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旧借地権について、ご教授ください。 実家は約40年前に建てた木造で、借地にた...

atu********さん

2020/6/2910:44:11

旧借地権について、ご教授ください。

実家は約40年前に建てた木造で、借地にたっており、高齢の両親が住んでいます。私は他県に住んでおり、年一回程度帰省するぐらいです。地元には嫁いだ妹がいます。

先日、妹の旦那の提案で、地主へ低地を買い取りたいとの相談をしたそうです。要は買い取って、老朽した家を建て替え、両親と同居を考えてるとのことでした。私は今後も他県在住ですので、そうなれば妹夫婦におまかせしたいと考えています。

しかし地主とは、金額面などで折り合いがつかず、さらに地代の値上げをしたいと言われたそうです。その後、借地権を買い取ってもらえないか(建物に価値はないと思いますが)という相談をしたそうですが、拒否され、建物の老朽を考えれば、更地にして返還が通常だと言われたそうです。
妹夫婦は、裁判所を経て第三者へ売却を考えているようです。私としては、そのような流れでは、地主との関係がさらに悪くなるのではないかと心配しています。もし、更地返還など、最悪のケースとなった場合、たて壊し費用など負担が難しいです。

質問としては、このようなケース、裁判所を経て、第三者への借地権売却などは通常行われているのでしょうか?

宜しくお願いします。

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あがく人さん

2020/7/301:50:17

>地主との関係がさらに悪くなるのではないか

まあ、感情論では悪くなるかもしれませんね。
借地借家法で、借地権は強く保護されているので、地代を払っていて、背信的悪意行為をしなければ信頼関係の破綻では無いです。
法律的には、関係は悪化しないですね。

>更地返還
地代が払えない、第三者への転売も見込めない、更新もまだ、でしたら、建物収去して、更地返しです。

更新時でしたら、時価で建物を買い取って貰えます(建物買取請求ですね、価格は時価です)。

>裁判所を経て、第三者への借地権売却などは通常行われているのでしょうか?
行われていますね。借地非訟事件で行われています。
弁護士事務所関係で、借地権の移転の借地非訟事件で検索すると、事例が沢山出てきます。

>建物の老朽を考えれば、更地にして返還が通常だと言われたそうです。
何をもって通常、かは存じませんが、借地権の移転の借地非訟事件制度があり、地上権に次ぐぐらいの強い権利で守られている借地権なので、通常と言われることが、法的な考え方だとは思えませんね。

その地主さんも主権者でしたら、法の無知は基本的に抗弁できませんね。

知っていて、そういうことを言うのでしたら、内容次第で腹黒い人、と言えない、とは言い切れないです。

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カテゴリマスター

2020/7/117:09:58

こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

地主が借地権の売却を承諾しない場合、「借地非訟裁判」というプロセスを経て、裁判所が地主の代わりに「代諾」するというプロセスを経て、売却することは一般に行われております。代諾になった場合、承諾料の代わりに地主に支払う金額の相場は借地権価格の10%を支払うことになります。

通常は簡易裁判所で手続きする形になりますが、専門的な手続きが必要になるため、弁護士への依頼が必要かと思います。ただ、問題は代諾手続きを経て売却する場合、当然、買い手の方には、その物件が、地主と揉めている物件であることが分かってしまうので、価格交渉が入ったりして高く売れないこうとが多いことは覚悟が必要かと思います。

あと、ご参考までに、仮に借地権を更新した場合の地代の値上げについては、借主側の合意がなくても、貸主側も周辺の借地の地代相場や固定資産税の推移と比して、明らかに現在の地代が安すぎると考えた場合は、裁判所に調停を申したてて認められれば上げることが可能になります。

このような状況下での「解決策?」の一つではありませんが、建て替えの承諾料として、一時金で借地権価格の5%程度を地主に支払って、その代わり地代を上げないで欲しいという交渉をする場合もあります。ただ、このような交渉を当事者間でやると双方に法律的な知識が不足していて感情的になってしまい、話がこじれる元なので、不動産会社や弁護士なども立ち会って進めるのが良いかと思います。

bik********さん

2020/6/2913:37:12

建物が存在し登記されている以上、借地権付き中古住宅として売れますので、ご心配なく。
地主の(更新)承諾なぞ訴訟判決でも取れます。

  • 質問者

    atu********さん

    2020/6/2919:28:00

    返答ありがとうございます。
    借地権付き中古住宅として売れるのですね。
    しかし、築40年ほどの木造住宅など、買い手がいるのでしょうか?

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