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突然のリクエストで申し訳ありあせん 借地権つきの老朽化したアパートを相続し...

pon********さん

2019/6/1321:00:10

突然のリクエストで申し訳ありあせん

借地権つきの老朽化したアパートを相続しました

最初の借地権開始が昭和41年、その後借地権に増築して建物の所有権は登記されています

更新料も問題なく払い5年前に更新

地代は年間25万円
4世帯入居で家賃収入が月額20万

場所は都内23区内空港急行線、徒歩5分 土地26坪借地割合60

相続したのですが維持できないため売却を考え地主さんに相談 底地も一緒に売却とすんなり木ありました

流れがわかりあせん
売却できた場合は幾ら位になりますか、路線価は186万でした

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rifujin2013さん

2019/6/1400:43:35

土地の時価が分かりませんが、23区内の駅徒歩圏で路線価186万円ならば、相場で坪250万円くらいにはなるでしょう(地形や間口により大きく異なりますが)。

そうすると、土地の価格が6500万円。

既存入居者の立ち退き費用が、6ヶ月分賃料で120万円(概算です)。
既存建物の解体費用が、150万円(概算です)。

借地権割合を参考にすると、借地権価格が3900万円。

そこから、経費を差し引くと3630万円。

まあ、だいたい3000~3500万円くらいが手取りと考えて良いでしょう(譲渡所得税は別途掛かります)。

流れは、全部を購入する買主が見つかった場合、その買主と貴方は借地権の売買契約。
同じく、その買主と地主は土地売買契約を、それぞれ取り決めた価格で売買契約を結びます。

借地権と底地の売買、双方たすき掛けに停止条件(一方の契約が流れた場合は白紙とする)を付けて契約になると思います。

ざっくりの回答ですので、ご承知おきください。

  • 質問者

    pon********さん

    2019/6/1421:49:36

    詳しくご説明頂き有り難うございます

    私がそんなに頂いて良いのか、と恐縮です
    借地権譲渡の話にお伺いしたとき、底地も一緒に売却しましょうと快諾してくださったので、半分位で分けれればと考えておりました

    あと気になっているのですが、相続で私が相続と決まりました
    代襲相続ですが、二年前から他の相続者3名(兄弟姉妹) から、アパートは是非私に相続してほしい、その代わり預貯金、有価証券は四人で均等に分けてほしいでした

    勿論ん借地権の価値も知らなかったため、10万円也でも買い手が見つかればと安易に考えていました

    実際ふたを開けると数千万のお金がうごく 歩化の3名が意義申したてとか  ずるいと不満がでないか心配しております

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mom********さん

2019/6/1322:41:10

東京の建売及び不動産業者です。

通常売買以外に、
底地と借地権付建物の同時購入を幾度となくしてます。

実務で言える事は、まず借地権割合なんて意味ないと言う事です!!

借地権割合を使っているのは、税務署と裁判所、争った時の弁護士、及びマスメディアぐらいです。

実務の決定要因は、
『底地権者と借地権者の話し合いによる同意割合』です。

しかし、当事者同士の話し合いでは感情的になって決まらないケースが多いです。

私が扱う場合は、
いつも『お互い様ですので折半(50対50)で如何ですか?』が基本スタイルになってます。

本題です。主様の場合ですが、
①まずは、底地権者と借地権権者との割合調整です。
規定の借地権割合で、
○納得すれば決定!
○納得しなければご破算!又は第三者仲介!?
になります。

②次に、売買金額(底地+借地権付建物の総額)です。

地主様に主導権を握られたり騙されないように同席し交渉進捗を把握して下さい。
通常は、①と②が同時ですね。

高額な売買金額決定要因は、
駅近&利便性が良く路線価が高いところ、等です。

弊社では、
入居者退去後の共同住宅解体で、
○建売にするか?
○敷地がある程度広く、建ぺい&容積率が良ければマンションにするか?
○利回り物件(利回りなら解体&退去なし)にするか?
で買取り金額が大幅に変わります。

主様の物件金額は、調査不足ですのでここでは査定が出来ません。

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mog********さん

2019/6/1321:39:24

答え、底地と借地権を同時に売却するなら、通常の所有権販売と同じ金額になると思います。

ただ、所有権でも実際に売るとなるとなかなか金額の答えは出ません。

不動産全般に買主がいて初めて値段が決まるためです。


・アパート付の土地だと、解体費用とかで値引きされる可能性もあるし
アパートを修繕して使うと言う投資家でも現れればそれなりの値段です。


・金銭的に余裕が有ったり、儲けようと思えば(損する場合もあります)
いったん、貴方が底地を買い取るか、地主に借地を売ってしますかなんて手もあります。

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