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破産管財人が財産放棄した後の事を教えて下さい。 破産管財人がついた不動産物件...

c_s********さん

2013/1/1010:50:18

破産管財人が財産放棄した後の事を教えて下さい。
破産管財人がついた不動産物件の債権者です。

破産管財人がついた不動産物件(個人)の抵当権設定者(個人)です。
売買価格に納得できない為売却できずにいますが、このままだと管財人が財産放棄すると売主権限が破産者に戻ると不動産業者に聞きました。
そこで質問ですが、

1、管財人が付いているときに売却した場合破産財団が売買価格から手数料として5%以上を持っていくと聞いていたのですが、
これは必ず払わなければいけないのでしょうか?

2、管財人が財産放棄した後に破産者と抵当権者で合意出来て売買をした場合、財団に5%以上持って行かれる事がないので
債権者にとってはそちらの方がお得な気がするのですが、、、。そういう簡単な事ではないのでしょうか?

3、破産者との連絡がとれなかった場合はどうなりますか?

4、このまま売却せずにずっと放置した状態になった場合、破産後の固定資産税も新たに差し押さえ金額に上乗せされていくので しょうか?

5、管財人紹介の不動産業者が連絡してきますが、そちらの不動産業者(一般媒介)は大変不快な対応をしてきますので違う不動 産業者にも一般媒介の契約をしてもらいたいのですが、管財人に電話をしても事務の人しか電話口に出てくれず、しかも事務の 方に伝言をお願いしても 「先生に聞いてみますが返答するかどうかは分かりません。連絡がなければ出来ないと思ってくださ い。」と言われています。
債権者(抵当権者)である私の希望は聞いてもらえないものなのでしょうか?


補足・・・抵当権者は私のみです。その他は市役所からの税金分の差し押さえがあります。

文章が分かりにくい所があるかも知れませんが、なんとか教えて頂ければ大変ありがたいです。どうしていけばいいのか不安で大変困っています。

補足債務者は夜逃げなどしていません。この不動産物件の近隣の身内の所にいます。
現在、この不動産物件は空き家になっており、債務者が居座る等はない状態です。
競売は考えていません。

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ベストアンサーに選ばれた回答

cho********さん

2013/1/1011:57:43

買い主がすでに見つかっている状態であれば、損切り覚悟で抵当権抹消に応じ、早期に回収を図ることがベターと思います。

管財物件になっている不動産を任意売却する際、破産管財人が売却価格の一部を破産財団に組み入れることは慣例です。
管財物件の不動産売却は、破産管財人が事前に裁判所に申請し許可を得ており、その際に破産財団にいくら組入可能かも含めています。
事実上裁判所が組入を指導しているようなものです。
売却価格の5~10%程度を目標としているようですが、物件によっては5%以下ということもあるようです。
抵当権者が抵当権の抹消に合意してくれないと売却できないのですから、破産管財人はそんなに強気を押し通せるものではありません。
交渉次第です。

では、財団放棄され、破産した人が自然人の立場として所有することに戻ってから不動産を売却すると、より多くの回収が見込めることになるのかというと、そううまいこといかないと思います。
もちろん、思惑通り、今より高値(もしくは今と同額で)売れれば、めでたしです。
しかし、所有者が質問者様の思い通りに任意売却を進めるとは限りません。
放置することも有り得ます。
売却活動に入ったとしても、売り主が思ったように見つかるどうか、見つかったとしても今と同じかそれ以上の価格になるのか、何の保証もありません。
買いたい人がいるうちに売却するほうが望ましいと思います。
競売になればまだ値が下がることは確実です(所有者が逃げられたら競売しか方法はなくなりますし)。

仲介業者の選択に抵当権者が口を挟むのは住宅金融支援機構(=以前の住宅金融公庫)くらいのものです。
通常は売り主任せです。
売り方が下手(=売値が安い)なら、抵当権の抹消に応じなければよいだけのことです。

質問した人からのコメント

2013/1/11 09:59:23

降参 分かりやすく説明して頂きありがとうございます。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

ak7********さん

編集あり2013/1/1011:14:46

1,債務者が任意売却しないで、夜逃げなどされたら、
2,合意があっても、居座ったら、=売れなければいつまでも住んでいられる=追い出しには競売しかない。質問者は所有者でないので、売却できない。

通常の競売になる。=競売費用が高額になる可能性がある。
競売の場合は、売却額が低い。

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