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大東建託の空室家賃保証のアパートをもっていて空室があり家賃の値下げを交渉され...

ohkana3さん

2011/5/3103:46:01

大東建託の空室家賃保証のアパートをもっていて空室があり家賃の値下げを交渉されています。
値下げ交渉に応じない訳ではなく 値下げがいきなりあまりにも大きいので 値下げ幅を少なくして欲し

いとお願いしているのですが 
大東建託の相場に基づいた値段なのでそれ以外は交渉出来ないとのことでずっと交渉が難航しています。
先日はこのまま値下げ交渉に応じないと家賃保証を停止しますとの手紙がきました。
これって脅迫ですよね?
必ず大東建託が提示している金額に応じなければならないのでしょうか。
提示されている金額はこの辺の相場だと思いますが 
大東建託の相場はあまりにも大まかすぎてこの辺の物件一律いくらとやっているようで一棟一棟の立地条件 建物の状態など細かく評価していません。
立地条件 建物の状態を見たら この辺の他の物件よりいい状態なので 同じ値段に評価されるのは納得できません。

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ベストアンサーに選ばれた回答

bookmeihouさん

2011/5/3107:54:37

家賃保証を継続するということは、裏返せば段階的に家賃を下げて保証する、応じなければ解除する。これは業界の常識です。アパート経営はビジネスです。余った土地を有効活用して金儲けをするんです。ある意味博打ですよ。一般論ですが、建物は古くなれば新築より安くなります。相場も動きます。今回の東日本大震災で液状化した近隣や、福島県の近くのアパート経営は賃貸相場がかなり下がってます。相場は普遍的なものではありません。また同じ町や近隣でも物件は全て条件が同じではありません。業者により家賃保証の低減率に幅があります。契約する時に確認されなかったのですか。家賃保証が不本意ならご自分で全ておやりになったら如何でしょうか。貴方の手腕なら大東建託より高い家賃収入が見込めますでしょう。大震災でアパートが倒壊したら貴方自身で損害を被るでしょうね。地震保険は僅かですし、公的補助は投資物件には付きません。全て事業は自己責任です。日本全国にマンションやアパート経営者いますが、東日本大震災や福島原発事故みたいなケースどう対応するんでしょうね。空き家が増えすぎて、その上少子化、おまけに震災後景気悪いです。土地があればアパート経営で稼ぐ、既に幻想の世界になりましたね。よほど立地に恵まれた物件でないと生き残れない時代ですよ。頑張って下さい。

質問した人からのコメント

2011/6/7 17:44:21

勉強になりました。
ありがとうございます。
アパート経営は大変な時代になりました。
全て管理会社任せきりではなく 入居者の方に心地良く長く住んで頂き空き家が減るよう努力していきたいと思ってます。

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ベストアンサー以外の回答

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thug2000acさん

2011/6/421:12:16

築何年でしょうか?
入居率や規模はどの程度でしょうか?

立地条件などは考えてないと思います。
営業の際に同社は建築会社ではなく資産運用の会社、などと説明していますが、紛れも無く建設会社です。
同社の利益の大部分は建設事業によるものです。
一括借り上げは基本的に系列会社の建物管理が行っていますが、管理部門は家賃収入によって売り上げは大きいものの利益は殆どない状態です。
ですので、家賃を下げて、安い家賃で入居率を上げるというのが狙いだと思います。
心配なのは融資の件です。
融資で建てられた場合、融資の条件に同社による一括借り上げが条件についていた場合、ややこしくなります。

z1983zzさん

編集あり2011/6/101:37:38

空室リスクに耐えられるのなら解除してもっといい会社に管理してもらったほうがいいんじゃないかと思います。理由は、保証料を払わなくて済みます。土地オーナーさんが始められる場合、建物代だけのローンですから、通常は半分程度空室になっても返済に困らないよう計画されているはず。大東さんは仲介専門の会社ではありませんので、自社で新築の仲介により力を入れるであろうことは予測できます。リフォーム等にかかるコストも自分で発注すればかなりコストダウンできると聞きます。もろもろあって、家賃保証というシステム自体にメリットが少ないという専門家の意見が多いようです。

m_gokubosoさん

2011/5/3121:07:19

あのような売買と賃貸管理を一緒にしている会社の場合、売買契約と管理委託契約を両方していることと思います。
売買契約のときの資金計画と家賃が契約上どのようになっているか、管理委託契約の修繕計画と家賃が契約上どのようになっているかなどを確認すべきです。
かりに契約書になくても家賃の計画が契約に至る重要な位置ずけならばしかるべきところにご相談されてみてはいかがでしょう。

2011/5/3110:57:13

合意できなければ、契約解除になるだけです。
契約条件の改定や更新、契約解除については、契約書でこと細かく規定されているでしょう。
また、あなたは貸主、大東建託は借主です。
借主側からの契約解除に対抗する方法はありません。

>これって脅迫ですよね?
脅迫ではなく、契約書にのっとった正当な通知でしょう。
サブリース会社はボランティアで賃料保証をしているわけではありません。
あくまでビジネスです。
赤字をかぶってまでサブリースをするような会社はありません。

結局のところ、サブリースという甘い話にのり、条件改定や契約解除のリスクをしっかりと認識できていなかった自己責任です。
サブリースを解除し、自ら賃貸運営しましょう。
空室リスクを受容しなければなりませんが、あなたの手腕次第で、サブリースよりも収益があがります。

bkfhideさん

2011/5/3109:06:00

あの会社のいつものやり口、10年後には何も無くなるように計算しています、それであの会社は維持できているのです。
家賃保証に騙されて大勢の人が泣いています、しかしどうしようもないのが現実です、小さい字で契約書に書いてあるでしょう。
ハンコを押してしまったのです、何も無くなるまでやるかそれとも自分で営業するかです。
貴方の認識など関係ありません、彼らはそのことで利益を上げているのですから。
弁護士に相談?それこそ思う坪、弁護士は正義の味方などでは有りません、あくまで営業です。
元々家賃保証などと言う甘い汁に騙されたのです、諦めるしかありません、合法的な詐欺なのです。

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