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家の購入を検討しているため、相談させてください。

cha********さん

2018/10/321:25:59

家の購入を検討しているため、相談させてください。

登場人物
私(39歳)
実父(72歳)
家1400万(税込) カチタスという中古物件販売会社から
家の築年数は45年(耐震強度、省エネ住宅、瑕疵保険など、すべてありません。)


購入するといっても私がするわけではないのですが、実父が私に購入する気です。

現在中古物件があり、その中古木造一軒家を購入するつもりです

資金を父が用意したいということです。

ですが、できるだけ贈与税がかからないようにしたいです。

家の購入資金を親が援助する場合、特定の条件がはまれば、700万円+110万円の控除があり、810万円までは贈与税がかからず、残金約600~800万円は私がローンを組もうかと思っておりました。 しかし、家の条件が贈与税免除の条件に当てはまらず、悩んでおります。

親に対して借用書を交わすとか、相続する時に加算して税金を払うなど、いろいろな意見がでたのですが、今回でた意見について、知りたいです。

【本題】
現在、土地+建物が【カチタス】という会社の持ち物になっており、そこから購入予定。 購入するときに、
①土地は私名義
②建物は実父名義
③ローンは実父が全額組む(全額銀行から借りる予定)
こういうことができ、贈与税から逃げれるのだろうか? ということです。

この形にする意味は、土地はなかなか価値が下がらず上がることもあり、相続する場合に相続税が高いかもしれない。 建物はすでに木造45年なので、いずれ相続する場合でも評価額がほぼなく、相続税が安いはず。

という意図です。

私の意見としては、そもそもに土地は私名義で購入するため、私の物なのに購入資金が実父から出る以上、スタートからすでに【贈与】になっていると思うんです。 スタートから贈与税が加算されていると思うのです。 ですが、たしかに建物をとりあえず父名義で購入するのなら、建物分の贈与税はかからずに購入できるのだと思えます。

また、現在土地と建物が【カチタス】名義になっている状態から、土地は私に販売し、建物は父に販売するという形になる場合、カチタスからみると、契約が2つになるのでしょうね? だいたい、建物がすでに立っている【土地+建物】というのは、分けて販売ができるものなのでしょうか? よく会社なんかは、他人の土地に自社の店舗を作っていますよね? あれって土地はAさんのもので、建物はBさんのものですよね? 撤退するときに原状復帰で更地にしたりしてますよね? それと同じで別名義で販売や購入できるものなのですかね

補足また、現金1400万円を贈与する場合と、この家を父が購入後土地建物を私に贈与する場合、税金額ってどうなるのでしょうか?

購入金額は1400万であっても、その価格は【カチタス】が決めた金額であり、評価額ではありませんよね? たとえば評価額は土地+建物で800万かもしれませんし、800万円の土地、建物を贈与されたら、贈与税はやすいのですかね・・・・

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men********さん

2018/10/800:58:01

そのくらいの価格ならお父さんの名義で土地も建物も現金で購入して将来、生前相続でもらえば税金はいらないはずですが。

iit********さん

2018/10/613:32:26

基本的に金を出す人の名目にすれば贈与税がかかりません。
家土地とも合わせて1400万ですか。いえのかちはほとんどゼロ。実質土地代という事。金を全部父親が出すなら父親の名義にすればよい。父親が亡くなった時にあなたが相続するのが一番税金はかかりません。父親にも大した遺産はないと思いますので。ローンを組まなければならないようなら、72歳ぐらいの年齢ならそれぐらい即金で出せなくてはと。それにローンも借りられるのかどうか。足元から固めていくことです。

pic********さん

2018/10/323:45:03

土地があなたの所有権で、お父様を債務者とした抵当権設定をする、すなわち融資時に第三取得者の土地に金銭消費貸借抵当権設定してお金を融資する?そんな金融機関があるのですね。通常は、土地建物ともに、持分設定で、あなたも便宜上連帯債務者になり、相続税対策で持分設定するんですが違いますかね。

  • 質問者

    cha********さん

    2018/10/423:40:31

    いや そもそもできるのかも分からないのです^^;  僕のイメージしているのは、出資が100%父であるなら、100%の持ち分が父になり、その後土地を私に贈与する という形になるのでは? と思っているのですが・・・  実際はどうなのですかね・・・

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xxx********さん

2018/10/323:38:00

そもそも72才のお父様にローンは組めませんし
土地の名義が貴方なら貴方は担保提供者としての連帯保証人になります。

カチタスとの契約も貴方とお父様の連盟です

ぎんこうにそうだん?すると、いつの間にか貴方が債務者の可能性もありますよ。


価値のなき物件を購入し高い登記費用を払う
その上、相続税は馬鹿げているように感じます

  • 質問者

    cha********さん

    2018/10/423:42:46

    思い出しました! 昨年も別の中古物件を買う、買わないの話がでて。  父が話をした銀行に私が行くと・・・

    債務者は私で、連帯保証人が父 という形になっており、これでは私がローンを払う形になり、家は購入できても、リフォームする資金が借りれなくなるので却下になったことがありました!

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han********さん

2018/10/323:24:30

相続税は、3000万円+(600万円×法定相続人の人数)だけ基礎控除があり、父親の遺産総額がこれ以下なら相続税はかかりません。
相続人が何人か分かりませんが、少なくとも3600万円まで相続税はかからないので、父親の財産がそれ以下なら父親がローンを組んで家を購入し、質問者さんが相続すればいいです。
父親の存命中に家を質問者さん名義にしておきたい理由があるなら、相続時精算課税制度を利用しては?

  • 質問者

    cha********さん

    2018/10/423:45:36

    相続税って3000万+600万ってよく言いますが、私には兄がいます。  この場合って

    私に対して1500万+600万=2100万が控除
    兄に対して1500万+600万=2100万が控除

    っという意味ですか?

    それとも私にも、兄にも3000万+600万の3600万円の控除がそれぞれ受けれるのですかね?

    父には現金はなく、土地や建物の財産があります。 現金のように分けれるものではないので、この場合どうなるのでしょうかね・・・

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