018/8/1212:24:28

債務者の代理は誰でも出来ますヨ。非弁行為さえしなければいいだけ。

銀行、債権回収会社、機構等への交渉は、その債権の状態で皆違います。

正常債権、延滞債権(債権異動済)、売却差損の額・・・

要は任意売却の場合の問題は、殆どが差損が出る・・・じゃその差損分は現金で埋められるか?別担保があるか?です。

実際の現場では、慣れていない、経験が余りない不動産会社がいきなり交渉に行っても、大概は「その売却金額では呑めません」になります。

支払不能な訳だから、大半の回収をして、その差損の分割にした方が確実に大きな貸金が回収出来る事を説明してもNGです。
銀行等は、それなら競売に付すだけと突っ張ります。

実に現状からかけ離れた回答ばかりで、腹が立ちます。

任意売却専門会社はズバリ申し上げて、その債権異動したところ(回収機構等)とのパイプがあります。
独自の人間関係から担当者へ圧力を掛けて、まぁまぁの値段で抵当権を外し利益を上げます。回収会社の上なぞ皆どこぞの任意売却会社とは出来レースしています。

所詮、銀行なぞ自分の息の掛かったところか、子会社へ異動して損金計上して行くだけで税務処理し、差損なぞ大して問題にはしていませんが、顧客へは強く求めます。銀行が多額の納税をしていない、いち原因がこれです。

本当に悪党だと思えるのは、スル〇銀行、三〇UFJ、三〇S友の債権回収会社ですよ。うちが出した金額以下で他社にやらせました。それも強引に。

ベストアンサー以外の回答

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tan********さん

編集あり2018/8/1314:49:55

任意売却だろうが何だろうが仲介手数料命ですわ、不動産屋さんは。

売買価格低くなるのに知り合いの業者に買取させたり、売買代金から仲介手数料を貰うのが権利のように言ってくるところもありますな。引越し費用もしかり。今は競売も任意売却も然程価格変わりません。

サービサーが悪質だとか書いてる人いますが、気に食わない業者に仲介手数料出す必然性ないですから。
態度悪い業者は全力で任意売却から排除しますね。仲介をお断りします。

ちなみに売却代金って、全額債権者が受領する法的権利があります。債権額の範囲内ですが。それすら理解してない不動産屋さんもいるからなあ。任意売却は業者選びが大変。

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lol********さん

2018/8/1220:40:59

九州の不動産屋です。
オイラは、某、地方銀行の管理債権の処分をしてます。
価格交渉は、しょっちゅうやってますよ。
債権者がどう判断するかだけの事ですからね。
買主が、違う銀行で借り入れするのであれば、交渉しづらい
のは確かです。

fud********さん

2018/8/1211:20:53

不動産、相談オフィスを主宰している元宅建業者です。
「任意売却」でも通常の「売却」でも、不動産会社同士の違いなどない
と思いますよ。

強いて言えば、主として「任意売却」に力を入れる―――位のことは
あると思いますが・・・・・

言葉上の「任意」と通常の「売却」とは、売却物件の抵当権の残額が、
物件自体の相場(取引価格)より「高い」場合は、抵当権設定者に
抵当権残額を減額が可能か否か―――を打診する程度のことだと思いますが・・・・・

その場合でも通常、「交渉」などでなく、
―――○○万円で買主が出た。抵当残額を△△万円にしてもらえれば
取引になるが、いかがか―――とする「打診」を抵当権者がOKするか
否かで決まるだけ、だと思いますよ。

私は親しい複数の弁護士さんから、何度も――競売申請されたが「任意」
で扱ってもらえるか―――との要請で、いずれも売却完了しました。
その際に、買主が出てから銀行へ出向いて打診は、毎回OKをもらい
ました。(当然、各弁護士に了解のもとにです)

その際に、債権回収会社などへの「債権譲渡」などは二束三文の場合な
どもあり得る「程度」の知識は下勉強はしましたが―――――

売却依頼するなら(大手でなく)中堅以下の不動産業者さんの方が良い
かも知れません。

なぜなら私は大手さんでも一部の営業マンを、
―――不動産仲介を業とする会社のサラリーマンであり、不動産屋では
ない―――ので、交渉などは個々の力量いかんによる、と思っている
からです。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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sey********さん

2018/8/1211:19:18

任意売却専門の不動産会社は債権者(担保権者)との交渉に慣れているということは言えます。
債権者との交渉に慣れていない不動産会社ですと、その流れがわかっていない人が多いですので、話がごちゃごちゃになる可能性があります。

ある不動産を任意売却をする場合には、不動産会社としては依頼者から「委任状」をもらいます。つまり「債権者さんと話をしてもいいですよ」という書類ですね。ただし債権者さんのなかには「初めの1回は依頼者(債務者)同席の上でお話をさせていただきたい」というところもあります。
その後、その不動産を売却するために債権者と打ち合わせをします。
まずは「査定書」を作成して債権者に提出し、その上で売買金額を決定します。次に、買受希望者が現れますと「配分表」を作成して、各債権者に「これでお願いしたいのですが、いかがでしょうか?ご稟議をお願いします」という流れになります。任意売却に慣れていると、そういうことがスムーズに行きます。

不動産会社として「非弁行為」にならないように、細心の注意が必要になりますが、個別の不動産を任意売却をするのに債権者(担保権者)と交渉するのは問題ありません。当然必要なことですからね。しかしあまりやりすぎると「非弁行為だ!!」と言われるでしょうが・・・(笑)
たとえば、担保権者さんや差押権者さんとの交渉は最低限必要ですが、一般の債権者さんと話をするということになれば、あるいは非弁行為といわれる可能性もあるでしょう。

私の経験で恐縮ですが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)さんや銀行(その保証会社)さんが抵当権(担保権)を設定していたり、税金関係で役所が差押している不動産について、任意売却を数件引き受けましたが、非弁行為だなんて一言もいわれないで、皆様協力してくださいました。
以上、参考にしてください。

ten********さん

2018/8/1209:02:22

債権者から任意売却の同意を得るには、債権者が指定する所定の書類や売却方法を遵守しなければならない。

コンプライアンスを守る不動産会社では、売主に有利となる任意売却は不可能となる。

一般社団法人やNPO法人は、不動産会社のダミー団体。

何を債権者との交渉をするのか不明ですが、弁護士がでるのは、自己破産する際の受任通知くらい。

任意売却の交渉は、すべて不動産会社が、する

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