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事業用定期借地権登記の必要性について教えてください。当方、地主です。事業用定...

k_a********さん

2011/1/2612:47:18

事業用定期借地権登記の必要性について教えてください。当方、地主です。事業用定期借地権(賃借権)を締結しました。周りでの地主からの登記をする人があまりにも少ないので登記をするべきか否か迷っています。

登記しないと第三者に対抗できないと言われていますが、知人等に聞きますと現実には賃借権登記をする地主は極端に少ないと思います。登記費用のためだけで多くの地主は登記しないのでしょうか?土地を売るときは登記があろうが無かろうが同じと思いますが。公正証書には「地主(A)の承諾なしで借主(B)が第三者(C)に借地権を譲渡した場合には、地主(A)は通告なしで借主(B)との契約を解除できる」の条文が入っています。それにもかかわらず地主(A)に無断で借主(B)が第三者(C)に建物を譲渡した場合は公正証書より地主(A)と借主(B)との契約は解除されます。しかし、地主(A)と第三者(C)との関係はどうなるのでしょうか?地主(A)は借主(B)が無断で第三者(C)と契約したので地主(A)と第三者(C)との契約は無効と主張出来ないのでしょうか?第三者(C)が地主(A)にたいして普通借地権を主張できるのでしょうか?もし、第三者が主張できるようなら定期借地権ではなくなってしまう心配がありますが。ご存じの方よろしくお願いします。

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cra********さん

2011/1/2617:29:52

不動産屋です。


賃借権の登記はしない方が多いです。
してもしなくても同じだからという理由が圧倒的でしょうか。中には借主さんがこの土地は借りているんだぞと公にしたいから登記をするというかたもいらっしゃいましたが、通常は権利証が汚れるので、地主さんが拒むことが多いです。

賃借権における第三者への対抗については、借主さんが主張するのであって、それには借地上の建物の登記で足りることになっています。地上権と違い借地権は地主の承諾がないと譲渡ができません。公正証書にも記載があると思いますが、契約に違反があれば、強制執行で終わりです。

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ベストアンサー以外の回答

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dam********さん

2011/1/2615:45:21

第三者対抗要件として、登記するのが一般的と
思います。
ご質問のトラブルなどを未然に防ぐことができます。
つまりその第三者に、この土地は事業用定期借地だと
主張できるし、争う余地がありません。もちろん、登記していなくとも
争えば勝つわけですが、争わなければなりません。登記が
あれば、まず争う人はいません。
その程度の意味しかないですが、例えば、土地を処分したいとかいう
場合に、第三者が借りていれば借地権があり、安く売るしかありません。
しかし、事業借地で、あと3年で終了することが登記簿でわかれば
それ程安く売る必要はありません。
また、借主が貸主が勝手に抵当権などを設定されたりするとか、第三者に譲渡
されたりとかすることを心配します。登記があれば、たとえ第三者の権利が設定
されても、優先順位の高い借地権を登記しているから安心です。
そのような一定の効果・意味はあると思います。
借主が無断で建物を譲渡したとして、争いになれば、第三者に譲渡されても
貸主に特別被害はないのであれば、認められる場合もあると思います。
必ずしも、契約無効などとはなりません。しかし、事業用借地なのですから、
その建物を購入した第三者は期間満了で明け渡さなければなりません。
なぜなら、登記されていますので、その土地が事業用借地であることを知って
建物を購入したことに争いはないのですから。借主が嘘を付いたりしても
関係ありません。やはり、そのような争いをなくすためにも、登記すべきと思い
ます。周りで登記しない場合が多いのは、多分、トラブルがないのでしょう。

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