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建築条件付き土地(物件)を購入する際の注意点は?

yum********さん

2011/1/2421:21:08

建築条件付き土地(物件)を購入する際の注意点は?

現在建築条件付きの物件で気に入った物があり、購入を迷っていますが、
知識のないまま、営業マンの言葉を鵜呑みにするのも怖いので、
こちらで確認と質問をさせて頂ければと思います。
どうしても、営業マンは目の前の商品を売る事が第一なので
(仕事上仕方ないとも思いますが)ただしい事なのかが不安です。

物件の詳細は
東京都世田谷 都心まで電車で20分以内。
急行が止まる駅で物件は駅から徒歩5分。

簡潔にするため営業マンとのやり取りを箇条書きで失礼します。

Q、立地は気に入っているが、結局建て売りっぽい家なので、
どうせ建て売りじゃないなら、自分で土地を探して
気に入った建築事務所に設計などお願いしてもいいのでは?

A, 自分で土地だけ探して注文住宅も、お金と時間があるなら
可能だが、出せる金額と組めるローンに上限があるならオススメしない。
理由は、そもそも利便性の良い場所にある土地や誰もがほしがる土地はほとんどが
建築条件がついている。また、大きな土地を業者が買い、それをいくつかにわけて売っているから
手が届く金額になっているが、そういう小さな土地自体が単体で売っていない。
また、仮に入手しても、土地の調査、もし問題があれば施工。そして
民法上で隣人との距離を1m離さなければいけないので、そうしたくないなら、
隣接する屋主との交渉が必要。相手が応じてくれなければ、小さな土地に
更に小さな家しか建てられない。
今回の条件付き物件と全く同じ条件の土地と家を、家と土地と別々に
購入した場合、3割増しくらいになると考えた方が良い。
あまりにもリスキーなのでオススメしない。


上記の解答でしたが、気になる建設事務所は土地探しを無料で手伝ってくれ、
ローコストでデザイナーズ住宅を建ててもらえる会社ですが、
土地探しを手伝ってもらってもやはり大変な作業とお金がかかるのでしょうか?
参考↓
http://www.freedom-shop.com/consultation/land/index.html


ちなみに、この営業マンは、その物件を扱っている業者に、
金額内でフラット35Sに対応できる住宅を建てる事、
トイレの増設、床暖房を1、2階にいれる、食器洗い機をつける
というのを交渉してくれました。

フラット35S基準の住宅でも、変動型金利での支払いを薦められています。
(金利0,975)

信用できる営業マンでしょうか?

また、建築条件付き物件を購入に当たって注意点を教えて頂きたいです。

補足既に回答いただきありがとうございます。

土地だけでも探しているのですが、私にとって条件の良い土地には
何故か条件付きばかりで、希望とするエリアで条件無しの土地がみつかりません。
根気よく探すしかないのでしょうか?
良い土地にはすぐさま業者が目を付けて買取ってしまっているのでしょうか。

仮に、希望とする土地が見つかった場合は、
土地購入にあたり注意点はありますか?
買った後に「建てれない」となると困るので。

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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ベストアンサーに選ばれた回答

ryo********さん

2011/1/2501:58:36

建築条件付に関しては過去回答のなかで紹介しているリンクのページなどが解りやすくまとまってると思うので参考に読んでください。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1145617026
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1049823195

一番大きな注意点は合法的になされる場合、土地は先におさえるが土地と建物の契約はあくまで別であり、後から行われる建物の請負契約の方が成立しない場合、土地の売り買い契約も無条件で白紙になります(することができます)。建物が決まらない不明瞭な条件で購入側の不利になるセット販売で売ってはいけませんという趣旨です。

良く問題になるのが、一見、土地を契約しておさえたようになってますが実際には建物の契約がなされるまで実質契約は出来てない状態なので業者はそのリスクの為に「建物の請負契約を必要以上に急がす場合がある」ということ。

