賃貸借契約における借主の善管注意義務について 法律の専門家の方、同じような経験のある貸主 不動産業者のかたなど、教えて下さい。

賃貸借契約における借主の善管注意義務について 法律の専門家の方、同じような経験のある貸主 不動産業者のかたなど、教えて下さい。 当方は、不動産会社勤務です。 一戸建建物のガス給湯器が破損し、貸主と借主の 間で負担義務でもめております。 借主は、補修義務は貸主にあるので、修繕(取替え) 費用は全額貸主で負担すべきであると主張 貸主は、善管注意義務違反で、借主負担と主張 契約書に「破損箇所を発見した場合は速やかに 貸主に届け出るものとする。もし、放置したり 届出が遅れたために被害が拡大した場合は、 損害賠償責任を負う」とあります。 入居後、1年以上経過し、破損を発見したのは 借主ではなく、貸主です。 原因は、双方の主張が食い違い、本当の原因は 不明です。 借主は、修繕義務違反を盾に現在家賃を6か月 滞納しております。 当方は、ガス給湯器の破損を放置していた借主に 落ち度があるので、負担割合はともかくとして、 借主に負担義務はあると考えます。 借主は、不便な生活を強いられ、損害と家賃を相殺 するような考えのようです。 当方は、たとえ、修繕について争いがあろうとも 借主は家賃を支払うべきであると考えます。 貸主に修繕を要求しても応じない場合の正しい 対応としては、修繕してもらうまで家賃を供託する。 または、借主で修繕し、必要費を負担したと償還請求を する。応じない場合は、家賃と必要費を相殺し その分の家賃を支払わないと通知する。 などの方法が考えられ、家賃未納の正当性はないと 考えています。 質問は、家賃未納で訴訟により明け渡しを求める ことは可能でしょうかです。 判例など教えていただければありがたいです。 よろしくお願いします。

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1.民法の『賃貸借』に関する規定を見る限り 賃借人は賃借物の使用(管理)につき 善管注意義務を負うとは規定していません。 かえって 賃貸人は賃借物を賃借人が十分に使用出来るように 必要な修繕をする義務があります。 (民法第606条1項 参照) しかし契約当事者間で 以上の規定と異なる合意をした場合には その合意に従う事になります。(民法第91条 参照) したがって『特約』によっては 賃借人に善管注意義務を負わせることも 修繕義務を賃借人に負わせることも可能ですが 逆に言えば、特約が無い限り 賃貸借契約における借主の善管注意義務といった主張は 法的根拠を欠く『失当』なものとなってしまいます。 2.契約当事者の両方が債務を負う契約において 相手方が債務を履行するまでは 自分の方の債務の履行を拒むことができます。 (同時履行の抗弁・民法第533条 参照) 以上の規定は『賃貸借契約』にも『適用』され (民法第559条 参照) 仮に賃貸人が賃借物の修繕義務を果たさない場合 賃借人は賃料の支払いを拒む事ができます。 しかしながら、建物の賃貸借の場合 賃貸家屋の破損、腐蝕の状況が 居住に著しい支障を生ずるほどで無い場合 賃借人は賃貸人の賃貸家屋修繕義務の不履行を理由に 賃料全部の支払を拒むことは出来ません。 たしかに給湯器が故障した事で 多少生活に不便するところがあったかも知れませんが かといって給湯器の故障が 居住に著しい支障を生ずるほどとも思えませんので 賃借人に 賃料の支払いを拒める正当な理由は存在せず 賃借人は賃料を『滞納』している事になります。 したがって、契約書の内容により 賃貸人をして 賃貸借契約を解除出来る条件を満たしているのならば 賃貸借契約を解除して 家屋の明渡しを求める事ができます。 (最高裁 昭和38年11月28日判決 民集17巻11号1477頁) http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=28422&hanreiKbn=01

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ThanksImg質問者からのお礼コメント

ありがとうございました。 今後、訴訟などになると思いますので、経過・結果等を 皆様に報告し、また、意見などお聞きしたいと思います。 不況おり、しかたない面もあるのですが、嘘をつきその場 しのぎをする人が多いのです。

お礼日時:2009/5/16 10:51

その他の回答(3件)

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賃貸借契約における賃借人は、賃借物の保存について、当然に善管注意義務を負います。 この善管注意義務は、賃貸借契約の内容には賃借物の返還債務が含まれる(民法第616条で準用する同第597条第1項)ため、特定物引渡債務における債務者の注意義務(同第400条)として導き出されるものです。 さて本題ですが、賃貸人の修繕義務と賃借人の賃料支払い義務は同時履行の関係にあり、賃貸人が修繕義務を履行しないために賃借人が目的物を使用収益出来ないとき、その出来ない範囲で賃料の支払いを拒絶できる、というのが判例です。 (判例を具体的に挙げることが直ちには出来ないのですが、大審院判例でも最高裁判例でもいくつかあったと思います。) したがって、給湯器の故障によって部屋を全く使用できなくなっている事情が無い限り、賃料全額を支払わないことは、賃借人の債務不履行として契約解除原因になり得ます。しかしこの場合でも、賃貸借契約解除における「信頼関係破壊理論」が適用されますので、勝訴判決を得ることができるか否かは、不透明です。 何時、何の原因で故障が生じ、賃借人がそれを賃貸人に直ちに通報しなかったために損害が拡大したこと等、賃借人の善管注意義務違反を主張する賃貸人が立証責任を負います。その立証に成功しなければ、賃貸人の修繕義務のみが認められることになるでしょう。となると、賃貸人の修繕義務違反を理由とする賃借人による6か月程度の賃料不払いは、信頼関係破壊をするものではない、と判断される可能性があります。 善管注意義務違反立証の可能性を天秤にかけて、明け渡し請求を検討しましょう。

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修繕が家主の負担だとしても、家賃の一部支払拒否しか認められず、六ヶ月の支払拒否は、通常の契約解除原因である「三ヶ月滞納」に該当するので、解除、明け渡しを請求することに正当性がある。

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典型的なクレーマーですね。金が無いので今回の事に乗じていると思います。出て行ってもらうことは可能ですが、後から訴訟など起こされないように、先手を打っていくとよいと思います。 まず給湯器を直す金が無くて黙っていたと思われますから、給湯器だけ直してしまい、すぐに家賃の支払いを命じて追い出しましょう。恐らく相手は金がないと思うので、待っていてもラチが明かないと思います。

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