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節税目的をうたった投資用ワンルームマンションについてです。新築でフルローンの...

eri********さん

2012/3/2900:26:52

節税目的をうたった投資用ワンルームマンションについてです。新築でフルローンのため、家賃収入よりもローン支払が上回っているため、持ち出しがある状態です。業者は、月々の収支をマイナスに

することによって、確定申告で税金の還付がうけられる。しかも、住民税の軽減措置があるので最終的な月々の収支はプラスになるというはなしでした。この説明では赤字を計上する、ことの意味を間違っています。給与所得との損益通算により赤字を計上するのと、月々のキャッシュフローがマイナスであることを混同しています。今にして思えば、こうでもしなければマイナスしか生まない物件が売れるわけもないし、こういう物件を買うのは何も知らない素人だけなのでしょう。初年度こそ戻りもありましたが、今では還付金で都市税など払って終わりです。
何とかして、このマンションを買い戻させたいし、こんなマンション販売業者からなんとか譲歩を引き出したいのですが、無理でしょうか?

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suz********さん

2012/4/413:14:37

私の主人が5年程前に貴方と同じようにワンルームの投資マンションを続けて5室購入したようです。
2年前、結婚を機にそのことを知りました。主人は不動産業者に任せきりだったので私は宅建の勉強をして還付金や固定資産税、その他ふくめ計算したところ年間100万の持ち出しになってました。その販売会社にクレームをいれたり何度もしつこく電話をしたり銀行にもしました。弁護士を6人位あたりました。そして個人再生という債務整理をすると見せかけ(この場合、市場価格で5室売却しても4000万ほどのローンが残り、その10分の1の400万の支払いで済む)、和解に持ち込みました。1室あたりローン残債から160万円のおい金を負担し5室で計800万円のマイナスですべて売却出来ました。販売不動産業者は銀行と保証契約を結んでいたようで購入者が債務整理などしたら販売不動産業者が全債務を負うことになっていたようです。市場価格より高く買い取ってもらえました。ですが800万は勉強代にしては高すぎました。私どものケースが貴方に少しでも参考になればと思います。

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xco********さん

2012/4/322:49:14

私は不動産業界に身を置いている人間ですが、投資用ワンルームマンションなんて一番購入してはいけないものです。
特に「新築物件」は絶対に購入してはいけません。融資を組んで購入すると毎月持ち出しばかりになります。
基本的に融資を組むと金利負担が重くてほとんど利益が出ないどころかマイナスになります。
月々の管理費・修繕積立金の負担もありますし。

まだ中古のほうが利回りが高い分マシですが、それでも基本的には「現金による一括購入」です。
でないと入居者が付かなかったら負担が一気に増えて支払いがきつくなります。

それにですよ、融資を組むと物件が本当の意味で自分のものになるのは20年以上後のことです。
融資を完済しても築が20年以上経過したマンションの一室が手に入った!と喜べますか?
その頃には賃料だって下落しているし、設備だって古臭くなっているでしょう。
立地がよほどよければまだしも、駅徒歩10分以上なら相当キツクなりますよ今後は。
損を出してでも売却をお勧めします。「授業料だ」と思って次回に活かしましょう。

nat********さん

2012/4/215:16:38

現時点で、あなたは多くのことを学んだと思います。実際にその投資用ワンルームを購入した時点で、あなたが「無知」であったことも、理解したと思います。そして、このマンションを業者に合法的な手段で「買い戻させる」「譲歩を引き出す」ことが、まったく無理であることも、一番よく分かっていると思います。

残念ながら、よほど事前の説明や契約に瑕疵でもない限り、諦めるしかありません。損切りをして売ってしまうのも、投資の機会損失を避けるためには一つの手段です。

yea********さん

2012/3/2919:14:30

eririn8864さん1
あなたと同じ状態の人が数多くいますよ。
余っている資産を有効活用する謳い文句で
ローンを組んで、そのローンの返済が家賃でカバーできずに
あたかも住宅ローン控除で還付金が戻って来るのを
錯覚していますが、
それ以上にローンの返済利息が多いですね。
それを目的に勧誘していますから、
業者にこのマンションを買い戻させたいし、こんなマンション販売業者からなんとか譲歩を引き出したりは
まず、無理でしょうね。
築年が新しいうちに売却するか、したほうが良いでしょうね。

fiv********さん

2012/3/2908:57:34

所得税を軽減するために、不動産を損をする方法で購入しなさいと云う商法です。
当該不動産が確実に値上がりするならば(キャピタルゲイン〕意味のある方法であり、可能な時代もありましたが今は違います。
貴方の仰るように、無知で欲のある人がよく手をだす商法です。
分譲主が損をする様な契約にはなっていないと思いますが、もう一度「重要事項説明書」「契約書」を確認して詳しい人に相談してみて下さい。 今は超低金利で、買ってはいけない様な人までが無理なローンで安くも無い物件を買っています(そのような人が今の不動産価格を支えている)近い将来の金利上昇局面で不動産価格は急落すると考えています。
それまでに処分をされるのが賢明だと思います。

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