このため、プランなど決まらない時点で請負契約させられ後でトラブル。すでにその時点では請負契約も終わってるし物理的にもお金など話が進んでるので戻れない事が多いなど。




>理由は、そもそも利便性の良い場所にある土地や誰もがほしがる土地はほとんどが建築条件がついている。

そんな事は無いです。ただし、良い条件の土地は当然売り買いされてる場合、業者仲介などもがかかってるのが普通で値段も高いので掘り出し物のように一般的に良い条件なら割安なものはほとんど無いのは事実です。

>大きな土地を業者が買い、それをいくつかにわけて売っているから手が届く金額になっているが、そういう小さな土地自体が単体で売っていない。

これはその傾向が強いのでその通りでしょう。ようは、そういう土地を宅地として分譲するときに、あまり高い土地では売れないので売れそうな値段で小分けしますが、販売する手法として、土地だけ売るか、建て売りにするか、建築条件付きで売るかがあるわけです。
建て売りするとリスクが高い。土地だけそのままだとリスクは少ないが見かけ高くて競争力が無い。
そこで土地部分の見かけも建物建設前提なのでセットで圧縮できとりあえず自分で設計や施工業者も見つけないくて良いので土地が無くてすぐに家を建てたい人には一見わかり良くアピールできるシステムです。

>仮に入手しても、土地の調査、もし問題があれば施工。

これはまあその通りですが、そこの土地もちゃんと造成されてるかどうかはありますから、逆に第三者で調べてないなら言う事を信じるしかないというだけの話しですね。

>民法上で~小さな家しか建てられない。

そのとおりなんですが、その業者の土地でもこれは同じです。そうでないなら民法を無視すると言ってるにすぎません。民法の規定は強制的な法規ではないので、隣地が承諾するとか販売前に既にそうなってる建て売りならそれを了解で買うなら問題が出ませんが、建築条件付きならこの論法は通りません。ただ、同じ業者の販売なので建て売りと同様どこからも文句が出ない(文句出ないように売る)だけの話し。

>今回の条件付き物件と全く同じ条件の土地と家を、家と土地と別々に購入した場合、3割増しくらいになると考えた方が良い。

なんともいえない。

概ね、別に買うと、同じ程度の条件なら土地部分の見掛け価格は高いことが多いのと、いろんな雑費用が出ることなどから高くなる事が多いとは思います。

が、建物自体には自由に出来るというお金に換算できない大きなメリットが出ます。先に書いたように、合理的になるので価格に反映されて安くなる要素もありますが、建物そのものは指定業者で競争が無いので一般論としては単価は高めになってる場合が多くあります。土地で見かけ下げた分を取り返そうと考えてるような業者なら余計です。

>フラット35S基準の住宅でも、変動型金利での支払いを薦められています。

考え方次第なんでなんともいえない。変動にしたら長期で見ると最低水準の金利がそのままなら得ですが、もう日本の社会構造からは極単には上がらないと思うが幾らかは上がるだろうし、どの程度上がるかは経済学者でも正確には当らない。着実派で余計なリスクを背負いたくないなら固定で確定してしまうのが当然将来設計上変動要素が減って解りやすいということ。



今の内容から信用出来るとも出来ないとも言えません。言ってる事も?な点も決定的な嘘ではない営業トーク範囲の話しだと思いますので。

デザイナーズの方はこちらも業者指定になるのでようはひも付きで設計を売る手法ですね。土地が無いと設計は仕事が生まれないんで営業的に積極的に考えると素人の方より業界にコネはあるからそのネットワークで紹介します。それと同時にちょっと見栄えがする設計を施工業者のひも付きで簡単セット販売しますというビジネスモデルですね。
裏を知ってるので嫌ですがニーズに合致するなら良いとも悪いとも言えません。

質問した人からのコメント

2011/1/31 18:36:49

抱きしめる 皆様とても分かり易く回答して頂き感謝です。私の質問に一番長く細かく答えて頂けたので、こちらをベストアンサーにしますが、本当に皆様の知識をお借りでき参考になりました。何とか、、、自分で土地探しから始めてみます。またきっと質問すると思いますのでその際にもお知恵を拝借させてください!

