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大東建託、東建、積水、ダイワハウス等のサブリース契約すると先祖からの土地は子...

chi********さん

2019/3/418:17:47

大東建託、東建、積水、ダイワハウス等のサブリース契約すると先祖からの土地は子供に渡せますか?

利益より保持に重視。それとも赤字で渡せませんか?私は62才、子供は34才です。

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zen********さん

2019/3/811:17:01

結論から申し上げると、おすすめしません。
今トラブルが露呈している「レオパレス21」を見て、危険だと感じませんか?
まずはしっかり調べましょう。
他社は大丈夫だと、調べもせず思い込んでしまうと大変なことになりますよ。業者は、自分の都合が悪いことはまず言いませんから。

「大東建託の内幕」という今話題の書籍は必読でしょう。実際の裁判、手抜き工事事例、銀行融資審査OKも出ていない状況で2棟も着工した事例など掲載されています。小学館「正直不動産」というコミックでも、リアルに描かれています。
NHKクローズアップ現代でも2015年5月11日放送分で、「アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~」サブリースアパートのトラブル事例を放送しています。

他の方も回答されていますが、土地の立地条件によってアパート経営が成り立つか否かによります。
良い立地条件であれば、サブリースにする必要はないと思います。
特に地方ではサブリースアパートは、選択肢として考えるべきでないと思います。

「子供や孫に資産を残せる」「家族はつながる」など、甘い広告を出している業者は特に危険です。リスクをオーナーに押し付けて、アパート業者が儲かる構造。
建物のレベル、品質からすると、とてつもなく高額ですよ。
「建築料金」で荒稼ぎして、それを家賃保証原資とします。あとは、早く家賃保証を打ち切りたい、それが業者の本心です。わかりやすい具体例が「レオパレス21終了プロジェクト」で検索してください。

「家賃保証」といっても、その金額を保証しているわけでなく、建物が古くなれば家賃を下げられます。銀行借入で建てた場合、家賃収入よりも返済が多くなることもざらです。息子さんが返済で苦労するリスクがあります。
10年間固定や5年間固定と謳っていても、アパート業者がその途中で金額の減額、契約解除もできる内容です。過去に最高裁でそれが認められる判決が出ています。

サブリース契約を行ってしまう→業者の言うことを聞かないと契約を打ち切られます。
信頼できる税理士さん、建築関係、弁護士の方にも、しっかりと相談しましょう。

先祖代々の土地を継承したい思いで、サブリースアパートを建てて「負動産」化してしまった事例が多数存在していることは事実です。

民放や新聞は、サブリースアパート業者が大口スポンサー企業なので、事実を報じない傾向があります。

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kit********さん

2019/3/915:06:02

サブリースは基本的にダマシの契約です、おすすめ出来ません。

一般的に10年間は一定家賃、其の後2年置きの家賃引き下げになります。
修繕は会社の判断で行い大家負担です、修繕会社は会社指定で大家に選択権はありません。
更にその10年間も怪しいのです、平成6年最高裁判決で築10年未満の契約書外の家賃引き下げがOKとなり、大家敗訴となりました。

まだ62歳とお若いのですから、焦ることはありません、これからの数年は経済が激変します、その時期に8500万円もの借金は危険です。

もしどうしてもとなったら、弁護士に相談してください「契約書のどこが大家不利なのか・・」と、スポットで30分5000円で安いものです。
第三者の冷静な目が要ります。

契約書を渡してくれなければ、それこそアブナイ契約です、親類と相談するとでも言って貰うのです。

私はこの業界(貸家アパート)に20年ほどおりますが、一言でいうとインチキないい加減な業界です、初心者は食いものなり易いのです。
この知恵袋に相談なさるのは大変いい事です、その他弁護士・業界人間などとに十二分に時間をかけて下さい、全く焦ることはありません。

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xai********さん

2019/3/522:19:22

10年間オーナーに対する支払いが変わらないだけです。10年固定という表現と思います。
しかし、入居者とサブリースしている会社の間では、基本的に家賃は下がっていきます。
余程の事がないと家賃が上がる事はありません。
10年間、支払いが変わらないので気付きにくいですが、ほぼ下がってますので、10年経過後の家賃見直し時は、下がった家賃から何パーかとられた金額になります。
結局のところ、立地が悪いと難しいです。
相続税対策で、充分な元がとれるなら良しですが、解体費も試算しておいたほうが良いです。

bra********さん

2019/3/518:34:56

相続対策のためですか?

先祖から引き続いた土地は好立地の駅前で都心に行くにも電車1本で

10~20分位ですか?

私はちなみに積水と旭日化成と3棟を所有していますが自主管理です。

何故かと申しますとサブリースという親方日の丸に乗っかる必要のない

上記に記載した好立地だからです。

1棟は最寄り駅まで徒歩5分で都会まで電車で10分、横浜ま10分

他は横浜では一番に住みたい場所で最寄り駅まで徒歩2分で電車で横浜まで7分です。

小さな会社を経営しているので給料で賄えていますので

家賃収入は固定資産税や水道高熱費、無料のネット契約、火災保険10年

(地震5年)位で、退去時など細かい修繕は手間がかかれば

当社のお客様が建築関係が多いので、ギブ&テイクで通常より

お安くしていただいており、手間がかからない箇所は自分で行っています。

顧問会計士に相談をしてシュミレーションを立てGOが出ましたので

着工しましたが、エントランス~庭木~オートロック~室内まで

足元や壁、LBには大理石とトータルコーディネイトし

好立地であっても差別化を図れるようにしました。

お陰様で土台が出来上がって間もない頃、引き渡し4ヶ月前に全室

契約に至り、回収は長く見ても12年前後です。

で、現在所有している土地は最寄り駅から12分ですので

小さくなっても駅前近くの土地を買え替えし、いずれ建てようかと思っています。

上記の内容であるならば、サブリースは必要ないと思いますが如何でしょう?

回答者様のおしゃっていることを当然のことです。

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xtg********さん

2019/3/505:53:49

普通に考えて、企業は自社が利益を得るために存在し、
買主や地主に儲けさせるためにあるのではないという、
資本経済を理解していれば、買って良いか否かは答え
が出ます。

お勧めしません。

uwa********さん

2019/3/418:55:42

そうだねぇ・・・


其の様な口車に乗ってサブリース契約等をして

アパートやマンション等の不動産賃貸業の経営を

した場合には建築費用を全額手持ち資金から出した

場合は次世代にソコソコ残す事が出来るでしょうが

建築費用の殆どを借入金で賄った場合等には

借入金の返済に追われた挙句に家賃収入の低下から

経営不振に陥り土地や建物も全て差し押さえられて

競売に付されて本人も連帯保証人までも破産と云う

様な非常に辛くて悲しい憂き目に陥る大勢の人達が

殆どだそうですがねぇ・・・


次世代に不動産の財産を残す心算なら【サブリース契約】

だけは絶対にしたらアカンよっ//

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