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借地借家法 と家賃の増額の告知について <借地借家法> (建物賃貸借契約の...

pee********さん

2018/9/1413:25:38

借地借家法 と家賃の増額の告知について


<借地借家法>
(建物賃貸借契約の更新等)
第二十六条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、

当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して
更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の
通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、その期間は、定めがないものとする。

このような記述を見つけました。日本語の解釈として

・家賃の値上がりが発生する場合は6ヶ月前までに連絡をもらえるはず
・6ヶ月前迄に告知がない場合は現在の契約と同一条件で契約更新可能

という意味だと、自分では思うのですが、ネットで検索した限り、増額の告知はひと月前でも問題ない、、、みたいなことを言ってるものが多数見られます。

今回 自分が、更新 / 解約 の返答期限のひと月前を切ってから、管理会社から家賃の更新時による増額を言われ、情報を自分で集めています。家賃UPの金額も大きいので、上記の法律に沿ってないから増額を拒否すると主張したいのですが、現状こういうケースの場合、どうなるのかわかる方 教えて下さい。

そもそもこの 借地借家法 というのを、きちんと見て(知って?)話している人が多いように感じるのですが、そこは現状どうなのでしょうか?

法律の文言は、日本語の解釈として 他にないと思うのですが、自分は国語の解釈が間違ってるのでしょうか??

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dam********さん

2018/9/1415:07:46

更新とは関係なく、
借主には賃料の減額を請求する権利があり、
貸主には賃料の増額を請求する権利があります。
貸主は一定期間値上げしない特約は有効ですが、
借主が減額請求できないという特約は無効です。
これは強行規定であり、借主保護規定です。
2年契約したからと2年間賃料を改定できない
などは許されません。
(定期借家の場合は否定する特約有効ですが)
なので、更新はするが値上げには応じられないと
返事をすればよいだけです。合意できないまま
契約期間が満了すれば、契約は同一条件で
法定更新されます。なので更新拒絶する
場合や解約する場合だけ6か月前に予告
すればよいことにります。
(借主の契約違反による解約などはいつでも
可能ですが)

質問した人からのコメント

2018/9/19 20:16:38

本当にそうだったら良いな、と思ったのでベストアンサーにしました。
現実は違いますよね。仮に居座って今回更新しても、どの道 次回の更新は出来なくされますよね?または、退去時クリーニング料とか言って 敷金からガッポり引かれたり、最悪 法外な部屋の修繕費を請求される、等等
誰かこの件で本当に裁判までやって、法律の文章が 誰でもひとつの解釈しかできない簡単明白な言い回しに変わる日が来ることが望みます

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tsa********さん

2018/9/1421:14:18

総合的な不動産会社に勤めています。

まず、この26条で「更新」という言葉が出てきています。
この時点で定期借家契約ではないことが前提になります。

(定期借家契約は更新は存在せず、6ヶ月前通告で必ず終了するからです。通告せず契約期間が過ぎても改めて6ヶ月前通告すればその通告から6か月後に終了します。)


そして民事での契約ごとにおいては、双方が合意すれば自由に契約ができます。
※各法律に違反しなければ

よく法律であるのは「みなす」という言葉ですが、
これは何かをしなかった場合にこうなるということです。

第26条は「期間の定めがある場合」で「更新をしない旨の通知をしなかった」且つ「契約期間が到達した場合」にどうなるのかということです。
要するに法定更新のことですね。

どこにも「賃料の増減は一年前から六月前までの間にしなければならない」等記載がありません。

つまり、記載されていないことは自由に決められるので、賃料の増減はいつでもできるということです。

勿論、契約なので双方が合意しなければ一方的には契約内容の変更はできません。
※訴訟→判決で増額が認められた場合を除く


なので、結論としては

「正当な理由なく増額するのは納得できないので合意しません。せめて現在の賃料が不相当と考えられる資料を用意してください。」

「増額に応じられませんので従前の賃料をお支払いします。どうしてもというなら調停申し立てか訴訟してください。」

で問題ないです。

ちなみに増額が認められても遅延損害金なんてたかが知れています。
賃料が3,000円UPしたとして1日当たり0.08円 1ヶ月2.4円です。

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map********さん

2018/9/1418:13:58

普通借家には「期間の定めのある契約」「期間の定めのない契約」があります。すぐ下の方も指摘されていますが、kat********さんの回答は誤りです。

定期借家契約は、単に期間の定めのある契約というものではなく、

①契約締結に前もって、書面にて期間満了で終了し、更新がない契約である事を説明する
②書面を以て契約を締結する。(普通借家は、書面は必要ではない)
③一年以上の契約の場合は、期間満了の一年前から半年前までの間に、期日により契約が終了する事を通知する(書面でなくてもよい)

という要件を満たして始めて成立します。

ちなみに賃料増額は、基本的に双方の合意が必要です。なので拒否すればよいです。そこで退居しろと言われても、する必要はありません。
賃料を受けとらない場合は、供託と言う方法があります。

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chi********さん

2018/9/1416:25:36

↓は全くの出鱈目ですね。
そもそも定期借家に「更新」は存在しません。
借地借家法26条は法定更新の話であり、貴方の解釈も間違い。

kat********さん

2018/9/1415:38:38

他の回答者さんらは現役か宅建士の資格があるか不明ですが、アナタの記載する条文で一番重要なトコを除外しています。
期間の定めのある場合において・・・これ定期借家契約の事であり2年以内の短期間契約の事です。更新可能な普通賃貸借契約を指してはいません。

定期の場合、1年~6ヶ月前までに貸主から通告する義務があり、これが無い場合今度は期限の定めの無い、普通賃貸借契約になるという意味。

普通賃貸借契約では条文記載があるはずですが、貸主から、借主から・・とあるはずです。
1ヶ月前までの更新請求は合法です。

因みに賃料値上げの事由については、正当事由(税金、保険のUP、其の他付帯設備等の入れ替え経費、相場と著しくかけ離れた、通貨のデノミ等貨幣価値の変動等)があり、特段更新時にしなければいけない事由はありません。
契約中でも可能です。

契約書見ていませんか??
日本語の解釈違いではなく、法的条文を知らないだけです。

sky********さん

2018/9/1414:43:30

借地借家法26条の趣旨は、一定の期間内に通知をしないと更新を拒絶できないということ、すなわち家主側は「契約の更新はしないので出てけ」と言えないという意味で、家賃の値上げはできないという意味ではありません。
家賃の値上げ請求は、一定の条件を満たせば、いつでもできることになっています。

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

値上げに納得できない場合は従前の家賃を支払えば良いです。家主が受け取らない場合は供託書に供託します。
何もしないと債務不履行になり、遅延損害金を要求されます。

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