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借地権のデメリットについて 現在ローン審査中の物件があります。 4LDK新築一...

aaa********さん

2019/7/623:06:07

借地権のデメリットについて

現在ローン審査中の物件があります。
4LDK新築一軒家3580万円ですが、旧法新規20年の借地権物件です。

借地権のメリットは話を聞いていて分かったのですが、

デメリットの話があまり出てこなかった為気になりました。
旦那の両親によれば、

①ローンを払い終わった後も土地代(12.500円ほど)を払わなければいけない
②土地の持ち主が亡くなった場合、子孫に土地の権利が移ると思うが、お金が無く土地を返して欲しいと言われる場合があるのかどうか
③旦那が不慮の事故で亡くなり、ローンを払うのが厳しくなってしまった場合物件はどうなるのか
④40年、50年後売るとなった場合リフォーム代はどうなるのか

と、ローン審査中にも関わらず疑問がたくさん出てきました。
実際のところどうなのでしょうか。

補足また、旧法新規20年とは20年契約ということなのでしょうか?
更新料の金額もいくらくらいになるのか、数百万かかるのか。。。

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mom********さん

2019/7/714:26:10

東京の新築建売業者です。

借地権付新築戸建も販売してます。

【デメリット】ですが、
①ローンを払い終わった後も土地代(12,500円ほど)を払わなければなりません。
②土地の持ち主が亡くなった場合の地主都合による解約はあり得ません。
③ご主人が不慮の事故で亡くなり、ローンを払うのが厳しくなってしまった場合は、団信により住宅ローンは債権が無くなりますが、相続人である主様が代わりに地代を支払っていきます(下記で説明しますが、相続による名義変更料は取られません)
④40年、50年後のリフォーム代は主様負担です(下記で説明しますが、それまでに更新承諾料&建替承諾料等が掛かります)

その他、見落としがあります。

⑤定期借地権付建物は融資のハードルは高く、旧借地権なら融資のハードルは低いですが、扱う金融機関は所有権案件より限りなく少ないので注意が必要です。

⑥融資の担保評価も、土地に抵当権が設定されていたら住宅ローンは無理です。
抵当権設定されていなくても金融機関が有利な指定の『地主の承諾書(実印&印鑑証明と車庫証明添付)』の提出義務がありますから地主様への事前依頼は必要です(地主様が断る金融機関あり)

⑦当初は20年契約(弊社は購入する時、残存契約期間は放棄で新規20年契約、そして新築を販売する都合上、3年間は名義書換承諾料なし)ですが、
○更新時•••••更新承諾料(更地価格の10%)
○売却時•••••名義書換承諾料(相続は無料 、更地価格の3%)
○建替時•••••建替承諾料(更地価格の3%)
○木造から鉄骨造への変更時
•••••••借地権条件変更料(更地価格×借地権割合の10%)
○住宅ローン借入時••••抵当権設定承諾料(更地価格の1%)
○リフォーム時••••承諾料はかかりませんが事前報告あり
等の承諾料が随時掛かります。

⑧売却時•••••借地権付建物ですと、所有権物件と違って買い手が極端に少なく大変です!!
売買事例がなく相場が形成されてませんので極端な話、東京23区外では売りたくても売れないし、東京23区内でも手こずる可能性があります。

結果、
土地の坪単価が高い所(坪150万円以上とか)以外では旨みはないです。

取り敢えず東京23区内では需要がありますから、弊社は販売はしますが
東京23区以外の東京三多摩地区では『借地権付新築戸建販売』はしていません。

  • mom********さん

    2019/7/714:30:17

    追伸••••
    地主の承諾書の、車庫証明添付は無いです!!
    打ち間違いでした、すいません。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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kit********さん

2019/7/719:31:46

更新料、契約時に特約が無ければ無料です。

売却時、借地権価格に対して、10%から15%、土地の高度利用のほうが高いです。

相続は全く問題有りません。ただ、相続時、法定相続以外の相続(奥さんと子供2人の場合、奥さん二分の一、子供4分の一、づつ、にしないといけないです。)をする場合、地主の承諾、もしくは借地非訟事件を経ることになります。

抵当権設定承諾料、無料です。独立した不動産に許可は不要ですね。

建物を変えない保全のためのリフォーム、内装のリフォーム、 無料です。

2、地主に返さなくてはならない、ということは、まず無いです。ただ、背信的悪意行為には契約解除を認めた事例も有ります。

ただ、地代未納は信頼関係の破綻ですので、契約解除、更地にして返さないといけないです。未納になる前に売却ですね。

借地権を売ることも可能です。地主が合意しなくても借地非訟事件で売ることは可能になります。



ローンが終わっても借地契約は継続するので、地代は払わないといけないです、。
また、公租公課の上昇、周辺相場の上昇で、地代増額を求められる事もあります。

建物に劣る土地の抵当権の場合、融資には問題有りません。抵当権とひっくるめては判断できませんね。

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