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43条但し書き道路物件の評価の減額幅について教えてください

fit********さん

2011/4/1902:51:10

43条但し書き道路物件の評価の減額幅について教えてください

不動産屋に紹介された43条但し書き道路に面している中古物件の購入を検討しています。
(南向きで明るくなかなり気に入っています。)
ただリスクがあると思い、公道に面している土地が100万円/坪だった場合、本物件はいくらが相場なのかを知りたい(今売却したらいくらになるか?)と思っています。
色々と調べていますが、同じ43条但し書き道路でも条件によって様々のように感じておりますので、どうすればその資産価値(売れる価格)が推測出来るのかお知恵を頂ければ助かります。
又、私が考えた以下方法について有効、意味なし等を教えてください。
更に以下条件だった場合、どれくらいの坪単価を想定できるでしょうか?
※全くの素人ですので、意味が通じないところがあるかもしれません。ご容赦ください

<考えている調査方法>
①不動産鑑定士に依頼する。
鑑定所へ何件かに電話で聞いてみると鑑定書を求めると15万円~費用が発生するようですが、 現時点での土地の評価を知りたいだけであれば、3万程度で簡易査定をしてくれる所がありましたので、 そこを利用する。
②ネットによくある、無料の簡易査定を利用する。(道路の事まで査定しているか不安)
③他社の不動産屋に聞いてみた。
(その土地を薦めて来る不動産屋は、当然として、以前付き合いのある他社の不動産屋に聞いた所、 但し書き道路に面している土地でも、家が建つのであれば大きな差はないとの事・・・ホント?)

<状況>
①市役所で確認した所、但し書きの提案基準4の一括同意基準に該当するので、立替時に「私有地部分の合意は不要」と言うことです。なので現時点では側溝の整備などを条件に立替は可能。
②私道負担部分に上下水道、ガス管が埋まっているので、近隣の方への承諾もあまり問題ないように思えます。
③家の前の道の形をした空地は、アスファルトで舗装されており(側溝もある)、車も通れます。幅員4m弱。間口は8m程あり
多少のセットバックが建築条件となっています。

補足早速の回答有難うございます。
銀行ローンは、通りそうな感じです。ただ、建物とセット価格である事と頭金を3割程度想定してしまったため、土地の評価額が分からない状況です。
但し書き道路の持分はあります。(その物件の間口に面している所から、但し書き道路の中心まで。その道の左右は、他人の私道です。)

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ベストアンサーに選ばれた回答

saj********さん

編集あり2011/4/1917:39:03

まず銀行にお話ししてみましょう
43条但し書き道路は、銀行ローンが組めない銀行も有ります
それにより資産価値も自ずと出て来ますよね
但し書き道路は持ち分は持って居られるのでしょうか?
建築確認が下りる事、ローンが組める事が必須項目ですね
それがクリアーで8掛け位では無いでしょうか

補足)但し書き道路、みなし道路は救済処置見たいな物ですから
割安感が無ければ買わない方が良いですがその周りより
2~3割安ければ買われても良いのではと思います
最初に書かせて貰いましたように、確認が取れる、銀行ローンが付く
のが条件です

質問した人からのコメント

2011/4/22 00:20:47

降参 回答頂いた皆様へ。かなり不安だったのですが、皆さんにご意見を頂き判断することが出来ました。結局、不動産鑑定士にプロの意見を聞き(道の評価もふまえて)、リスクが許容範囲と判断して購入の方向で進めています。本当に有難うございました。

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whi********さん

2011/4/1918:30:54

不動産鑑定士は鑑定するのが仕事です。3万円程度で鑑定士がやるのは「査定」であり、「鑑定」ではありません。

その道路の取り扱いについて知りたいのに「道路は普通の道路として」などという条件を設定してさらっと査定(つまり減価無し)されても私は驚きません。

例えば不動産業者でも経験上その減価の割合をかなり正確に把握しているという場合は十分あり得ます。鑑定士はそれを理論的に分析・説明をする訳ですが、3万の簡易でそこまでやってくれるのかというと、微妙な感じがします。簡単に言えば15万でやる仕事からアレコレそぎ落として3万分の仕事しかやらない訳です。それで足りる場合もありますが、あなたの知りたいことはそぎ落とされた方に含まれているような気がします。

nam********さん

2011/4/1911:04:52

3万円程度で済むのなら,不動産鑑定士に簡易査定してもらうのが一番いいのではないでしょうか。

②の方法だと,物件特有の個別的な要因が査定価格に反映されそうにないし,③の方法だと,高く売りたいという不動産屋の思惑が価格に反映されると思います。

不動産は,接面している道路が命です。不動産鑑定士に対象不動産と道路や隣地との権利関係も見て貰い,なおかつ価格も出してもらえるのなら,①の方法が最良の方法でしょう。

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