ベストアンサー以外の回答

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don********さん

2011/1/2821:02:23

結論からいえば、信用できる営業マンではありません。
セールストークに、嘘の情報が、多く混在しています。

「私にとって条件の良い土地」というものがどういう条件か記載が無いので、
一般論になってしまいますが、根気よく探すしかありません。
ヤフー不動産などで一気に検索しても良いと思います。

私が一番お勧めするのは、
その営業マンに
「私にとって条件の良い土地」
の条件を提示して、
条件付で無い土地を探してもらうことです。
多分ですが、すぐに物件を持ってくると思います。
自らのセールストークを、自らの行動ですぐに否定するでしょう。

手間を惜しまないならば、
いくつかの不動産会社にその条件を提示して、
該当する物件をメールやFAXでもらうといいでしょう。

現在は好景気ではありません。ライバルとなる買い手がそもそも少ない時期です。
また、高齢化が進みつつあり、持ち主が亡くなって相続して住む人が居ない為に売りに出される物件も多いですし、
不景気で住宅ローンを支払えずに売りに出る物件が何万件もある時期です。

じっくり希望のものを探すのをお勧めします。




何故か条件付きばかりで、希望とするエリアで条件無しの土地がみつかりません

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n_e********さん

2011/1/2423:11:38

建築条件付きの多くは売り建てと呼ばれるグレー商売
買い手が付いてから建てるため業者のリスクが少ない。

>自分で土地だけ探して注文住宅も、お金と時間があるなら
>可能だが、出せる金額と組めるローンに上限があるならオススメしない。

上限は同じです。
時間はかかります。

>誰もがほしがる土地はほとんどが建築条件がついている。
大嘘

>大きな土地を業者が買い、それをいくつかにわけて売っているから
このパターンが最近多いのはホント

>手が届く金額になっているが、そういう小さな土地自体が単体で売っていない。


>仮に入手しても、~小さな土地に更に小さな家しか建てられない。
注文住宅では建てられないのに条件付なら建てられるということは違法行為をしているということですね。
墓穴

>家と土地と別々に購入した場合、3割増しくらいになると考えた方が良い。
う~ん 3割は言いすぎだと思うけど、確かに高くはなる。

>あまりにもリスキーなのでオススメしない。
いやいやあなたがリスキーなんですが…

売り地情報くらいいくらでもネットで探せるので、相場やタマ数は自分で調べるくらいはすること
気に入ったのがあるかどうかは別の話でまずは物件を流して見ること。

騙されないためにはご自身が正しい知識を身につけるしかありません。

営業トークはデタラメでも面倒見のいい方はいらっしゃいます。
まぁ、私はそういう人にお願いしたくないですけど・・・

saj********さん

2011/1/2421:49:10

建築条件宅地とは、建売と一緒です。
今の時期、建てて売れ残る事を考え、売り建てにしているのです。
建売はまとまった土地、いわゆるエンドユーザーには買い手が難しい為
売主は業者に地価の2割下位で良く売買してますね、それが業者の利益と成るわけで、他を探せば3割増しと云うのは少し言いすぎですね。
もし気にいって要るのであれば、値交渉はしてみましょう。
営業が変動金利を進めるのは、公庫の場合は手間がかかるのと、時間がかかるから、かんたんな変動を進めるのでしょう。
今は最低金利、確かに変動の魅力は有りますが、徐々に長プラも上がってくる兆しが有るので、固定金利のフラット35Sを進めますね。
営業マンが気に喰わないかもしれませんが、気に要った物件なら営業マンに頭からものを言う位の対処で良いですよ、手数料払うわけですから。あなたはお客さんですよ頑張って下さい。

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