ここから本文です

悪質な賃借人に出て行ってもらえますか?

joy********さん

2010/8/321:06:25

悪質な賃借人に出て行ってもらえますか?

ひどい賃借人(土地)に困っています。

貸主である私の親からざっと聞いた話なので大体で申し訳ないのですが、
お力を貸していただければと思います。
よろしくお願いします。

祖父の代からAさんに土地を貸していて、
Aさんが亡くなってから、自動的にAさんの息子Bに借地権が譲られました。

Bは何年も地代を払わず居座っているので、こちらは契約の解除を申し出ましたが、むこうは拒否。

裁判になりましたが、地主側が負けてしまいました。
(親が住む家にこまっているわけではなく、他に土地もあり、一方Bはここを追い出されたら他に行くところがないとかいう理由だそうです・・・)

数年前から、その場所に飲食店が建っています。
こちらになんの相談もなく、Bが又貸ししたのです。
おかげで、住居ではなく店舗として利用している、ということで
税金も高くなってしまいました。

こちらは契約更新を認めていないので、地代は受け取らず
供託、というのでしょうか、法務局で預かっていただいている状態です。
地代については、Bの親の時代と土地の価値も変わってきているので、
こちらはもう少し引き上げたいのですが、Bはもちろん応じず、
元々の金額を支払っているようです。

賃借人は、ちょっと怖いかんじの人なこともあり、強くもでれず、
頼みの綱の裁判では負けてしまったしで、わたしの親はもう諦め気味なのですが・・・
どうにかならないでしょうか?

私は法律に全く詳しくないのですが、
裁判の判決ってこんなに不公平なものなのでしょうか?
お金を払わず、居座った者が勝ちなのですか?
一度判決がでてしまったものは覆りませんか?

親は、賃借人が住んでいるこの土地に、
いずれは私の家を建てたらどうかと言ってくれています。
今後、なんとかしてこの貸借人との契約を解除することはできないのでしょうか?
(私が家を建てないにしても、とにかく関わり合いになるのも嫌です・・)
ちなみに、むこうは借地権は売らないと言ってきています。

乱文、長文で申し訳ありません。
どうぞお知恵をお貸しいただければ幸いです!

補足裁判は祖父の代含めこれまで5回しており、その度に負けています。
弁護士もその間3人変わったようです。
Bが借りているのは土地で、はじめは住居としていたようですが、
その後、家を3階建てに増築。
一部を飲食店に貸しています。
税金があがったことに伴い、地代の値上げも要求しましたが、
むこうは聞き入れず、そのあとの裁判でも敗訴しました。

閲覧数:
965
回答数:
4

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

eld********さん

編集あり2010/8/510:30:58

まず、以前の敗訴についてですが私には不思議でなりません。

確かに借地権は法的に守られており、原則弱者保護の日本の法制度では簡単に立ち退かせることはできませんが、その観点に立った上でも、「地代の滞納」というのは極めて重大な契約違反であり互いの信頼関係を破壊する行為です。
そもそも、賃料を支払ってこその賃借権でしょう?そこが守られていないんですから、当然に借地権の消滅事由に当たります。
事実私も、一年以上地代を滞納した借地権者を立ち退かせたことがあります。

当時の手法に問題があったということはありませんか?
まず数ヶ月滞納があれば書面で督促。
それに応じなければ内容証明郵便で督促。
ここで応じない段階で、弁護士に相談してください。次は弁護士から内容証明を送ります。
これでも応じなければ裁判になるわけですが、ここまで手順を踏めば、よほど特殊な事情がない限りは負けるなど考えられないのですが…

なお転貸については、自己(借地権者)の建物を賃貸したのか土地の借地権そのものを転貸したのかで全く違ってきます。
前者であれば借地権の消滅事由には当たりませんが、それにより固定資産税等が上がっているので、それに応じた地代の値上げを請求できます。(支払われるかどうかは別問題として、請求は確実にしなければいけません)
後者であれば、これまた見事に借地権の消滅事由に当たります。地主の書面による承諾なしでの借地権の売買や転貸は重大な契約違反です。
この場合は当然、また別の理由で借地権返還の訴訟を起こすことになりますので、弁護士さんに相談してください。

少なくとも、「借地権を買い取る」なんて必要は全くありません。そんな申し出は今後一切しないでください。「売る気はない」など、盗人猛々しいにもほどがあります。

また、弁護士にも必ず得手不得手があります。不動産、特に借地問題に強い弁護士かどうかいろんな方面から確認して依頼してください。
繰り返しになりますが、私には以前の敗訴が弁護士の不手際としか思えません。




補足を拝見して追加しますが、増築も無断で行えば重大な契約違反ですよ。確実に解除要件です。
使用目的の変更(店舗として使用)も、地代の滞納や無断増築を100とすれば70~80ぐらいですがやっぱり大きな契約違反のはずです。
詳しくは当時の裁判記録を見てみないことには判断がつきかねますが、お話の内容を見る限りでは、そんなにことごとく敗訴するような状況とはとても思えません。借地人側に契約違反てんこ盛りの状態に見えますが…
失礼かもしれませんが、もし地主であるあなたのお家の側に契約上の背信行為がないとしたら、ちょっと敗訴の理由が想像できません。日本の裁判はそこまで横暴ではないはずです。

もし、損得抜きでもう関わりたくないとお考えなのであれば、そういった土地を引き取ってくれる不動産業者に原状のまま売却してしまうのもひとつの手ではあります。
地主が土地を売るのは承諾も何もなく勝手に売れますから。

こういった場で私の身分を明かすのはマナー違反であると思いますので詳しくは申し上げませんが、私の会社でもそういった土地を買い取っています。
ただ、買い取った業者側はそういった諸問題を解決したうえで利益を出さなければならないので、買い取り価格はそれなりに安くなってしまうことは覚悟しておかなければなりませんけどね。

質問した人からのコメント

2010/8/5 21:01:09

降参 補足にもお答えくださったのでベストアンサーに選ばさせていただきます!
戦前?から続いている問題らしく、法律はよく変わるので難しいです。
でもやっぱり負けるのはおかしいですよね!
以前の弁護士さんはクビにしました。
私の親はプロ?の地主でないので、足元をみられてしまうのでしょうかね。
いい弁護士さんをみつけるのも大変そう・・

ほかの回答者の方々も、親切にお答えいただきどうもありがとうございました!

ベストアンサー以外の回答

1〜3件/3件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

yuh********さん

2010/8/321:44:52

解除請求訴訟に敗訴の判決確定後、借地人が飲食店経営者に借地権を無断転貸しているんですよね?

この経過通りでしたら、借地権の無断転貸を理由とした、新たな賃貸借契約の解除権が発生していると考えられ、それを理由に再度訴訟提起できると考えられます。民法612条(だっけな?)。


一度弁護士さんにご相談なさってはいかがでしょうか?

lan********さん

2010/8/321:30:00

土地上にもともとあった借主所有の建物を第三者に賃貸したのですか、それとも土地の別の部分をまた貸しして、そこに別途に飲食店が立っているのですか。前者であれば、無断転貸借にはなりませんが、後者の事例であれば、土地の無断転貸借ですので、それを新たな解除原因として賃貸借契約を解除できます(民612条)。再度弁護士に相談してみてください。この場合相手方には信頼関係不破壊の抗弁が成立するのは難しいように思いますので、勝つ見込みはあると思います。

なお、法律が不公平というより、もともと法政策上、建物土地賃貸借では「通常弱い立場にいるはずの」借主保護が原則ということなのです。1、2カ月の賃料不払い程度ではなかなか解除は認められません。

oot********さん

編集あり2010/8/506:12:08

補足
まずは過去の経緯を正確に把握することです。
何が争われ、何について負けたのか、
敗因分析がなされるべきです。
可能性としては、多くを要求しすぎて、敗北している可能性があります。
どこまでは主張でき、どこ以上は無理なのかの境界線を把握すべきでしょう。


飲食店建設のときに異議の訴訟をすべきだと思います。

法テラスで専門家を紹介してもらって、
対策を練るべきでしょう。

あわせて知りたい

この質問につけられたタグ

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる