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初めて利用致しますので何か不備があれば御容赦下さい。 妻の実家が先祖から継い...

asi********さん

2011/10/1419:31:15

初めて利用致しますので何か不備があれば御容赦下さい。
妻の実家が先祖から継いでる土地を何箇所かに持っていますが、 ほぼ全ての土地に大東建託の一括借り上げにてアパートを建てています。
現在最後の空いている土地にまたアパートを建てる計画をしており、妻に連帯債務者になるように義父から依頼が来ていて、金額は1億弱です。私は大東建託自体に不信感を抱いてます。一括借り上げと言っても家賃は下がるし金利も銀行融資で固定ではなく、リフォームや外壁などのメンテナンス等でかなり負担になると思っています。
ありがちな相続税と目先の収入に義父は目が眩んでいる状態です。
しかも、妻は5年前に建てたアパートの連帯債務者になっていて、現在で2000万弱の借り入れがあります。
私達には何の相談もなく契約料として義父は180万を払っている状態でいきなりの依頼でした。
まだ銀行融資は決まってなく数日後に大東建託の営業マンと話しをするのでキャンセルしようと思っています。
私も土地についての知識がなく、向こうはあの手この手で甘い言葉をかけてくると思うし、また断っても義父に話しに来ると思い、不安になってます。
確実に断る方法があれば教えて頂きたいです。
また実際に大東建託でアパート経営している方の状況も聞いてみたいです。
是非よろしくお願いいたします。

補足申し訳ないですが、私には土地諸々の総資産が把握できませんが、確実に大東絡みの借金が資産を上回ってると思います。
相続人は義母、息子 妻の3人です。

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ベストアンサーに選ばれた回答

ste********さん

2011/10/1521:24:45

質問主様の仰る企業の実態についてはよく知りませんので言及はしませんが、数年前に某裁判所で原告の男性が判事相手に怒鳴り散らしていたのを小耳に挟んだことはあります。
廊下まで筒抜けでしたので聞こえてしまっただけですが、内容は瑕疵についてでしたね(築浅なのにもうどこかが壊れた…とか)。

さて、お義父様の件ですが、既に負債が資産を上回っているのなら相続税対策も何もないのでは?

土地の他に多額の現預金がある場合、アパートを建てることにより、更地を貸家建付地にして評価額を下げる。
現金を建物にして現金を減らす(建物は減価償却されますので当然買値よりは安くなります)。
配偶者(法定相続人)の住む自宅を大規模改修して現金を減らす。
現金を動産に代えてしまう…多額の相続税が免れない方々はいろいろと考えるものですが…

相続税で困る一般の方は、それなりの額の生命保険の用意や、所有する不動産を売却して手元資金を残しておくものです。
アパート経営も遺された家族に安定した収入があるように、との考えからされる方も多いです。

しかし、お義父様の行動は本末転倒のような気がします。
相続税対策(?)で借金を増やすのは勝手ですが、何も奥様を道連れにすることはないでしょう?
ここに大きな矛盾を感じます。
既に2,000万円の借金を背負わされているのに、更に10,000万円ですか?
奥様ご自身の給与所得が2~3,000万円程度あれば話は別ですが、普通に考えても連帯債務者はないでしょう?
今後、奥様が何らかの借入をする際には、間違いなくこの連帯債務が足かせになるでしょうね。

目先の収入は結構ですが、家賃収入から借入金(しかも利息負担あり)の返済とメンテナンス費用を差し引いたら、キャップレートはどのくらいになるのですか?
リフォームもまたローンを組んでするのですか?

最期に残った土地は更地のまま置いておくのが良いと思いますよ。
一棟売りのアパートは立地条件はさることながら、建物の構造が余程良いものでないとすぐには売れないものです(大手ハウスメーカー施工等)。
相続税を気にしているのなら尚更、わざわざ危険なまねをすることもないのでは?

