ここから本文です

宅建の過去問についておしえてください。 「Aが,組合方式による住宅の建築と...

ajm********さん

2014/7/112:49:39

宅建の過去問についておしえてください。

「Aが,組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り,A自らは組合員となることなく,当該組合員による住宅の建築のため,宅地の購入の

媒介を繰り返し行う場合,Aは免許を必要としない。」

という問題で、自らは組合員とならない場合は宅建業に該当し、免許を必要になるので誤りだとわかりますが、

もし組合員なら免許は必要ないのですか?

閲覧数:
610
回答数:
1

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

p_7********さん

2014/7/410:20:32

いわゆる、「コーポラティブハウス」について国交省が出した通達についての問題です。これは、コーポラティブハウス(組合方式による住宅)の建設が何であるかという点が理解出来ていなければ先に進むことは難しいでしょう。

これは。例えば「新しい家が欲しい!」と考えている人が沢山いたとします。一人で一戸建ての住宅を建てることは可能でしょうが、この場合はそれぞれに土地が必要です。地方ならいざ知らず、都会になってくると多くの人が土地を用意して戸建て住宅を建設するというのはあまり現実的で無いケースもあり得ます。
そこで、「新しい家が欲しい!」と考えている人が一同に集まって、

「みんなでマンションを建てませんか!?」

と、話し合いをしたらどうでしょうか。マンションは大きな不動産ですから、一人、あるいは少人数で建設することは非常に困難ですが、沢山の人が集まればそれdけ予算規模も大きくなるのでマンションを建設することが現実的な選択肢となる可能性が出てきます。

そこで、「新しい家が欲しい!」と考えている沢山の人が一致団結してマンションを建てることにします。
しかし、今度は沢山の人が「あんなマンションにしよう」「こんなマンションがいい」とバラバラの意見を持っているはずなのでこれを意見集約しなければなりません。他にもマンションの建設には様々な作業・手続きが必要になるので、これを「みんなで手分けして行う」必要が出てきます。そこで、「沢山の人」の意見を調整したり分担を決めたり意思決定をする仕組みが必要となります。そこで作られるのが

「組合」

です。(民法に規定があるので思い出してください)

この「組合」があたかも「一人の人」としてマンションの建設に必要な作業・手続き・意思表示をすることになります。しかし実際には「その組合のメンバー」が作業をしています。

ここで、マンションを建設するためには当然、「土地」が必要です。マンションに限らず「土地の無い建物」等という物は「天空の城ラピュタ」でもない限り存在しません。そこで、「マンションを建てよう!」という組合は「土地」を購入(賃借)する必要があります。

マンション建設組合が、「Xさん(個人)、あなたの土地を私に売ってくださいよ。」と、言って土地を購入する場合、宅建業の免許が必要ありません。これは単なる当事者同士の土地の売買だからです。
実際にはマンション建設組合という「人」は居ないので、マンション管理組合のメンバーである「Aさん」がマンション建設組合を代表してこのような意思表示をします。このため、

Aさん(組合員):「あなたの土地を売ってください」
Xさん:「いいですよ。」

ということになります。この場合は【Aさんは宅建業の免許が必要無い】ことになります。

ところが、Aさんが組合員【ではない】場合が問題となります。

マンション建設組合:(土地が欲しいなあ…)
Xさん:(土地を売りたいなあ…)

という所にAさんが登場して

Aさん(非組合員):「あなたの土地を【マンション建設組合のために】売ってください」
Xさん:「いいですよ」

このような場合はAさんは仲介(媒介)をしている形になりますので、宅建業免許が必要なケースになってきます。


では、あなたが疑問に思ったケースはというと…

=====
「Aが,組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り,【A自らは組合員となることなく】,当該組合員による住宅の建築のため,宅地の購入の
媒介を繰り返し行う場合,Aは免許を必要としない。」
=====

この文章の【A自らは組合員となることなく】の箇所をそのまま【A自ら組合員となって】と置き換えたらどうなるか?という問題です。

このようなケースは「ほぼあり得ない」ので、いろいろ探してみても明確な答えが見当たらないのです。なぜか?

組合員になるのは、「自分の家が欲しいから」のはずです。一人で大きなマンションを建設することは出来ないので、だから「みんなで建てましょう」といって組合を作ったはずです。

しかし、「自分の家が欲しい」人が、他方で【(組合のため)宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合】ということがあり得るでしょうか?そんな、自分の家を「いくつも建てたい」なんて、アラブのお大尽かビルゲイツくらいの超絶お金持ちくらいしかあり得ないのではないでしょうか。
あるいは、「組合員とならないで繰り返し媒介すると宅建業免許が必要だって通達があるから、組合員となれば問題ないんじゃね?」という脱法(違法)行為を企む輩のどちらかでしょう。

ということは、後者のようなケースであれば、それは「業として行っている」という事ができると考えられますので、Aは組合員となったとしても業として不動産の取引を反復して行っていることになるため、宅建業の免許は必要と考えるのが妥当ではないかと推測します。

このあたりの問題は、宅建の過去問には登場するものの、多くの宅建テキストではほとんど触れられることの無い問題です。まあ、「落としても仕方が無い」級の問題とも言えますが、業法に関しては20問全問正解できるように準備しておくのが宅建合格への確実な一歩となると思いますので、掘り下げて学習しておくことをオススメします。

この回答は投票によってベストアンサーに選ばれました!

Yahoo!しごと検索で探してみよう

宅建 の求人情報(33,884件)

【第二期】オープニングスタッフ!不動産営業のサポート業...
  • ラリーケー株式会社
  • 正社員
  • 月給18.6万円〜
いえらぶキャリア
【静岡市葵区】不動産コンサル営業(売買・賃貸)
  • 静岡市葵区の不動産会社
  • 正社員
  • 年収400万円〜600万円
  • 静岡県静岡市葵区
Jusice
不動産、金融営業/個人向けセールス、営業
  • 株式会社グラスト
  • 正社員
  • 年収400万円〜800万円
  • 埼玉県越谷市
イーキャリアFA
オフィス [正]不動産・宅建、個人営業、営業その他
  • 株式会社さくらハウジング
  • 正社員
  • 月給20万円〜
  • 大阪府枚方市楠葉朝日・その他の勤務地(1)
バイトル
宅建資格で【営業】新規・ノルマなし@大手不動産*正社員
  • 日総ブレイン株式会社
  • 正社員
  • 年収360万円〜540万円
  • 神奈川県横浜市中区
横浜求人ナビ
職業紹介/宅建資格を活かしたコンサルティング営業
  • 株式会社スタッフサービス 岡山登録センター
  • 派遣
  • 時給1,000円〜
  • 岡山県岡山市北区
求人アスコム
[正社員]【住宅建材のソリューション営業】
  • パナソニック株式会社
  • 正社員
  • 月給23.6万円〜
  • 秋田県
マイナビ転職
住宅建材営業職(愛知県名古屋市)
  • YKK AP株式会社
  • 正社員
  • 年収450万円〜800万円
YKK AP株式会社
不動産に関する事務物件の管理等の営業事務
  • 藤和ハウジング株式会社
  • 正社員
  • 月給28万円〜
  • 神奈川県相模原市中央区鹿沼台
求人ジャーナルネット
不動産仲介営業(国内/海外の両方)
  • 株式会社BEYOND BORDERS
  • 正社員
  • 年収300万円〜600万円
  • 東京都新宿区新宿
マイナビ転職エージェントサーチ

もっと見る >>

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる