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中古マンションの減価償却についてのお訊ねです。

sen********さん

2012/1/1513:59:31

中古マンションの減価償却についてのお訊ねです。

昨秋購入した中古マンションの確定申告準備のため減価償却費を計算してみたのですが自信がなく、お詳しい方、ご教示を…。鉄筋コンクリート造り14階建て12F 46.7平方メートル. 新築 S.52.1.14. 購入 H.23.10.13.家屋評価額 2、454、296円 土地評価額 2、610、018円 購入総額 10、181、700円 購入総額には手数料他を含む、 H.23年の減価償却額は ? 翌年以降の減価償却額は ? (定額法による) 以上、どうぞよろしくお願いします。 因みに小生の計算したところでは、償却残存期間は12年2ケ月、償却率は0.084となり、昨年の減価償却費は 103、615円となりましたが…。

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yas********さん

2012/1/1520:04:04

1.償却資産の建物の取得(購入)価額を計算します、
購入合計金額を家屋評価額と土地評価額で按分します。

建物の取得価額=購入合計金額÷(家屋評価額+土地評価額)×家屋評価額
=10,181,700÷(2,454,296+2,610,018)×2,454,296=4,934,312円。


2.中古資産取得時の見積耐用年数の計算式(簡便法)、

(1).法定耐用年数の全部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数=法定耐用年数×0.2。

(2).法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数=法定耐用年数-経過年数+(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁>タックスアンサー>No.5404 中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年(564か月)です、
経過年数は昭和52年(1977年)1月14日新築~平成23年(2011年)10月13日取得で 34年9か月(417か月)。

(2).法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数、
見積耐用年数=564か月-417か月+(417か月×0.2)=147か月+83.4か月=230.4か月(1年未満の端数は切り捨て) → 19年です。


3.平成19年4月1日以降取得の定額法の計算式

償却費=取得価額×定額法の償却率×使用月数÷12か月。
供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含めます、2年目以降は12か月とし、12÷12は計算上省略します。
期末残高=取得価額-償却累積額。

上記の計算式で毎年償却し、前年の期末残高が前年の償却費+1円と同額か、下回る年が最終年です。

最終年の償却費=前年の期末残高-1円、
最終年の期末残高=1円。

国税庁>タックスアンサー>No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm


H23年10月に4,934,312円で中古マンション・見積耐用年数19年を取得し、定額法で減価償却し確定申告する場合の計算例、
定額法19年の償却率0.053。

H23年分の償却費=4,934,312×0.053×3か月÷12か月=65,380円、
H23年分の期末残高=4,934,312-65,380=4,868,932円。

H24年分~H41年分の償却費=4,934,312×0.053=261,519円。(18年間同一金額)

H24年分の期末残高=4,934,312-65,380-261,519=4,607,413円、
H25年分の期末残高=4,934,312-65,380-261,519×2=4,345,894円、
H26年分~H40年分の期末残高は計算してください、
H41年分の期末残高=4,934,312-65,380-261,519×18=161,590円。

H42年、前年の期末残高:161,590円が前年の償却費:261,519円を下回る年で最終年です。

H42年分最終年の償却費=161,590-1円=161,589円、
H42年分最終年の期末残高=1円。(償却完了)


上記計算の端数処理は、確定申告作成コーナ内の収支内訳書・青色申告決算書作成コーナの減価償却自動計算の端数処理と同じ、「切り上げ」で処理しています。

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