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底地の借地人への売買と土地の物納について

ich********さん

2012/8/1323:53:08

底地の借地人への売買と土地の物納について

自分の父親が地主で、東京都隣県に少し土地を持っています。
もう高齢ですし、体の調子も悪いので、国に納める相続税について考える必要が生じました。
相続税を支払うためには、取りあえず、持っている土地のうち約300坪(約55メートル×約18メートル)を手放せば、手持ちの現金と合わせて足りるかと思っています。
路線価は145D~150Dで、公示価格は現在60万円位、実勢価格は80万位と思われます。
この土地は一筆の土地に5軒の家がそれぞれ50~70坪の敷地を有して建っており、土地の形状は正方形か長方形です。
また、地代は坪500~550円で、更新料もそこそこの金額をいただいています。
さて、借地人にそれとなく底地の購入の意思を聞いたところ、購入したいという人と、資金がなく無理という人に分かれてしまいました。
この場合、土地を分筆した上で、希望者には底地の売却を、買ってもらえない土地は国に物納するという形が取れるのでしょうか。
何分にも古い土地なので、賃借人の土地の境界も定かでない場所もあります。
登記簿上の面積と実測の面積が違っていることも考えられます。
よって、売ったり物納したりするには、不動産鑑定士など専門家による測量も必要になると思われますが、全額地主負担で行わなければならないのでしょうか。
それと、底地の購入希望者に対しての売買価格の相場は、公示価格の4割でしょうか、路線価の4割でしょうか。
勿論、契約自由の原則から、結局は相手との話し合いになるでしょうが、ある程度の相場を教えてください。
国に物納する場合は、どのくらいの価格で評価されるのでしょうか。
自分が思っている価格よりも低い金額しか手元に入らない場合、更なる底地の売却も考えねばなりません。
よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

gam********さん

2012/8/1406:34:20

質問を拝見するに、到底知恵袋で解決出来る問題ではなさそうに映ります。
具体的な現場の把握一つできない以上、ここでは誰も的確な回答は出来ないでしょう。
なので、税理士へ依頼して対策を考えて貰う以外にないでしょうね。

あと、一つだけ間違いを訂正しておきますが、土地を測量分筆するのは土地家屋調査士の仕事です。鑑定士には出来ません。

質問した人からのコメント

2012/8/19 23:21:10

gama7chanの回答どおり、素人が解決するには難しすぎる問題ですね。
それと、言われるとおり、土地については土地家屋調査士でした。
土地を借地人に買い取ってもらうにしても、それぞれの借地人の事情によりますし、国への物納についてもかなり厳しい条件があると聞いているので、まずは自治体の法律相談にでも行ってみます。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

get********さん

2012/8/1409:56:29

一筆に複数の借地人がある底地は、物納するにしても各借地人へ売却するにしても、かなり手間がかかるよ。
大前提として、一筆界の確定と、各借地権の範囲を確定せにゃならん。
それには、隣接地所有者と借地人全員の協力が必要になる。
さらに、借地契約の内容を見直す必要が生じることもある。
その費用を借地人に負担してくれと言ったら、底地を積極的に買いたい者を除いて、協力を拒否されるわな。

物納は、相続財産評価額そのままで納付できること、譲渡所得課税が生じないことから、売却して金銭納付するよりも有利。だけど、いろんな制約がある。
税務署に置いてある物納に関する冊子2種を貰って来て、じっくり読んでごらん。
相場を検討する必要もあるが、いろんなことを同時進行的に検討せんとアカンよ。

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