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ローンの支払いがきつくて…

cha********さん

2007/2/2408:44:16

ローンの支払いがきつくて…

3600万のローンを組んで5年前に家を購入しました。ボーナス払いはなしで毎月均等12万ほど払っています。でもローンがしんどくなってきました…引越しなど考えますが明らかに損だろうしローンも残るでしょう。あと3200万ほどローンがあります。もし差し引きローンが残れば今まで通り毎月12万払いながら新居の家賃等払うのでしょうか?家を買ったときとは事情が違い古い家への買い替えも無理かと思います(ローンが通らない)。私は安い借家4、5万のとこへ引っ越せたらと考えてるのですが残るローンが気になります…売らないで人に貸すとかもありなんですか?どうするのがよいかわからず悩んでいます。誰か知恵を貸してください

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ベストアンサーに選ばれた回答

ryo********さん

2007/2/2416:51:49

売却価格がローンの残債を上回るなら現金を持ち出さないといけません。借入れした際の抵当権を抹消しないと所有権の移転ができない為です。これが原則です。

賃貸に出す事はできますが金融機関に話をしてしまうとNGです。本来住宅ローンは居住目的の物件への融資だからです。(実際には多くの方が転勤等を理由に賃貸にしてしまっていますが金融機関には内緒のはずです。)

また残債が残っていても残債分を新しく買う物件に上乗せして借入れする方法もあります。
(例 売却価格3,000万円 - ローン残債3,200万円 = 残債200万円)
(新規購入物件 2,500万円諸費用含む + 残債の200万円 = 2,700万円のローン)
ただしこの方法は新規で買う物件によるので金融機関との相談が必要です。(金融機関によってですが中古では駄目とか担保価値が低くて融資できないとかがある為)

どうしても処分したければ、競売か任意売却になります。
任意売却は競売の一歩手前の方法です。
支払を止めて金融機関から督促状などがきますので、金融機関があわただしく動き始めたら任意売却の相談にいき了承してもらう。了承してもらえれば売却価格が残債を下回っていても抵当権解除の書類を出してもらえます。残った残債は毎月地道に返していく。
基本的に競売まで行ってしまうと金融機関も回収金額が低く時間もかかるため任意売却は了承してくれます。(逆に進められる場合も有ります)
任意売却を専門でやっている不動産屋も多数あるので探してみてください。

私が質問者様の立場でしたら、まずは賃貸に出す事を考えます。賃料で返済しながら時期をみて売却。
賃料がローンをはるかに下回り持っているのもつらければ任意売却を取ります。

以上長々とすいませんでした。
参考になれば幸いです。

質問した人からのコメント

2007/2/24 18:29:06

降参 みなさまいろいろ教えてくださりありがとうございます!

ベストアンサー以外の回答

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hnh********さん

2007/2/2412:43:37

まずは不動産会社に相談してみることです。
査定価格がとんとんであれば問題は少ないでしょうけど、5年前ですので2千万台でしょうか。
売却の場合は、差額分の手持金は必要です。
全額返済としなければいけませんので。
不動産会社が買い取る場合は、かなりたたかれます。

私の場合、単身赴任が続き、家族を呼び寄せ、持ち家を一旦貸家にしたことがあります。
ローン全額分とはいきませんでしたが、何とか家賃、ローン返済は可能でした。
2年位貸家として、その後様子をみて売却しました。

法的なことは解りませんが、一時的に貸すのは別に問題はないと思います。
もちろんローン返済の金融機関等には連絡しませんでしたが。
取りあえず不動産会社に相談し、家の査定金額、貸す場合の家賃などを
出してもらい、じっくり検討すべきかと思います。

ただ、貸す場合は、借りる人によってある程度家の傷みを覚悟しないといけませんが。

cha********さん

2007/2/2409:48:20

<もし差し引きローンが残れば今まで通り毎月12万払いながら新居の家賃等払うのでしょうか?

A.いいえ。基本的には住宅ローンを完済しなければ、家を売却することが出来ません。
 つまり、『家を売りました→→いくらかの借金が残りました。』 ということにはなりません。
 『家を売りました=借金を完済しました』にしなければ、家を売却できないのです。

 例えば、ローンが3200万円残っているのに、2800万円でしか家が売却出来ないのであれば、差額の400万円は自分で用意しなければなりません。

 どうしても、差額が用意できない場合は個別に金融機関に相談すれば、差額分を無担保にて毎月返済という形をとることができるかも知れません。
 例えば、残りの400万円は10年返済でいくら・・・といった形です。
 これはあくまで、金融機関との相談ということになります。

 金融機関がダメと言えばそれまでです。
 それに対し、質問者さんには最後の手段があります。

 両刃の剣ですが、『わざとローンを返済しない』ことです。
 ローンの返済をやめてしまえば、数ヶ月で差押えをされ、1年後くらいには競売になってしまいます。
 しかし、その1年~1年半くらいは・・・ただで今の家に住む事が出来ますし、それまでローンとして払っていた12万円は貯蓄することも出来ます。

 競売が執行されて、出て行くことになっても、ある程度のお金は確保することは出来るでしょう。

 しかし当然、競売の執行がされれば・・・個人信用情報ではブラックリストの仲間入りです。
 今後10年前後は、金融機関からの借入れが出来ないなどのデメリットが生じます。

 まずは、不動産会社にいって、自宅を査定しつつ、債務整理に詳しい弁護士に相談するなどの処置から行うできでしょう。


>売らないで人に貸すとかもありなんですか?
たいていは無理です。そんなに楽なら苦労はしないでしょう。金融機関が認めていません。
ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)にも書いてあるのが一般的です。
金融機関に相談してみて確認しましょう。

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