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マンションの修繕積立金が高いです。 中古マンションを買おうとしている者です...

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ID非公開さん

2019/9/2700:02:41

マンションの修繕積立金が高いです。

中古マンションを買おうとしている者です。
いくつか内見して、条件の合った物件の申し込みをすることにしました。

ところが販売価格はさておき、月々の経費が高くて迷っています。

管理費等: 15,000円 修繕積立金: 14,000円

築年数は約11年、40戸ほどで当方広めの角部屋です。
これって妥当ですか?
近隣同年数の他物件を見ても、この半分程度が相場です。築年数30年越えてもここまでのものはありません。
更に修繕積立金は、今後数年おきに値上げ予定で、15年以内に26,000円までになる予定です。

管理会社に問い合わせてみましたが、大規模修繕に向けて、不足分を補うための値上げとのことで、通常よりも高い金額に対する説明がなく、的を得ません。
毎月4万円以上の維持費は大きな負担ですが、田舎のため他に選択肢となるマンションが少なく、困っています。
どなたか知識の豊富な方、ご意見をいただけないでしょうか。

閲覧数:
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回答数:
8

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ベストアンサーに選ばれた回答

pop********さん

2019/9/2910:55:55

戸数が少ないとエレベーターの保守や管理員の人件費などどうしても1世帯あたりの負担は大きくなるので管理費は高めになります。修繕積立金は低いと大規模修繕が出来なくて一時金の追加負担(各戸50万とか)をすることになったりもするので値上げは正常な判断でしょうね。修繕積立金が低いところは修繕をしないか一時金で賄うことになるでしょう。修繕をしないマンションは劣化して価値が下がり、住むにも売却するにも苦労するのではないでしょうか。

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質問した人からのコメント

2019/9/30 00:18:10

購入することにしました。
この数日悩みに悩み、とても苦しかったです。そんな中、皆さまからの回答は、どれも大変助けになりました。
ベストアンサーは全員にしたいですが、ハッと我にかえったコメントだったこちらの方に。考え過ぎて疲れてしまい、当たり前のこともよく分からなくなっていたことに気が付きました。

丁寧に回答してくださった8名の方々全てに、感謝申し上げます。

ベストアンサー以外の回答

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a1y********さん

2019/9/2809:20:24

管理費や修繕積立金が高いとか安いとか、外から見て言うことにあまり意味はありません。なぜなら、それらの金額は、区分所有者で構成される管理組合の総会で決定された金額で、組合員の皆さんが納得して設定したものだからです。

もしあなたがこのマンションを購入したら、あなたも管理組合の組合員となるわけで、すると、当然あなたもその役員(理事とか監事)を引き受けなければならなくなるので、そこで、あなたがもし安くしたければ、安くする方法を提案すればよいわけです。

築11年で40戸というと、(私の住んでいるマンションも同じくらいの規模ですが、)そろそろコミュニティも出来上がりつつあるころだろうと思いますが、まだまだ管理組合がまともに機能するには時間がかかるでしょうから、ある意味、管理組合は管理会社の言いなりにしか動いていないだろうと思います。

すなわち、分譲会社か管理会社が出した長期修繕計画書をそのまま鵜呑みにして、何年までにいくら値上げしておかないと、まともな修繕ができなくなりますよと、管理会社から脅しをかけられて、それを疑うことも吟味することもなく鵜呑みにしてきたのではないかと思われます。何を隠そう、私のマンションがそうだったのです。

さて、管理費や修繕積立金を単純に金額ベースで比較しても正確な比較にならないので、専有部分の㎡単価で書きますが、国交省が実施したH30年度マンション総合調査によると、管理費の全国平均が月額147円/㎡(駐車料などの充当金を含まない)、修繕積立金が164円/㎡です。両方足すと311円なので、たとえば専有面積が80㎡だとすると、311×80=24,880円となります。ただ、国交省は修繕積立金に関するガイドラインによると、5,000㎡未満の小規模マンションでは修繕積立金全国平均より54円高い月額218円/㎡を目安とすることを述べています。

このガイドラインを基準として前の例を計算し直してみると、管理費と修繕積立金を足した金額は365円×80=29,200円まで引き上げなければならないことになります。