確実に断る方法はお義父様を説得する以外にないでしょう。
”実の娘にリスクを負わせるなんてひどすぎる。娘夫婦の生活も考えてほしい。何を言われても絶対連帯債務者にはなりません。アパートなぞいくつもいりません。”
土地についての知識などなくても、奥様のリスクが大きいのはわかっているのでしょう?
お義父様や営業マンが甘い言葉で誘いをかけても、毅然とした態度で臨めばいいだけですよ(不安に思うこともありません)。
いくらなんでも押し売りまではできませんからね。

質問した人からのコメント

2011/10/21 10:06:05

回答していただいた皆様、ありがとうございました。
先日、大東の営業と話しをしてきっぱり断りました。
これからも無駄な負債を抱えないように義父に気をつけます。

今回は妻を道連れという私が納得いかない事を言ってくれた、stereophonics1963さんをBAに決めさせていただきました。

また何か相談した時はよろしくお願いいたします。

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tai********さん

2011/10/1512:39:28

一括借り上げは恐ろしい仕組みですよ。
投資といえるしろものではありません。
30年の家賃保証といいますが、最初の家賃が30年保証されるわけではないのです。
この契約において、業者はいつでもその契約を解除できますし、いつでも家賃を下げることができます。
それでも法律違反ではないのです。
つまり家賃保証とは素人を引きずりこむための罠なのですよ。
業者は当然そのことを知っていて、義父さんに アパートを建てさせようとたくらんでいるわけです。
30年一括借り上げの本質は又貸しです。
大家が業者に部屋を貸し、業者が一般の住民に部屋を貸す仕組みですね。
以前は業者の位置づけがあいまいでしたが、8年ほど前の最高裁で決着がつきました。
この裁判では、ある業者が『家賃を保証するので建物をたてませんか?』と地主を誘いました。
建物を建てしばらくして『その家賃は高いので下げてくれ』と業者が要求してきました。
大家は、その家賃で計算していますから『話が違うじゃないか?』となったわけです。(当然ですよね)
結果は業者勝利です。
この裁判で一括借り上げは普通借家法にあたると認定されました。
つまり家賃保証をする業者は、そこに住んでいる一般住民と同じ権利を持つというわけです。
ですから業者は、いつでも家賃保証契約を解除できますし、いつでも家賃を下げることができます。
(一般住民と同じですから)
契約して何年かすると、業者から家賃引き下げの要求がありますが、業者提案の家賃(かなり低いはずです)を大家が
断れば家賃保証は終了です。
(保証にも何もなっていないですね)
家賃保証はただではなく、保証料もきっちり取られます。
業者は7~8%の利回りといいますが、それはありえません。(3つの隠された条件があります)

1、今の超低金利が30年続く。

2、最初の家賃が30年下がらない。

3、30年間空室が全くない。

以上3つのありえない条件で計算されたものです。
1つでも崩れたら悲惨なことになります。
以上のことから業者提案の一括借り上げのアパート経営は投資に値しませんので注意して下さい。
家賃保証で、うまくいったという話は聞いたこともありません。
アパート経営は本当に難しく、自分で勉強してからでないと悲惨なことになります。
連帯保証人になった場合、悲惨な目にあうのは間違いありません。

.

平錬師さん

2011/10/1422:14:53

いい部屋ネットか!!!まあ、レレレの何とかよりはいいらしいが!!!

自称FP1級のコンサルタントさんたちに意見してもらえばいいと思うんだけど!!!


ちょっとだけ役に立てば!!!

相続税対策で賃貸アパートを色々立てているのかな?
目先の収入に義父は目がくらんでいるってことは、金融資産はあまりなくて、不動産資産が多いってことなんだろうね!!!
現状の資産、負債の状況で相続税がどのくらいなのか知らないけれど、最後の空いている土地はそのままにしておいた方がいいよ!!!何故って?いざ相続が発生して相続税の支払にもし困った場合にその土地を『物納』できるからね!!!
建物が建っているより更地の方が物納はしやすいよ!!!物納用の更地は確保しておくべき!!!


確実に断る方法か?一括借り上げ、30年家賃保証とか言ってるけど、家賃が下がって仕方がないからもう現状で十分ってつっぱねればいいじゃん?それか賃料保証契約を2年更新とかじゃなくて5年とか10年とか長期にしてくれたらもう1つ建ててもいいよって、大東が絶対飲まないような条件たたきつけてみれば?????

mas********さん

編集あり2011/10/1420:00:53

資産背景や相続人数がわからないので、何とも具体的に答え様がないですが…
カモられている空気はヒシヒシと伝わって来ますね!
義理父には「貴方の娘であるが、私の嫁でもある…迷惑!」とハッキリ伝えてみては?

あとさあ、貴方の居住地域がわからないけど、普通に考えればわかると思うが…年齢別分布でいっても、今後結婚適齢期を迎える年齢の人々の人数は減少傾向だよね。
言いたい意味わかりますか?
賃貸物件の入居率は、地域により違いはあっても、今後の入居見込人口は確実に減ってますよ~。

※預貯金額はわからないにしても、固定資産税の納付書を見せてもらえばどうですか?義理父の資産背景(土地建物)がわかりますよ!

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