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土地区画整理法の質問です

pea********さん

2011/8/2222:56:02

土地区画整理法の質問です

Q,仮換地が指定された場合、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益できる者は、仮換地指定の効力発生の日から換地処分に公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益ができる

A.正解、なのですが腑に落ちません(LEC 出る順宅建2011)

仮換地の指定がなされても、従前の宅地の所有者は、従前の宅地の所有権を失わないので、従前の宅地に抵当権の設定ができる
また、従前の宅地の所有者は、仮換地の所有権を取得するわけではないので、仮換地に抵当権を設定することはできない(区画法99条1項)

区画法99条で考えると、仮換地の指定がなされても、従前の宅地の所有者は所有権がないので、「仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益ができる」(所有権を得たり、抵当権を設定したりすることができる)は誤りである気がします

答えは正解とあるのですが、どなたかご教授願えませんでしょうか?

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srk********さん

編集あり2011/8/2223:49:01

21年の宅建合格者です。

従前の宅地(甲地とします)の所有者(Aとします)は、甲地の所有権
を有していることに変わりないですから、甲地の「処分」はできます。
例えば、甲地に抵当権を設定したりすることです。

一方仮換地(乙地とします)指定の効力が発生すると、Aは甲地の「使用・収益」
する権限を失い、代わりに乙地の「使用・収益権」を取得します。
所有権はあくまで甲地ですが、使用収益権が奪われた所有権です。
乙地の使用収益権を取得できたAは、乙地を利用できますが
所有権までは取得できないので、抵当権の設定などはできません。

つまり、Aが持っていた完全な所有権が、甲地(処分権)と乙地(使用収益権)
に分離してしまった感じだと思います。あくまで所有権は甲地です。

このように考えると、矛盾はしていないと思いますし、質問の選択肢も正解となります。

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miy********さん

2011/8/2310:53:30

甲地(所有者A)に仮換地(乙地)が指定されますと、現地では全く姿・形の見えない仮換地(画地)が仮換地図面(もしくは重ね図、土地区画整理課もしくは土地区画整理組合に備え付けられています、一度勉強のために見られても参考になりますよ)に出現します。区画整理事業工事が進捗して行き仮換地が現場で明確になるとそこでの建物の建築等の実際の使用・収益が可能となります。区画整理区域では当然の事ながら建物の建築、改築が増えます。これらは甲地の所有者等が仮換地の使用・収益権に基づいて乙地のような仮換地に建物の工事をしているのです(勿論、その代わり甲地には使用収益権がないので建物が建てられません)。
甲地に所有権があり処分するということはこういうことです。
法務局には甲地の登記簿はありますが、乙地の登記簿はありません。未だ形式上?は仮りの土地、正に仮換地だからです。
具体的には、甲地の所有者Aが甲地を売却するということは事実上仮換地乙地を売却するという意味です。買う人も誰も使用収益権のない甲地自体を買う気持ちはなく正に仮換地乙地そのものを買う気持ちで購入するのです。少し込み入るかもしれませんが更に解説を進めますと。形式上、甲地の売買を行った売主・買主双方は法務局に登記されている甲地の所有権移転登記を済ませ、同時に、市役所等の区画整理課に出向いて仮換地乙地に関する所有権移転届けをし、仮換地簿にその旨の記載をしてもらいます。手続きはこれで完璧。登記は甲地で行い仮換地の所有権移転届けは区画整理課で行い、乙地の所有権移転を完了させたことになります。繰り返しますが、仮換地は文字通り換地処分が完了するまでは形式上は仮の土地であり、法務局には乙地の登記簿が存在しません。したがって、登記は甲地で行い、しかし、区画整理課の仮換地簿には所有権移転届けをすませる・・と、こういった両方の手続きをすることになるわけです。
そして、実際の現地での区画整理工事がどんどん進み、現地ではやがては甲地は跡形もなくなり(現実には、一部は他人の仮換地の一部、一部は公園の、そして一部は道路の一部へと姿を変えているのです)、乙地のような仮換地や新しい、道路や、公園等が鮮明になって来ます。区画整理事業は従前の土地を減歩(土地面積を減らせること)して、供出させた土地の一部は公園に、そして道路の拡幅、敷設に使用されます。そして、仮換地、公園、道路等全ての工事が完成した時点で換地処分がなされます。
一寸、細かいですが続けますと、換地処分がなされますと、不動産登記簿の甲地(例えば100番地であったとします)の登記簿が職権で換地処分により仮換地に付けられた新しい町名地番(例えば何町15番等)に訂正され、文字通り、甲地が乙地になることになります。
以上、クドクド書いて来ましたが、文章にすると非常に分かりづらいかもしれませんが、何度も繰り返して読んでいただくと、理屈は至って平明で分かれば簡単です。土地区画整理法は馴染みがないのでとっつきにくいのですが、こういった法律(都市計画法、建築基準法等)は慣れれば、そして分かればどうってことはありません。有力な得点源ですね。満点だって可能です。ただの手続きだけが書かれた法律なのですから・・・。
宅建では民法も沢山出題されますが、民法に比べれば遥かにやさしいものと思いますよ。

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