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土地賃借権者と土地所有権者の「メンテナンス代支払義務」・「改修改良代支払義務」等に...

nor********さん

2014/2/2213:27:25

土地賃借権者と土地所有権者の「メンテナンス代支払義務」・「改修改良代支払義務」等について ①土地賃借権者がメンテナンス発注を業者にし、 賃借権者はメンテナンス代を業者にまだ支払完了していないとします。すると、業者にはメンテナンス代金債権が属していますが、当該メンテナンス代金債権への付従性によって特別の法定先取特権(保存)は業者に成り立ちますか? ※「メンテナンス代支払義務」は特約により変更されていなく賃借権設定者側にある旨の民法規定どおりとします ②土地賃借権者が業者へメンテナンス発注し代金支払完了した場合においてです。特別の先取特権(保存)は、当該土地賃借権者を先取特権者として成り立ちますか? ※「メンテナンス代支払義務」は特約により変更されていなく賃借権設定者側にある旨の民法規定どおりとします ③土地賃借権者が改修改良発注を業者にし、賃借権者は改修改良代を業者にまだ支払完了していないとします。すると、業者には改修改良代金債権が属していますが、当該改修改良代金債権への付従性によって特別の法定先取特権(工事)は業者に成り立ちますか? ※「改修改良代支払義務」は特約により変更されていなく土地賃借権設定者側にある旨の民法規定どおりとします ④土地賃借権者が業者へ改修改良を発注し代金支払完了した場合においてです。特別の先取特権(工事)は、当該賃借権者を先取特権者として成り立ちますか? ※「改修改良代支払義務」は特約により変更されていなく土地賃借権設定者側にある旨の民法規定どおりとします

補足④ご回答が ②とニュアンスが違うのは何か理念があるのでしょうか教えてください ※④のみ法定要件を満たす第三者弁済(代位弁済に代位)を持ち出されており、②は前回引用のabare様のように代位弁済要件の成立うんぬんにかかわらず、「支払義務所在」と「立替代金債権(求償権)」の関係により整理されています

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大原 秀さん

編集あり2014/2/2318:47:00

何回も出てきますが、法定担保物権が付従性で成立するということはありません。何とか成立させるために法律で規定しているんです。
① 業者にとっての債務者は賃借権者です。先取特権は債務者の財産にしか成立しません。土地賃借権の上には成立しません。
賃借権者が設定者の委任を受けて発注し、債務者を設定者とする契約を結んだのであれば、土地の上に先取特権が成立します。これを保存するためには、土地所有者との共同申請により登記が必要です。
② 賃借権者が保存行為を行っているので、不動産保存の先取特権が成立します。これを保存するためには、土地所有者との共同申請により登記が必要です。
③ ①と同様に、業者にとっての債務者が賃借権者なので、成立しません。
賃借権者が設定者の委任を受けて発注し、債務者を設定者とする契約を結んだのであれば、土地の上に先取特権が成立します。これを保存するためには、工事を始める前に土地所有者との共同申請により登記が必要です。
④ 上記③で保存された先取特権の被担保債権を代位弁済したのであれば賃借権者が先取特権者になります。

[補足へのご回答]
賃借人がたまさか工事業者だった、みたいな偶然は別にして、賃借人が自ら工事を請け負うことはないだろうという事です。もちろん、その偶然なケースにおいてはいきなり先取特権者になれるでしょうが、質問趣旨とは違うだろうと考えました。

[追記]
ご希望により添付します。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1012147832...

質問した人からのコメント

2014/2/23 21:01:10

降参 別質問の使用借権者が保存・工事発注した法定先取特権成立可否パターンも、引用補足部ご回答の「支払義務所在による請負契約当事者としての設定者側協力の得られるか否か」が、③④の工事先取特権は施工監理業者が原始的には取得するものなので賃借権者による代位弁済代位がないと賃借権者のもとには成り立たないことが分かりました 引用回答も含め素晴らしいご回答ありがとうございました!

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

fri********さん

2014/2/2316:03:08

質問を整理しておきます。
全体的に、賃借人が業者と契約を締結したということを前提とします。(第三者の為の契約・転用物訴権は無視します。)
①③建物の保存・工事によって発生した代金に対して、業者は賃借人に対しての債権について、先取特権を有するか?
②建物保存・工事に要した費用について、賃借人は賃貸人に対しての債権について、先取特権を有するか?

回答
①③建物の保存・工事によって発生した債権は、当然に、先取特権を有しません。これには、登記が必要です。付従性は関係ないです。登記があれば、先取特権を有することになります。(民337.338条)
②これも登記が必要です。保存行為終了後に登記すれば、先取特権を有します。(337)

※①③:業者から賃貸人に対して先取特権を有すか?―できません。そもそも、(転用物訴権を考えなければ)債権自体が存在しませんので。

賃貸借契約において、目的物である建物の修理費は賃貸人が支払うべきものですが、賃借人としては、①修理を賃貸人に要求するか、②賃借人自ら契約を行い、後で費用を請求するかです。②の選択した場合、契約は賃貸人とは関係なく成立する契約ですので、業者から賃貸人に対して債権を認めることはできません。あくまでも、契約終了後において、賃借人から賃貸人に対して費用を償還できるにすぎません。

(転用物訴権)
例えば、前述の場合に賃借人が破産した場合などで、業者が費用を得ることができなくなった場合は、業者が損をし、賃貸人が得をしています。この場合ですと、業者があまりにもかわいそうです。そのために、不当利得の条項を利用して、賃貸人が不当に利益を得ているという評価をし、前述の場合でも、費用を業者が賃貸人に対して費用を請求することができます。が、しかし、この場合でも登記がなければ先取特権を認めることはできないです。

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