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住宅購入について。

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ID非公開さん

2019/7/621:36:59

住宅購入について。

下記の計算が間違ってないかどなたか教えてもらえませんか?

前提としては中古マンションを諸経費込みでフルローン購入し、10年後に売却した場合という想定です。


・ローン総額は7500万円
・毎月の返済額は25万円
・10年間でのローン返済額は25万円×120ヶ月で3000万円
・この時点でローン残高4500万円
・10年後の売却額は購入時より2000万円ダウンしたと仮定して5500万円

ローン残高と売却額の差し引きで計1000万円プラスの計算になるんですが、そんなことってありますかね?なんか足りてないような気がしてまして。
アホな質問だったらほんとごめんなさい。

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cal********さん

2019/7/717:50:26

方向性は正しいです。

月25万ですと金利1.9%ぐらい。かなり高めなので、実際には繰り上げ返済でもしてるんでしょう(金利1%で25万になるように毎月繰り上げとか)
よって10年後に残高4500万は、まあ誤差の範囲。

他、固定資産税等も抜けていますが、住宅ローン控除もないので、相殺して誤差の範囲。

2000万ダウンが適切かは分かりませんので試算を信じるとして、10年でプラスに転じてしまいます

この現象は高い物件の特徴ですね。
イメージ的には高いほどローンが重いように感じますが、売却で相殺できるまでは短い=安全圏に入るのは早いです。実は高いほどリスクが減ります

ベストアンサー以外の回答

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2019/7/720:26:29

何の計算でしょう?
すでに払ったお金(返済額の3、000万円)は忘れるのですね?
それなら、
おっしゃるように1、000万円(=5、500-4、500)プラスですね。
ただ、
①ローン総額:7、500万円
②毎月の返済額:25万円
③10年間でのローン返済額:25万円×120ヶ月で3、000万円
④この時点でローン残高:4、500万円
そうなるのは、金利が0%で25年ローンですね。
(①÷②÷12=25年)

でも、金利0%で貸してくれる人はいませんから、
A:金利0.5%で毎月の返済25万円なら、
⑤10年間でのローン返済額は3、000万円ですが、
⑥この時点でローン残高は4、800万円くらいです。
⑦5、500万円で売れれば、700万円(=5500-4800)のプラスです。

B:金利1%で毎月の返済25万円なら、
⑤10年間でのローン返済額は3、000万円ですが、
⑥この時点でローン残高5、100万円くらいです。
⑦5、500万円で売れれば、400万円プラスですね。

でも、10年間で3、000万円を払っていますから、家賃相当が月25万円だったということですね。

moko -さん

2019/7/719:00:16

あり得ます。
事例はたくさんあります。

amv********さん

2019/7/715:51:19

何年払いの想定だよ。
情報が足りん。
やり直し。

kic********さん

2019/7/714:35:20

月に25万だとすると35年じゃ無くて30年くらいだと思うんですけど、10年で3000万払っても残額は4500じゃないですよね。5000万以上ですよね。具体的にいくら残るかは金利などのパターンによりますけど。

しかも諸費用込みで7500万の場合、本体価格は7000万くらいの家な訳ですから、5500万だと1500万しか落ちてない計算です。

ただ中古で7000万するってかなり都会のマンションでしょうから、10年たってもあまり値が大きくは落ちない可能性はあるかもしれません。ただいまが住宅バブルで、近い将来それが崩壊するというなら、安くなっちゃうかもしれません。

hik********さん

2019/7/702:05:18

○中古の中古で2000万ダウンしかないと考えてしまっているのは×
○住宅ローン控除の恩恵と借りる際のローン金利の差額のことを考慮していない
○売買手数料、その他登録税や資産税、管理費、引っ越し費用等まで考慮していない

質問者様の場合は、15万円の家賃のどこかにすんで10万円を毎月投資する方がよいかと。

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