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宅建士受験志望です。権利関係のことで質問します。

won********さん

2019/4/100:50:51

宅建士受験志望です。権利関係のことで質問します。

テキストを読んでもどうもよくわからないのですが、ある宅建業者が住宅を建てるのに良い条件の土地があるのを見つけて、土地所有者はそっちのけで、家を新築したがっている会社社長に、見つけた土地売却の話をしたとします。社長は喜んで土地の売却契約を即決しました。宅建業者は登記所で探しておいた土地の所有者のところへ行ってあの土地を売ってくれ、素晴らしい値段で買うともちかけますが、所有者は頑として拒絶します。日にちがたって、社長はあの土地の話はどうなったのか、こちらは建築業者が今日にでも取り掛かれる、と言ってきました。宅建業者はしかたなく、正直に土地は売ってもらえないと説明します。社長は非常に怒って裁判だと騒ぎます。しかし、この話はどこにも落ち度がないそうです。業者と社長の契約も無効ではなく立派な契約なのだと。。。。
こんな恐ろしい話があってよいものなのですか?
長々とすみません。

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ベストアンサーに選ばれた回答

yy9********さん

2019/4/117:13:39

宅建の基本は、過去問を攻略できれば合格できます。
宅建は、毎年、10問程度の初出題や難問が出題されます。
ただ、初出題や難問の正解率は低く、合格にはあまり影響がありません。
合否に影響するのは、残りの過去問の焼き直し問題です。
ただ、過去問の焼き直しでも、一言一句同じではなく、切り口を変えてきます。
だから、過去問をそのまま覚えていては太刀打ちできない問題も出てきます。
重要なのは、過去問を暗記するのではなく理解することです。
それだけで、毎年合格ラインに達することができます。

http://careergarden.owizai.com/takken/dokugaku/

アドバイスですが、宅建業法と法令は満点を目指して勉強時間を割いて下さい。
出題範囲がそれほど広くないわりに出題数が多いため安定した得点源になります。
権利関係は奥が深いので、基本論点の理解に重点を置いて、深追いしないほうが良いです。仮に権利関係が半分しか取れなくても、宅建業法と法令が9割取れれば、十分合格ラインに乗ってくるはずです。
あと大事なのは解答の順番です。権利関係は一番後回しにするほうが良いです。権利関係は考える問題が多いため、時間がかかるし、嵌る問題もあります。
昨年は出題順が変わり受験生が混乱しましたが、分野別の出題数は一緒です。落ち着いて宅建業法から解答を始めることをお勧めします。

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ham********さん

2019/4/109:19:07

>この話はどこにも落ち度がないそうです。

いいえ、その話には明らかに落ち度があります。→売り手は、土地の売買契約を結んだのに、その土地を買い手に譲渡することができなかったのです。

これは、大きな「落ち度」です。


>業者と社長の契約も無効ではなく立派な契約なのだと。。。。

その契約は「他人物売買」です。→その契約自体は適法です。


>こんな恐ろしい話があってよいものなのですか?

もちろん、あってはなりません。→土地の売買契約を締結したのなら、売り手は、その土地を、約束通りに買い手に譲渡する義務があります。

「入手できる見込みがない土地を売却する契約」を買い手と締結するなんて、「無謀」というしかありません。

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lol********さん

2019/4/106:58:58

他人物売買ですね。
これは民法では禁止されてません。
その業者は土地を手に入れて会社社長に引き渡す義務が
あります。
それができなければ、債務不履行ですね。
通常は、契約書にそういった場合の罰則を記載するのですが
記載がなければ裁判になるでしょうね。

dia********さん

2019/4/106:20:51

>業者と社長の契約も無効ではなく立派な契約なのだと。。。。


その通り。

だから業者は社長に土地を引き渡さなければならない。

一方所有者が土地を譲らないのも有効。


ならどうなるか?

社長は業者に損害賠償(債務不履行責任)を請求することとなる。


もし、契約が無効になってしまったら、社長は損害賠償請求ができなくなってしまう。

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