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不動産活用。

tak********さん

2012/3/3109:52:12

不動産活用。

このたび余っている土地があり、固定資産税だけでも毎年結構かかるので、いろいろな業者に当たってみたところ、

東○コーポ○ーションから反応がありました。

中堅どころのフランチャイズチェーンが出店の意向を示したらしく、内容としては15~20年の契約で土地の造成、店舗建物

の建設はこちら持ちでという話でした。

最初に掲示された賃貸料は本当に15~20年もらえるのでしょうか? またやはりこのような場合は店舗もこちらで建てるのが

普通なのでしょうか?(東○を通さなかった場合など)

会社が倒産した時などいろいろなリスクがあると思いますが、アドバイスをお願い致します。

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tai********さん

2012/3/3121:45:37

これは非常に危険な、わなです。
東○が大手だからといって信用してはなりません。
このシステムは業界全体で推進していますが、地主が
悲惨な目にあうだけです。
あなたの勧められた契約は一括借り上げといいます。
ほとんどの人が勘違いしていますが、最初の家賃が15~20年
保証されるわけではないのです。
東○は、いつでもその契約を解除できますし、いつでも家賃を
下げることができます。
それでも法律違反ではないのです。
家賃保証はあまりにもトラブルが多いので国は業者に警告
しています。

1、家賃が変動することを契約書に書くこと。

2、家賃保証契約を解除する時は、大家に対して半年前に通告すること

東○は、あなたに建築させれば目的を達成します。
あなたの不動産経営がうまくいくかは、どうでもよいのです。
一括借り上げの本質は又貸しです。
大家が、東○に建物を貸し、東○がフランチャイズに建物を貸す
仕組みです。
以前は家賃保証する東○などの業者の位置づけがあいまいでした。
しかし、9年前の最高裁サブリース訴訟で決着がつきました。
この裁判では、ある業者が「家賃を保証するので建築させてくれ」と
大家にアプローチしました。
契約してしばらくして業者は、「家賃が高すぎるので家賃を下げてくれ」と
大家に要求しました。
大家も多額の借金をしていますので「話が違うじゃないか」と裁判に
なったのです。
結果は業者勝利です。
この裁判で家賃保証は普通借家法に当たると認定されました。
つまり家賃を保証する業者は、建物を利用する業者と同じ権利を持つ
ということです。
そのため業者は、いつでも家賃保証契約を解除できますし、いつでも
家賃を下げることができるわけです。
大家は、この判例をほとんど知りませんから、最初の家賃を長期間
保証されると思って悲惨な目にあうわけです。
契約して何年かすると、業者から家賃引き下げの要求が必ず
あります。
その金額は最初の家賃よりかなり低いです。
最初の家賃が高いのは、建築費を高く取るための見せかけの家賃
だからです。
大家も土地を担保に多額の借金をしますし、子供を保証人に
することも多いですよ。
そのため家賃の引き下げは非常に困ります。
しかし大家が、その金額を断ると家賃保証は終了します。
どこが保証というのでしょうか?
あなたが安心して生活できるためにも、この話は断った方が
よいと思います。

質問した人からのコメント

2012/4/8 00:47:12

ありがとうございます。慎重に検討します。

ベストアンサー以外の回答

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aku********さん

2012/3/3110:40:55

確かに、よい話には、裏があります。
借り手が倒産のリスクは、仕方がないないので、その話に乗るか乗らないかは、やはり個人の判断です。誰も責任は取らないし、助けてもくれません。
ハイリスク、ハイリターンをとるか、違う活用をするか、なにもしないかは、あなたしだいです!
ちなみに、建築会社に相談したら建築しか案が出ないし、相手は、それだけでも既に儲かりますから、それが目当てです。よく考えてから行動をしてください!

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