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借地権の売却について 年老いた両親を私か姉夫婦が住む地域へ引っ越しさせよう...

hunter_ka74さん

2015/12/2316:04:07

借地権の売却について

年老いた両親を私か姉夫婦が住む地域へ引っ越しさせようと考えています。

両親が住んでいる実家の土地は借地であり、約70年前から借りているのですが、借地権利の証明書も揃っています。
ネットでも検索したのですが、借地権を売却する事が出来るとの事で、そのお金で移住先への引っ越し等の費用に充てようと考えています。

両親も高齢であり世間知らずなところもあって、近所付き合いもあった地主には建物の解体費用も当方が払い、更地にした後に権利自体をそのまま返すなどと言っています。
長男である私としては、両親の考える地主側に完全有利となる結果にはしたくないと考えています。

このようなケースの場合、一般的にはどのように進めればよいのでしょうか。
また、地主側が一方的に「そんなお金は無い」となった場合、第三者である不動産屋への売却は可能でしょうか。

ネットにて私なりに調べたのですが、どうしても弁護士への相談サイトに行き着いてしまいます。
土地相場の何割で買い取って頂けるか等、教えて頂けると幸いです。

宜しくお願い致します。

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nfs10734さん

2015/12/2318:40:10

借地権付き戸建住宅を、売却することは確かに可能です。

ただし、その売主(つまり、お父様です)は、売却時に、地主に対して、名義変更料というお金を支払うことが多いので注意が必要です。

名義変更料の金額は、地主が決めますので、一般的にいくらというようには決まっていません。

極端な話、同じ坪数の隣同士の借地でも、地主が違えば名義変更料が違っいても不思議ではありません。

名義変更料がいくらくらいかといったことについては、地元の不動産業者が情報を持っているように思います。

運良く売れた場合でも、名義変更料が高く利益が残らなかったということもあり得ます。ただ、この場合は、建物の解体費用は得したことになります。


借地権の評価額は、所有権の土地の何割ですといった基準もありません。

路線価に借地権割合というものが定められており、路線価は所有権の場合の評価額ですから、借地権割合が60%地域であれば、借地権の土地の評価は、所有権の場合の6割ですといった計算をしますが、これはあくまでも相続税の計算をする上でのことであり、売却の場合では、あくまでも目安にするという程度のものです。




お父様が選択されようとしてる、自らの負担で建物を解体し、更地にした後に借地権を放棄し地主に土地をお返しする、という方法は民法でも定められている当然のことです。

借地権の契約書も同様に規定されていると思いますし、特にそのような記述がない場合であっても、解体費を負担し更地で明け渡すこととなります。



1.借地権付き戸建住宅で売り出してみる。

2.地主に建物を買い取ってもらえないか交渉してみる。

3.建物がある状態で土地の引き渡しを受けてもらえないか地主と交渉する。

4.お父様のいうとおりの方法をとる。

以上の手順で進めてみては如何ですか。



運良く更新の時期が重なって、地主が更新を拒んだ場合は、建物の買い取りを地主に請求できたりもします。


地主から底地の権利を買い取り、通常の所有権の土地として転売するという方法もあるにはあります。


以上です。

  • 質問者

    hunter_ka74さん

    2015/12/2412:56:56

    当方の勉強不足でした。
    ご回答有難う御座いました。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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iitosannyoさん

2015/12/2320:35:48

まず、借地権というものがどういうものかご存知ですか?
文字通り、その土地を借りて使える権利です。
その土地は住居も立っているようですので、買い手の身になって考えること。
買い手としては、その家土地を買っても、結局は地代を払い続けなければならない。
よほど安く売り、買い手が時代を払ってもメリットがあるぐらいの価格でないと売れないでしょう。地域の社会情勢がよく、家を取っ払い営業しても儲かるような業種ならかいてもつくかもしれません。
また、売りに出すにしても地主の了解が必要です。大抵の地主は了解しないと思いますよ。新たな借主を探した方が面倒ありません。それには、あなたの方が家をとっ壊して更地にして返却するしかありません。
一番いいのは上物(建物)付きでその土地を返却すること。これなら何の負担も生じません。家をとっ壊すにしても、ん百万とお金がかかります。

質問に「いくらで買い取ってもらえるか」とありますが?
これは何ですか??? 地主に対してですか??
地主がなんで自分の土地に金を払う必要がありますか。地主にとっては、返してもらうだけのことですよ。

hjkhakさん

2015/12/2317:36:05

大手に丸なげすりゃいいんだよ

借地権は買ってくれるよ

2015/12/2316:47:10

不動産業者です。

世間知らずってあなたのことですよ。

地主の方から借地契約の解消のために買取を持ちかけているなら、借地権の買取という話にもなりますが、地主が望んでいないなら『いつまでも地代を払って住み続けてください』という事になります。
実務上ではまだ充分使える建物であれば地主に無償で譲渡するか、使えないのであれば解体更地に戻して契約解除するのが殆どです。

第三者への売却にしても、商業地などよほど場所が良いならともかく、普通の住宅なら買い手を探すのも大変です。
仮に見つかっても地主の承諾が必要ですし承諾料などもかかるでしょう。
なにより訴訟になれば数カ月以上かかりますので、判決が出るまで気長に待ってくれる買主を探さなければなりません。

近所付き合いもあった地主だから更地で権利を返す、のが普通ですよ。
借りたモノは元に戻して返すのが当たり前、『地主に完全有利』などどう考えたらそんな事を言えるのでしょうか。

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