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借家の一軒家が家主の自己破産により立ち退き又は購入を迫られています。 借家に...

minoru5544さん

2011/4/2313:18:14

借家の一軒家が家主の自己破産により立ち退き又は購入を迫られています。
借家には住んで11年目になります。現在住宅は住宅金融公庫の管理下にあり任意売却をしたいそうです。
契約が6月末できれます。良い方法は?

私としては、このまま賃貸契約で住み続けたいと思っています。
あまりにも突然の事で困っています。
最初に預けた敷金は、破産したと言う事で泣き寝入りしかないのでしょうか?
購入の場合には、家主の残債相当と思われる高額を請求されています。
引っ越すにしても時間もお金もかかりますので良いアドバイスがあれば教えて下さい。

補足その借家を仲介してくれた不動産屋さんも知り合いですし、出来る限り円満解決を望んでおります。
小さな子供もいますし、両親も一緒ですから・・・。

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ベストアンサーに選ばれた回答

2011/4/2317:17:39

所有者が自己破産をしたということで、状況としては破産管財人がついている可能性があります。
いずれにせよ任意売却か競売かの二者択一になります。

賃借人の立場についてですが、任意売却でいわゆるオーナーチェンジ物件として当該不動産を第三者に売却できれば、現在の賃貸借契約は基本的に継続されると解釈していいと思います。
しかしながら、一般的にオーナーチェンジ物件は空き室か所有者居住の物件よりも売れにくく、売却価格も低くなる傾向にあります。
それゆえ、所有者なり破産管財人なり不動産業者なりが立ち退きを求めているのだと思います。
なお、任意売却の場合、最終的に価格(抵当権抹消に応じる売買金額)を決定するのは、所有者等ではなく、抵当権等を設定した債権者です。

もっとも賃貸借契約の合意更新がされなくても、賃料を支払っていれば、法定更新はされます。
したがいまして、賃料滞納等をしない限りは一定期間の間は住み続けることは可能です

ですが、任意売却が成立しない場合、債権者は確実に競売手続きに移行させます。
競売になった場合、法律としては借地借家法ではなく民事執行法が適用されます。
一番のポイントは、賃貸借契約がいつの段階でなされたか、です。
競売を申し立てた債権者の抵当権等の設定よりも賃借権(賃貸借契約)が先の場合、当該賃貸借契約は競売で落札した新たな所有者にも当然引き継がれることになります。
敷金等も同様です。

このあたりは、当該不動産の謄本の抵当権設定日と、当初の賃貸借契約書の日付を見比べてください。
ただ、今回の債権者は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)であることから、大方の場合、賃借権の方が後に来ていると思います。
その場合は、賃貸借契約は引き継がれません。

競売申し立ての期日にもよりますが、当該賃借人に対して裁判所からは、競売落札者の代金納付日より六ヶ月間の引渡猶予が認定されると思われます。
※落札した所有者と仮に賃貸借契約を結べたとしても、それは新たな契約ですので、敷金等は新たに要求される可能性が高いです。

ただし猶予と言っても、競売で落札した新所有者に対して従来の家賃相当額の損害賠償金を支払わないといけませんし、基本的に立ち退き料などは出ません。
敷金等も引き継がれません。
猶予後も引き続き自発的に立ち退かない場合は、引渡命令といって通常の訴訟よりもはるかに簡易な手続きで強制執行になる可能性もあります。

それに、競売の期間入札前(落札者が決定する前)であっても、競売が申し立てられた日より数ヶ月以内には、裁判所から執行官と評価人が、相談者の家を調査しにきます。
これは裁判所の命令ですので、立ち入りを拒むことは基本的に出来ません。
仮に留守であっても、鍵をあけて、室内に入ります。
そして写真を撮影して、競売の期間入札の際には、インターネットで公開されます。
その家が競売にかかっていることは、調べれば分かる状態になりえます。

