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住宅の購入を考えております。 不動産会社より、購入に際して、以下のような但...

koi********さん

2019/7/2216:14:26

住宅の購入を考えております。

不動産会社より、購入に際して、以下のような但書きを示されている物件なのですが、
こうした但し書きがある物件は、購入するべきではないのでしょうか?

購入した場合、どのような問題が発生しますでしょうか?

・再建築時に、承諾が得られない可能性は、覚悟しております。
・また、住宅ローンを組まずに購入する予定です。

・前面道路が建築基準法の道路ではない。
・増築、減築をしているが登記をしていない。
・建ぺい率を超過している。
・一般的な住宅ローン利用不可

前面道路が建築基準法の道路では無い為、再建築をする際に通路所有者の承諾と
◎◎区からの許可を受ける必要がございます。

道路所有者は、並びの住宅、4軒になるそうです。
昭和42年の木造住宅で、狭い家ですが、かなりきれいに使っておられたらしく、
そのままの状態で住めそうです。(居住中の住宅でした。)
接している道路が、2.7mとかなり狭いですが、駐車場もあります。
建ぺい率 50% 容積率 150% 。
駅徒歩20分です。
自分たちが長く住んでいけたらいいと考えています。

駐車するのに、かなりのテクニックがいる住宅とのことですが、
不動産会社は、都内で車庫付きの戸建としてはかなり安い と言っています。

不動産の知識が全くないので、相場より、安いのかどうかも、わかりませんが、
希望条件は満たしているので、購入を検討しています。

お詳しい方にお教えいただければと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

古い物件は、いろいろと問題が出てくるとは思いますが
予算内で購入できるので、検討しております。

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ID非公開さん

2019/7/2819:02:21

違法建築(既存不適格)ですなあ。
昭和42年の木造に長く住めるでしょうか。
再建築は出来ないと思った方がいいです。
許可されても合法な範囲の建物しか建てられないです。
それを承知の上で買うのは普通の感覚だと無いです。
ビフォーアフターで無理矢理リフォームとかしてるのも違法建築で建て替えが出来ないからリフォームという体裁でしてるわけです。同じようなものですよ?

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tak********さん

2019/7/2910:47:01

文面の説明だけから想定しますと、その物件は「連棟式住戸」では
ないかと思われるのです。
もし的中しているなら熟考が必要です。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
前面道路が道路でない・再建築不可・等々は、連棟式住居の特性です。

また冒頭で「但し書き」とありますが、これは不動産屋の説明する、
ただし・・・・・の言葉を引用しただけではありませんか?
「但し書き」とする道路は「43条但し書き」などのような法律用語
ですよ。(文字だけの質問では解読者が誤読する恐れがあります)


そして不動産業者が「かなり安い」とするのは、「安い」のではなく、
本来がその安い価格の物件なのです。

更に「駐車場もあります」というのは、前面通路を便宜的に駐車して
いる者もいるだけ―――ではないのですか?
(連棟式なら、各戸前面は「通路」扱いで、駐車場にしても行政上の
おとがめなどないからです)

●ここで参考話ですが、連棟式住戸なら、将来の処理(売却)は基本的
に困難です。(住宅ローンも不可、だからです)
そのため、老朽化一辺倒の住戸の扱いに苦しんでいる全国の所有者など
無数に存在するのです。

あなたが割り切って、現金で買って朽ちたらその時はその時―――
とでもお考えになるなら反対はしませんが、「資産」としてはゼロに等しく、熟慮が必要と思われます。
建物の「既存不適格」どころの話ではなく、それ以前の問題です。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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yam********さん

編集あり2019/7/2513:25:05

都内とのことであるが、建築基準法43条但し書きの道路として指定されていることかと思います。

43条許可の道路に接続する場合、基本的に建築基準法42条2項(通称2項道路)と同じく、道路の中心から2m、若しくは道路幅員4mにセットバックしなければ建築許可にはなりません。

お話の物件では、セットバックなどを含めて、土地そのものにも何らかの隠れた瑕疵があるのかも知れません。

再建築や増築などを行わず、既存の建物に居住することだけを目的としての購入ならば、特に問題ないかと思いますが。
それ以上、或いは今後の事を考えると、古い住宅に狭い通路などを考えると、何とも言えないですね。

お話では、都内で43許可道路が指定された場合、再建築が可能なのかは、地場ではないため分かりません。『もしかしたら43許可の指定でも、初めから再建築も不可の物件である可能性も無いとは言えない。』

購入したものの、3年で解体、再建築不可になり駐車場にも貸せなく固定資産税だけ払わされる、そんな可能性も臭わせる物件にも思えます。

2019/7/2308:14:33

出来れば買わないほうがいいです。

仮にご自分が住むことに
問題がなくても
将来的には
売却がとても難しい物件です。

不動産屋が、かなり安いと
言ってますよね。

安いものには安い理由があります。

優良物件を、かなり安く売ることは
まず有りません。

ter********さん

2019/7/2307:36:55

あなたは良いだろうが、将来相続された時に子供が困るだろうね。

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mat********さん

2019/7/2216:49:21

前の2つはあなたの思い、
後の4つは不動産屋の説明、
ということで良いですか?

・私道に面した各戸の意見がまとまらず、
2項道路に指定されないので、
セットバックしても再建不可。

・建蔽率オーバーの違法物件で、
融資を受けることが出来ない。
=買える人が少ないので、
あなたが売る時も価格が低い。

それでも買いたいならどうぞ。
一般的には買う人はいない物件です。
まとめて地上げされたり、
道路予定地になって買い取りされれば良いですが。

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