ここから本文です

登記面積と確定測量が違う場合の質問です。 家を建てる為の土地購入を考えてい...

ich********さん

2019/1/3018:56:56

登記面積と確定測量が違う場合の質問です。

家を建てる為の土地購入を考えています。

既に買付証明書を出した土地なのですが、小さな土地で、公図や登記の面積であればどうにか建てられますが、少しでも小さいとかなり厳しい状況です。
庭なし駐車場なしの狭小住宅予定ですが、すでに元々の希望から延べ床面積20平米程削って妥協しています。

登記面積と同じ広さ、もしくは公図と同じ寸法であれば、狭いですが購入したい土地です。狭さなど多少ネックはありますが、本当にとても気に入っている土地です。

今の所の流れでは、とりあえず契約→確定測量→決済・引き渡しという事になっていますが、出来れば確定測量が終わってから契約・決済をしたいです。

こういった交渉は可能でしょうか?
また、条件付きの契約というのは可能なのでしょうか?
例えば、土地が狭かった場合は契約破棄でも手付けの一部を返してもらうなどです。もしくは通常の手付けよりも減額してもらう方が得策でしょうか?
または、小さい場合の限度を決めて契約するという事は可能でしょうか?(数平米ならどうにかなっても、十数平米小さいのではどうにもならなくなるので)

また、買付証明を出したのは、登記上の面積、価格、その他条件を合わせて出していますが、そこが確定測量後、実際とは違っていたという場合の契約破棄も、買い主都合になるのでしょうか?

閲覧数:
156
回答数:
5
お礼:
100枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

プロフィール画像

カテゴリマスター

rif********さん

2019/1/3021:41:39

公図ではなく、登記された測量図はありませんか?

無くても、狭小地ならおおよその目途はつくでしょう。
建物の工務店が決まっていれば、簡易測量をしてもらえばよろしいかと。

確定測量後の売買契約は難しいかと思います。
売主もそれなりの経費が掛かるので、契約が明確でなければ躊躇するでしょう。

私の提案としては、特約に「確定測量により、土地面積が公簿より○○平米以上少ない場合、本契約は白紙解除できるものとする・・・」と、入れてもらう契約はいかがでしょうか。

もちろん、○○平米は、貴方の妥協できる最大の面積とすべきです。

それと、一般的には売主側も確定測量に対しては停止条件を付けてきます。
それは、確定測量は近隣地権者の同意が無ければ完了しません。
なので、確定測量ができない場合は、白紙解除する・・・と言った停止条件は入ると思いますよ。

  • 質問者

    ich********さん

    2019/1/3101:45:29

    ご回答ありがとうございます。

    地積測量図があるのですが、土地が分筆された時のものしかなく、その後別の隣地を合筆後のものがありません。
    分筆時も、分けた片方は計測されていて、残り何平米という感じで残った方の「面積しかわからない土地」の方です。
    とりあえず、地積測量図で奥行きは大体わかるのですが、現地で実測すると古い地積測量図とほぼ同じ奥行きあるのですが、それだと分筆した土地の建物屋根が越境しているかもしれない状況です。

    ご提案のように、契約に妥協出来る最大面積を盛り込んでもらって、それが不足している場合は白紙とさせてもらえるようにしようとおもいます。

  • その他の返信(5件)を表示

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

この回答は投票によってベストアンサーに選ばれました!

ベストアンサー以外の回答

1〜4件/4件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

fud********さん

2019/1/3111:00:07

元宅建業者です。
確定測量というのは「確定実測図」を指しているのだと解釈しますと、
あなたが検討している物件に「引渡しまでに確定実測図を作成する
ことを、売主に「条件付け」をして購入申し込みをすることになるだろ
うと思われます。

すると、あなたのもくろみ通りの土地面積でなければ「買わない」と
いうことになり、売主は―――取引前に面積確定―――しなければ契約
が流れる「リスク」を感じることになるでしょう。

そうなると、今はあなた一人が買主となるでしょうが、別の買主が出て、
その買主が何も条件など付けなければ優先されるのは目に見えて
います。

これは「手付の減額」などとは無関係の理由です。
手付金などは金額にさほど意味はありません。(取引になれば全額だか
らです)

ここで、回答側として少し気になるのが、あなたが土地面積の誤差に
非常に微妙にこだわっている点です。

取引金額の交渉や、現況を更地渡しか現況のままか―――などなら
双方にリスクはありませんが、測量面積の誤差が余りにも厳格だと、
測量する売主の負担もリスクがあります。
(買うと確定しないままに測量費だけ負担?、となるからです)

従って、要は条件を付けても売主がどのように捉えるか、ではないかと
思われます。(めんどうなら断っちまえ、ともなるでしょう)

あなたが面積も、ある程度アバウトで考えられないなら取引は困難な
場合も有るかも知れません。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

mom********さん

2019/1/3019:51:45

東京の新築建売業者です。

登記簿面積と確定測量面積の相違はしばしばあります。
まず異なると思っていて当たり前です!

だからと言って、坪単価の高い所では実測精算も大きいですし、狭小敷地では場合によっては建物が入らない事態になる場合がありますから安易に妥協出来ません!

そこで地積測量図がない場合、確定測量(官民査定付)では2〜3ヶ月掛かるので待ってられませんから、契約面積は現況測量(2〜3日で可能)面積にしてます。

売主に知識が無い場合が多いので、その際は弊社土地家屋調査士を直ぐ派遣して
現況測量をさせます。

現況測量と確定測量の誤差はないです!!

主様も、まずは売主に現況測量をしてもらった図面に希望建物が入るかどうかをチェックをしてからの契約では如何ですか?

決済は2〜3ヶ月後の確定測量成果簿授受時になります。

現況測量なら早いですし、確定測量はその現況測量に基づいての境界官民承諾です。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

gor********さん

2019/1/3019:25:54

>>例えば、土地が狭かった場合は契約破棄・・・


停止条件付契約と言います。条件を付け、満たさない場合は白紙にできます。

決められた面積以下の場合、白紙解約となる条件を付加してもらいましょう。それがだめなら、実測の完了後に契約する事をお勧めします。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

dak********さん

2019/1/3019:04:43

売買契約は債権法の範疇なので公序良俗に反したり特別法に抵触しなければ、当事者が合意さえすればどのような契約でも可能です

また、民法565に瑕疵担保責任の規定があり、数量不足の場合は代金減額請求や、目的不到達の場合は契約の解除もできます

瑕疵担保責任は当事者の特約で排除できるので、排除しないことを確認しておくべきでしょう

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

この質問につけられたタグ

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる