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資産活用として、東京都心部、駅から徒歩5分以内の小型マンション(40㎡、1L...

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ID非公開さん

2010/8/710:18:53

資産活用として、東京都心部、駅から徒歩5分以内の小型マンション(40㎡、1LDK)を購入することを、少し検討しています。今、タイミングとしてどうか、少々迷っています。 そこで、実際に類似条件のマンション投資をされている方から、投資利回りなど具体的な数字をお聞きできれば、判断するうえで大変参考になります。宜しくお願いします。尚、不足情報があれば補足いたします。

補足大手不動産会社の新築分譲物件です。地上10階、土地は区分所有となります。定期借地権の設定、地権者用非分譲住戸等はありません。総戸数約50戸、戸別管理費㎡単価は約260円です。
構造設備的には、二重床二重天井、スケルトンインフィル、内廊下です。

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ベストアンサーに選ばれた回答

cig********さん

編集あり2010/8/723:31:10

まず、最初に新築か中古か?がわからないと回答がつかないと思います

次に、中古だとして投資物件は、その部屋だけ見ていても無意味です
全体の戸数、建築時には賃貸用途か分譲用途か?
分譲の場合は、自己使用の割合
土地は借地か?所有権か?、その場合の土地の持分は?
管理費、修繕積立金の使用状況、修繕積立金の全体残額
長期修繕計画が適正に運用されているか
等々の見るべき条件が多数あります、全部が適正な投資物件なんてありえません
自分が、重視する条件を決めて、決断するのが投資です
単純に投資額の○パーセントなんて答えが出せるのは素人ですから耳を貸す必要はありません

補足情報に対してですが、新築なので一般的な話を書きます
共同住宅で50戸はスケールメリットが出ない大きさです、所有者個人の負担が大きくなりがちです
分譲用として高級仕様の建物ですが、賃貸金額では仕様に対するリターンは低いです
初期の修繕積み立て金の回収だけでも、賃料の半年分ぐらいが消えそうです
全体の割合で40平米の占める割合がわかりませんが、50平米以上が主体でないと、自己使用率が低くなります
自己使用率の低いマンションは、管理が悪くなりやすく管理会社へ手数料を無駄に払うだけとなりやすいです

個人の意見ですが、新築物件を資産活用として使用するのはお勧めできません
資産活用として考慮するなら、5年経過後に買い替えをして税務申告することを前提に計算をしなおすことをお勧めします
実際に買い替えをする必要はありませんが、不動産以外の資産へ買い換える場合でもメリットが出る計画を立てててください

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質問した人からのコメント

2010/8/8 10:13:19

大変参考になりました。今回の物件は見送り、もう少し規模の大きいマンションで再考したいと思います。その時はまたよろしくお願いします。ありがとうございました。

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shi********さん

2010/8/711:42:11

都内では現在、賃貸物件が過剰供給で、いわゆる「物余り」による空室率が高く、賃料の下落が進んでいます。
よって、不動産業者が言うところの、「利回り」と言うのは、およそあてになりません。
中古マンションは、現行法では建て替えも至難ですから、築年数によっては資産価値の目減りは著しいと予想されます。
10年~20年後に売れる物件なのか、いくらで売れるのか、その辺りから逆算しないと、想定利益は計算できないと思います。

tan********さん

2010/8/710:28:35

買った値段と貸す値段の兼ね合いの利率

管理修繕費を抜いて算出して 5%は欲しい所ですね「表面利率では8~9%と言っていても実際は・・・」

築年数も加味「給湯器の交換は1台15万前後、トイレ便器は10万くらいします」

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