私個人の考えですが、競売の入札に参加して当該不動産を落札する意向がない、というのであれば、敷金相当かもしくはそれにプラスアルファした分の期間、賃料を支払ないことを相手方と相談して、その期間内で自発的に立ち退きをした方がいいと思います。
小さな子供さんやご両親が同居しているというのなら、なおさらそうじゃないでしょうか。

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ベストアンサー以外の回答

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fwhp7711さん

2011/4/2400:07:57

補足をお願いしたいのですが、
①貸主の破産手続きは終了しているのでしょうか?
現在手続きが進行中で管財人が選任されたのであれば、
借家の管理処分権は管財人(破産法78条1項)にあり、
住宅金融公庫の管理下ということはありえません。

破産手続きが同時廃止になっているという前提でよろしいのでしょうか?
②住宅金融公庫の抵当権設定登記はあなたが賃貸借契約を締結する前なのでしょうか?
③②だとして、
賃貸借契約締結の際、宅地取引主任者のする
重要事項説明において、抵当権についての説明はあり、その効果について
説明は受けましたか??

futtkm373さん

編集あり2011/4/2406:20:56

質問者さんも、感じているとは思いますが、この回答群のなかで、1つも落ち度がないのは、私の前(nini・・)さんの回答です。この方の回答は実践のプロの回答です。プロの私も惚れ惚れします。というのは、抵当の件はウッカリすることが多いけど、これも抜けてません。権利は先に発生してるほうが優先されます。質問者さんは運がいい。こういう回答には知恵袋では、めったに出会えません。
[知るものは言わず、言うものは知らず]が多いのです。
1つだけ加えさせていただきますとこの貸家の賃貸契約書を交わす時、重要事項説明書の交付と説明を受けましたよね?なかったら、宅地建物取引業法違反です。また、そこに、抵当権の記載はありますか?設定の年月日も?それもないと業法違反です。もし、なかったら、そのことをチラリと言ってから、引越しの代金交渉をしてください。けんかする気だったら、十分取れますが、穏便にということでしたら、チョッとだけよ、ちらりで良いでしょう。

shananleafさん

2011/4/2316:49:39

仲介した不動産屋が知り合いということでしたら相談してみて下さい。

その賃貸借契約は、「定期借家契約」というものではないですか?
それですと、契約期間満了時に終了か、もしくは、通知連絡後
6ヵ月後までに契約解除となる可能性はあります。

定期借家契約でない一般契約の場合であっても、
今の状態ですと、その物件が競売にかかってしまうこともあります。

入居期間から、競売になって、買受人が出てきたとしても、
敷金は引き継ぐことになることが多いかもしれませんが、
差押登記と更新時期によっては、最悪の場合、敷金は
前家主から請求、ただちに明け渡しというケースも考えられます。

もちろん、投資目的で売買でオーナーチェンジというケースであれば、
何の問題もありませんが、競売になった時のために、何らかの防止は
しておくべきかと思います。

競売問題になってくると、不動産屋でも正確な知識がないことも
ありますが、とりあえずは、その不動産屋に相談してみて下さい。
また、できれば、時々、登記情報(その建物の権利関係について)
を取り寄せてもらったほうがいいかもしれません。
差押になっていたら、それに対しての策をたてたほうがいいです。

金額が高ければ購入する義務はありませんが、だからと言って、
何もしないのは得策ではありません。

2011/4/2315:34:30

待った。

この場合は、家主になる人が売却に応じた人に変わるだけで、あなた自身の権利・義務に関しては何も変動しません。
もし、今の家主が一連の話を持ちかけているとするなら、借地借家法に関してあまりに無知か、破産前に少しでも小金を稼ごうと出任せを言っているか、です。
いずれにしても退去などの義務はありません。

編集あり2011/4/2313:39:12

立ち退く必要はないのでは?
もちろん買い取る必要もありません。
法定更新だと言って居座ればいいんですよ。
出て行かせたいなら裁判やってみろと。
素人にではなく弁護士にきくべきことです。

補足
知り合いなら違法行為をしても
いいということではならんでしょう。
借主付きで任意売却してもらえばいいんです。
円満解決したいなら、譲歩すべきは大家の側ですよ。

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