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土地の境界について教えてください。 中古戸建を購入するにことになりましたが...

rem********さん

2020/2/410:24:34

土地の境界について教えてください。

中古戸建を購入するにことになりましたが、
土地に境界杭が1つもありません。

仲介業者からは、境界杭があるのが好ましいが
地積測量図(40-50年前)があるから、大きな問題はない、と説明を受けました。

これは、実際に行われている売買では、一般的でよくあるケースなのでしょうか。
また、地積測量図があれば、本当に問題はないのでしょうか。

おそらく、ないと思いたいですが、
お隣さんの壁などが、こちらに越境していないのか、
また、こちらが越境しているのか
境界杭により確認しないと分からないのでは、と思いました。

地積測量図の通りに、実際に現地を測ったら、
実は越境しているケースもあるでは、と思います。

ちなみに、測量をして
僅差程度の少しの違いが生じることもあると思いますが、
その場合、現地の境界と思われる部分に境界を修正するのでしょうか。
それとも、例えば越境する壁があったとしても、
測量図の寸法通りに境界を設定するのでしょうか。

教えてください。よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

gm0********さん

2020/2/1020:20:54

一般的なケースでは全くもってありません。

この仲介業者は宅地建物取引士の登録者ですか?
私ならこの仲介業者と取引しません。

>地積測量図(40-50年前)があるから、大きな問題はない。
宅地建物取引士の発言とはとても思えません。

専門的なことですので、できるだけ分かりやすく説明します。
(文言が専門用語と異なるところもあります。)

土地の境界は隣接地との立会い(合意)があって境界杭の設置ができます。
境界杭の設置は義務ではありませんので、登記の要件とはなりません。

地域差もありますが40~50年前の地積測量図は、その土地の形だけを測量したものが多いです。
立会い(合意)が無くても登記できていた地域もあるようです。

現在の地積測量図を提出する登記は、すべての隣接地と立会いを行い、合意がないと登記ができません。
(そのため測量対象地だけでなく、かなり広範囲に測量をし公図等の資料との整合性を確認します。)

さらに、その地積測量図により現地に境界点を復元できなければなりません。(復元性)
40~50年前の地積測量図を基にした登記申請が、復元性が無いと却下された事例もあります。

現地を測れば地積測量図と一致し、構造物等も問題ないかもしれませんが、境界に問題があるということです。

現在の一般的な売買は、売主の費用負担で新たに境界確定測量(立会い、合意)を行い、境界をはっきりさせてからの売買となります。
これは買主が買った後のトラブル(負担)を無くすためです。

売買後に境界トラブルがあっても、仲介業者で責任を負えないため「守り」ということもありますが・・・。

長文失礼しました。

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ベストアンサー以外の回答

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gea********さん

2020/2/1011:54:47

いままで回答されている方々の通り、現状のまま購入するのは、まずいです。

①関係者立ち合いのもとで境界杭をうつ必要があるのは最低限です。
②これにボブの父さんのおっしゃるように『「土地筆界線や境界画定図」に関係者の 意署名と捺印ある書面』をもらうことです。
③境界杭は抜くことができるので、境界杭を含めてコンクリート基礎工事(例えばコンクリート塀の基礎部分)を行うことをおすすめします。

私の場合は「石がまわりにおいてあるので大丈夫」といわれましたが、心配だったので「キチンと境界を決めて下さい」とお願いしました。

境界が決まったので購入しましたが、その後、相手が違うと言い出し結局裁判となりました。(いい勉強になりました。)
裁判確定後③を行いました。

yam********さん

編集あり2020/2/821:56:02

境界杭がひとつも無いのではなく、取引した不動産会社が見つけられないか、そこまでして探さないだけかな?と思います。

面積や区画が正しく、誤差が僅差ならまだマシなほうで、特に昭和の時代に作成された地積測量図などは、区画、結線が異なるもの、距離が異なるもの、面積が異なるもの、ありがちな間違いは大小様々であり、酷いものともなれば他人の土地まで取り込んだまま面積表示されたものさえあります。
これが、きちんとした資格者によって作成され、役所に備え付けされた公的な図面だから正しい、一般人はそう考えるかも知れません。
だけど、法的には登記に効信力『正しいと思ったからそれが絶対』がありません。つまり、登記記録の面積が100㎡しかない土地を、誤って1000㎡と記録されたものであっても、私は過失なくそれを買った、たから登記が誤りだから国が責任を負えということではなく。誤りかあるなら、ご自身で登記しなさいということになるのです。つまりインチキな土地を買わされても、買主は文句一つ言えないワケです。

このように、法務局に備え付けられている地積測量図というものは、取引上有効な資料とはなり得るものの、その有効性を絶対的に証明するものではありません。

地積測量図が間違いであれば直す必要もあれば、ご自身の擁壁などが他人の土地に越境していたとしても、地積測量図が誤りであれば境界線を主張することが出来ない場合もあります。

cad********さん

2020/2/719:33:56

金払えば測量してくれるよ!

umi********さん

2020/2/711:21:04

境界を隣家の方に聞くといいですよ。
揉めてる場合は、色々教えてくれます。
どっちが悪いかはわかりませんが、
購入前に知っておいた方がいいでしょう。
ちなみに、値引きの材料にもなりますよ。

揉めている場合は、それを解決してから購入すること。
特にもめてない場合も測量をして境界を確定することを
購入条件とすればいい。

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マエチンさん

2020/2/520:38:38

境界を再測量して復元してもらって買うこってす。
後年になってトラブっても知りませんよ。
隣接者は、質問者は何も知らないと思ってるはずですので
言いなりになりますよ。
売主が測量しなければ、質問者さんが買う前にやるのも
手ですが、そこまでして買いますか?
オイラなら諦めますが。

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