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借地権の譲渡について

blu********さん

2012/7/2222:28:27

借地権の譲渡について

借地権には、地上権(物権)と賃借権(債権)があり、一般には後者が殆どということまでは理解できました。
その賃借権たる借地権の譲渡、すなわち建物の譲渡をする場合、必ず地主の承諾が必要なのでしょうか?
また、この地主の承諾は法律上必要と定められている項目なのでしょうか?それとも、賃貸借契約書に記載がなければOKなのでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

afg********さん

編集あり2012/7/2222:51:15

お見込みのとおり,借地上建物の譲渡をすれば,原則として,売主は買主に対し敷地の借地権をも譲渡したものとされます(最高裁昭和47年3月9日判決)。
ここで,「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」とされており(民法612条1項),契約書に記載がない場合には民法の適用を受けるので,「必ず地主の承諾が必要」ということになります。

【民法】
(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

●最高裁昭和47年3月9日判決
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=52018&hanreiKbn=02

質問した人からのコメント

2012/7/23 20:12:34

詳しくありがとうございました。譲渡転貸の特約をつければ・・・という他の方の回答もありましたが、基本的に地主がOKしないですよね。

ベストアンサー以外の回答

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ak7********さん

2012/7/2308:22:27

借地契約するときに、譲渡転貸可能の特約も有効です。

wed********さん

2012/7/2303:11:14

民法612条の規定により地主の承諾は必要です。契約書に記載するか移転の際承諾をとるかが原則です。
また、土地に借地権の登記する時登記事項に譲渡・転貸ができる旨の登記をした場合いちいち地主のハンコは必要ありません。


ただ、必ず地主の承諾が必要かというとそうではありません。

建物所有を目的とした借地権の場合借地借家法の適用があり、地主の承諾に代わり裁判所の許可がでます。

第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。


建物を建ててるという事は、借地借家法の適用ありと考えるべきでしょう

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