あなたの買おうとしているマンションの管理費等が高いか安いかを判断するのに、この計算例も参考にしていただければよいかと思います。

ところで、先程「安くする方法を提案すればよい」と申しましたが、その方法について述べます。以下は私が管理組合理事長として実際にやったことです。

まず一つ目は管理仕様を見直すことです。すなわち、管理員の勤務体制を見直すことです。管理会社に管理を委託する費用で一番高くついているのが管理員の人件費です。たとえば、週6日9時~17時勤務だったのを週4日9時~12時勤務に管理委託契約を変更すれば、人件費を半分以下にすることができます。管理員は清掃が済めば、たいてい管理室にじっと座ったままで、ほとんど何もすることがありません。特に40戸程度の規模ではそうです。ですから、管理員の勤務体制を見直すことは充分可能です。

二つ目は競争の原理を導入することです。おそらく分譲時から管理会社は変更されていないと思いますが、すると、管理委託費は独占価格になって高いまま推移することになります。ですから、管理会社の変更を視野に入れて、他社からも見積を取って比較することです。

そうすれば、管理委託費を安く抑えられるので、そこで余ったお金を修繕積立金に回せば、修繕積立金を値上げせずに、または、値上げ幅を小さくすることができます。

ちなみに、私のマンションでは現在、管理費が162円/㎡で修繕積立金が143円/㎡で、今第2回大規模修繕の真っ最中ですが、一時金の徴収もなく、今のところ将来値上げの予定もありません。

ただし、上記のように管理費や修繕積立金を安くすることは、文章で書くと簡単ですが、実際には、なかなかにしんどいことだということは申し述べておきます。

最後に、今あなたが外野から高いとか安いとか言っても何の意味もありません。実際にマンションに入居して、まず、謙虚にマンション管理について勉強して、管理組合の組合員としてどうしていくべきかを真摯に考えていくことが大切だと思います。

それが面倒なら、このマンションをお買いになるのは止めておかれたほうがよいと思います。

tak********さん

2019/9/2721:46:00

40戸建てなら安いほうだと思いますけどね。
もちろん、駐車場平置きでEV一機、エントランスに余計なものがないと仮定した場合です。

しかし今後の修繕計画がわからないけど、築15年で26000円とは・・・ちょっと寄り付きがたいですね。

管理費も割高かな?

ただあくまで個人感覚だし、田舎でそれだけ毎月出ていくなら戸建てを買うでしょ??
この業界は広いけど狭いよ。それだけの修繕金だと妙な噂が立つだけ。

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mat********さん

2019/9/2710:25:53

修繕積立金はマンションそれぞれで適正金額が違います。
規模によって1戸当たりの外壁面積が違います。
形状によって屋上面積が違います。
エレベータが何台あるかでも違います。
駐車場が機械式かどうかでも違います。
インターフォンシステムやロビーの自動ドアでも違います。
国土交通省が指針として平米200円/月と言う金額を示していますが、
マンション設備によって倍程度までは普通に違いが起きると思います。

今後成り立たない金額を放置することが一番問題なので、
修繕計画があって、値上げする予定が決まっているなら、
きちんと管理されている良いマンションです。

clubmanriderさん

2019/9/2708:47:45

管理費、積立金は最終的にはそれを負担する組合員で構成する管理組合(理事会)が、保全のためにはそれだけ必要になると納得しているものです。
マンション毎の金額の違いは、その設備類の違いが最大の原因です。設備が豪華だとか、よそでは見られないものがあるとか、耐用年数が短いとかです。
思い当たるものはありませんか?

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app********さん

2019/9/2708:09:52

「妥当か」という問いかたであれば、「誰にもわかりません」という回答が最も適切だと思います。
言わば、ベンツとママチャリのどちらを買ったほうが乗り物には適切か?と問うようなものだからです。

まず、何をもって「妥当」と考えるかによります。
単に平均値より「高い」という意味ならば、月額10,000円~15,000円という例が最多ですから「妥当」と言えるでしょう。そのあたりは、統計の読み方にもよりますし、築年が浅ければまだ安い傾向です。また戸数が少なければ多くなる傾向です。
http://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf
ただ、「高い」ことが悪いのかという意味であれば、そうでもありません。そのマンションの管理組合できちんと長期修繕計画を作成し資金計画を立案し、その合意形成の上なのであれば、「高いが、その管理組合としては最善」という結論になります。
安ければ(というより低額であれば)、もしかしたら将来の計画修繕において大幅な資金不足を来し、修繕が不能になったり一時負担金の拠出がやむなくなったりします。そのあたりは、長期修繕計画と資金計画をよく吟味しなければわかりません。

だから、一言で「高い」と言っても様々な意味がありますし、電話口レベルでスッキリする回答を期待すること自体にそもそも無理があるということです。

不正確を承知で単純明快に断定的な回答をすれば分かりやすいのですが、このような回答で申し訳ありません。

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