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住宅ローン及び贈与税にお詳しい方、回答をお願いします。

jid********さん

2010/3/1612:31:00

住宅ローン及び贈与税にお詳しい方、回答をお願いします。

近々、住宅ローンを組み中古一戸建ての購入を考えてます。
現在は一戸建てに住んでいて、借り入れの残はありません。
売値は約2000万位です。新しく購入する家は3900万。(リフォーム・諸経費等込み)
手持ち資金が900万、ローンで1000万。売りが2000万と考えていたのですが、購入を急ぎたい為、3000万をローンで組み、家が売れた時点で繰り上げ返済をしようと思います。
しかし、今住んでいる家は妻の名義な為、私名義でローンを組んだ場合、売ったお金を繰上げ返済すると、贈与税が発生すると思いますが、どなたかお詳しい方、又このような場合ベストなご指導を頂ける方よろしくお願いします。
尚、20年以上であれば贈与税は無いと聞きましたが、結婚生活16年です。
又、家内はパートをしてますが、年収は扶養の範囲内ですので家内名義でのローンは難しそうです。

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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sus********さん

2010/3/1613:52:59

家を売ったお金2000万円を、単にもらってローンの返済にすれば、当然ながら贈与税がかかります。多分、贈与税を受けないで済ます方法はないと思います。
その為、もらうのではなく、新居の持分を2000万円で買ってもらえば良いのではないでしょうか?夫婦間の売買なので、不動産の評価は厳格に算出したうえで、仮に2000万円に相当する持分が3/5になるとすれば、この3/5の持分を奥様に売り渡し、代金として2000万円をもらえば、贈与税の問題にはなりません。また、恐らく売却に当り利益が出る事もないでしょうから、あなたに譲渡所得税がかかる事もない筈です。
ただし、その場合は、ローンを組んだ銀行にキチンと事前相談する必要はあると思います。また、夫婦間の売買であっても「登記」は必須ですから、持分を移すのに登記費用がかかります。自分で行えれば登録免許税のみです。それでも多分10数万円位かかると思われます。贈与税よりは格段に安いと思いますが。
理想的なのは、売却が早く決まって、ダイレクトに売却資金を購入資金に充当できる事ですが、無理に急ぐと売り値も下がりがちなので、注意した方が良いと思います。

質問した人からのコメント

2010/3/23 12:02:41

ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

sat********さん

2010/3/1613:43:12

贈与にしない方法としては、2000万円分の持分を奥様名義にすることで解決すると思います。
ただ、売れないうちに新しい住居を買ってしまうとその時点での名義がご主人だけのものとせざるを得ず手続きが面倒になるのではないかと思います。
ローンを組もうとしている銀行か買い替えを仲介している不動産屋さんに持分を登記後に変更する場合のことなど相談なさったほうがいいかもしれません。
特に銀行は抵当権を設定した後に持分比率を変えることには難色を示す可能性があります。
また2000万円で売れるかどうかも、買い手がついた時点ではじめてわかる話なので繰り上げ返済を前提に組む場合でも年収等によっては満額通らないかもしれません。
ご本人名義のローンなしの物件であれば問題ないんでしょうけど、先に買うというのは厳しい気がしますよ。
家を売却後、最初から頭金とローンの比率で奥様の持分をきちんと登記した上であれば問題はないと思います。

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