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家賃を半年滞納してる契約者に期間内に全額家賃を支払わない場合は退去してもらう...

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ID非公開さん

2020/1/2016:13:01

家賃を半年滞納してる契約者に期間内に全額家賃を支払わない場合は退去してもらう旨の契約書を書かせた場合は強制的に鍵の付け替えや荷物の搬出等を行ってもいいのでしょうか?

この時もし法的な争いになった場合にはどちらにどんな判決が言い渡されるのでしょうか?
また、強制執行まで待つ場合は裁判開始から強制執行の実行までどれくらいの時間がかかるのでしょうか?
契約書には鍵の付け替え等の文言も書いています

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パパスさん

2020/1/2017:01:42

不動産屋です。
仮に長期間、家賃を滞納してしまった際に、賃貸借契約書や覚書で、滞納の際には鍵の交換、及び荷物の搬出をする!と記載して双方の明確な合意があったとしても、債権者側のそのような行為は自力救済にあたり違法になります。
もし、そのような行為があれば、逆に損害賠償請求の対象となります。
なので、裁判所の正式な手続きが無い限り、入居者の意に反した強制的な事は出来ないという事です。
ただ、だからといって滞納が許される訳では有りませんから、6ヶ月もの滞納があれば自力救済の有無は別として、強制執行の判決は免れられないと思います。
要は、滞納と自力救済は分けて考えられるという事になります。
ちなみに、明渡訴訟の一般的な流れは滞納者に訴状が届いてから、第1回口頭弁論→判決→裁判所の執行官による催告→執行官による断行!という流れになり、訴状が届いてから、だいたい2ヶ月〜3ヶ月で強制執行断行となる事が目安と考えて良いかと思います。

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ggz********さん

2020/1/2710:26:20

強制的に鍵の付け替えや荷物の搬出等を行う事は違法です

狸の旦那さん

2020/1/2018:51:36

家主です。

家賃を半年間滞納している賃借人に『契約書』を家主が交わすこと自体
が疑問です。

1、契約書ではなくて、『誓約書』で賃借人に対して「相当に厳しい内
容の記載事項」になります。

2、次回家賃の支払いを怠った場合は即座に建物を明け渡す事とする。

3、賃貸人(家主)に対して、滞納家賃を月額〇万円にて弁済をする。

4、退去後に発生をした残置物は、賃貸人が処分をしても賃借人は異議
を申立てないこととする。徹去費用は賃借人の負担とする。

5、賃貸借契約物件に損壊が生じた場合は、賃借人の負担とする。

6、賃借人が家賃相当額、滞納家賃、誓約事項での支払いを怠ったとき
は、連帯保証人へ請求をすることに異議を申し立てない。

裁判になりましたら、賃貸借契約での契約事項と『誓約書』での双方の
合意事項が判決となります。

以前に地方裁判所で、県営住宅の賃貸未払いでの「建物明渡事件(訴訟)
を傍聴(当方の前の裁判)した経験がある」のですが、「第1回口頭弁
論にて結審をして次回口頭弁論で判決(家賃滞納者が完全敗訴)」です。

被告(滞納者)は、行政での賃借人の救済や居住する「生活での権利を
主張・反論」(誓約書での履行をしない)していましたが、裁判官が厳
しい判断をしましたね。

通常は、家賃滞納者(被告)に対して、「判決確定から建物明渡まで3
か月程度の猶予を設ける」のですが、被告に滞納での違法性を認識して
いない場合は、判決文(主文)で厳しい内容(即座の退去)となるでし
ょう。

玄関鍵の付け替え(交換)は、賃借人が退去を完了したときに行うのが
普通です。

追記:建物明渡事件(訴訟)を複数回ですが経験をしています。訴訟か
ら判決確定まで、最長で4年の月日が必要でしたね、相手債務者が退去
を拒んでの占有で、強制執行にての強制的な退去です。

画像:裁判で退去(強制執行での明け渡し)で交換した玄関の鍵です。

家主です。

家賃を半年間滞納している賃借人に『契約書』を家主が交わすこと自体
が疑問です。...

miy********さん

2020/1/2016:58:17

>強制的に鍵の付け替えや荷物の搬出等を行ってもいいのでしょうか?

違法


>契約書には鍵の付け替え等の文言も書いています

無効。大家という強者立場で弱者の借り主が同意しなければ契約しないという対等な立場での契約であるから無効


>もし法的な争いになった場合にはどちらにどんな判決が言い渡されるのでしょうか?

カギの付け替えは最悪刑事事件になること。さらにカギ付け替えによる損害賠償と家賃滞納は別問題ですから、カギを付け替えたから滞納家賃免除になることもないし、滞納があったからカギ付け替えが正当化されて損害賠償の責任を負わないということもない


>強制執行まで待つ場合は裁判開始から強制執行の実行までどれくらいの時間がかかるのでしょうか?

相手が賢ければ一審を引き延ばすだけ延ばし、判決出たら控訴、さらには上告まですると2年かかっても強制執行に移れない。

損得勘定に長けた大家は、滞納家賃免除し引っ越し代も出してやり早期に任意退去してもらってます。結果として弁護士費用や執行費用はかからず、時間もかからず新たな入居者を募れます

kad********さん

2020/1/2016:56:07

鍵交換、荷物について、誓約書を書かせたとしても・・・その通りに処分すると言うのはよろしくないかと思います。

借主に対し不利益を与える実力行使は基本的にはダメとなり、訴訟になれば大家さん側が不利になります。

大家独断でやるならば、相応のリスクと覚悟も必要かと思います。


とは言えど、鍵交換、荷物処分、実際の現場では今でも行われています。
それは、滞納者は弁護士を雇って訴えることもしない・行動力もない・お金もないであろうことを考えて、大家が実力行使し大抵でまかり通ることもあります。
借主はそのまま逃げてしまう・・・

明け渡し訴訟・・というのが正当な流れですが。
大家が実力行使するも滞納者側で訴訟に対し知恵がある場合、滞納しつつ金銭的に余裕がある場合、大家を訴えてくる場合もあります。

大家さんで安易に「滞納者に金はないだろう」と判断し行動すると、逆に訴えられる場合もあると言うことです。

鍵・荷物の扱いについて誓約書を書かせても、法的ではなく大家の都合で借主に不利益を与えた・・と、相手弁護士から突っ込まれる可能性もあります。
多くは大家独断の強制執行が通りますが、わずかでも大家を訴えてやるという知恵と行動力を持った借主もいます。


>強制執行の実行までどれくらいの時間がかかるのでしょうか?
口頭弁論まで1ヶ月、判決が出て借主が退去に応じなければ強制執行の申し立て。
早くて約2ヶ月、3ヶ月程度ですかね。

map********さん

2020/1/2016:35:48

>強制的に鍵の付け替えや荷物の搬出等を行ってもいいのでしょうか?

ダメです。
自力救済にあたります。判決は個別の事情などにより裁判官が判断しますのでなんとも言えません。

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