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このたび義父名義の土地に、家を新築させてもらうことになりました。土地は、農業...

bscdr911さん

2016/2/1813:34:16

このたび義父名義の土地に、家を新築させてもらうことになりました。土地は、農業調整区域内にあり、分家という形で許可を得る予定です。建物は夫婦共同名義にしようと考えています。

そこでお聞きしたいのですが、離婚や死別で家を売りたくなった時、売却することは可能ですか?もし売れるとしたら、配分はどのようになりますか?
農地であることと、土地の名義が義父のままで建築することが気になっています。もしも土地の名義を義父から夫にしようとすると、かなりの労力とお金が必要になってきますか?アドバイスよろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

saisattoさん

2016/2/2411:57:24

>離婚や死別で家を売りたくなった時、売却することは可能ですか?

可能です。
離婚してもローンが終わるまで銀行への保証人を抹消することはできません。
死別した場合は相続になります。問題ありません。

>もし売れるとしたら、配分はどのようになりますか?

登記の持分比率(お金を出した額)によります。

>土地の名義が義父のままで建築することが気になっています。

ここで重要なのは、義父さんから土地を借りる上で賃料を払うか?払わないか?
が重要です。
賃料(毎月でも年間でも良い)を払う場合は、土地の賃貸借契約をしますと
土地に「土地の借地権」ができますが
無料で借りると「使用貸借」となり「土地の借地権」などはありません。
権利はありません。

他の回答で間違った回答があります。
気をつけてください。

質問した人からのコメント

2016/2/25 22:24:34

皆さま、ありがとうございます!とても参考になりました。

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mac_fan0637さん

2016/2/2410:45:31

許可については、都市計画法第43条許可により建築出来ますが、売却は出来ても購入者が農作権、小作権を持たない場合、再建築が出来ないので購入者が有るかどうかです。相続が発生し、相続権者が再建築する場合でも謄本等で申請者と許可人の血縁関係を証明する必要が有り、第3者の場合は許可が下りません。
また、許可関係ですがcbnss2272000さんが言われているような行政書士や土地家屋調査士は出来ません。建築士に依頼して下さい。

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cbnss2272000さん

2016/2/2408:27:15

①、都市計画法による市街化調整地域内でなければ、都市計画法第34
゛゛条と第29条の開発許可は不要です。専門は行政書士と土地家屋調
゛゛査士のある事務所で扱います。農地は市農業委員会届が必要です。

②、農地を届けや許可がないと地目変更も名義変更も総て不可です。
゛゛親の名義状態で、開発許可が可能であれば何れ相続が節税策です。
゛゛親子や夫婦でも税制面で贈与課税となります。確認して行動する。

③、土地が親のままで許可となったならば、銀行は親に土地の抵当権
゛゛の同意を求めるだけです。銀行融資は夫だけにするのが良いです。
゛゛総て相談者には、目的に合った質問をして覚え書きを交わすこと。

④、今から、離婚後を考えるならば止めた方が良いです。市街化調整
゛゛地域内での開発許可の建物は、許可者以外は次回建替えも厳しく、
゛゛他者へ転売は、可能でも買主が都市計画法の違反建物となります。

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ty707070さん

2016/2/2408:00:53

売却可能かどうかですが、分家住宅の建築後は、土地の地目を宅地に変更できますので、宅地に変更後は許可なく登記名義人の変更が可能となります(建物は元々許可なく登記名義人が変更できます)。

許可なく登記名義人が変更できると言う事は、ある意味では売却可能と言えますが、利用に関して厳しい制限があり、許可を得た人とその関係者(住宅の場合は家族)しか利用できません。

もちろん、許可を取ることによって別の方が利用可能とする事ができるのですが、その許可の前提として分家や農家と言った要件を満たした人である必要があり、そうした限られた人にしか売れない事を考えると、売却は困難と思われます。

売れた場合の配分ですが、登記した割合に応じてとなりますので、持分が2分の1となっている場合は売却額の半分を受け取れる事になります。

土地の名義に関してですが、先にも記載しましたが、分家住宅が建築できた後は自由に名義変更できますし、農地転用許可の手続きをすると思いますが、この時に義父と夫の間で売買をする事として農地転用の許可を申請すれば、農地のままでも農地転用許可書を添付する事で、義父から夫への登記名義人の変更が可能となります。

あと、分家住宅の建築許可を取るのはかなり大変です。
当然ですが、自分が分家住宅の許可要件に当てはまる人なのかを確認しないといけませんし、申請地以外に自分を含めた身内の中に宅地として利用可能な土地を所有していないか、所有していても既に利用していたり貸しているなどの事情で利用できないと言った事が認められる必要があります。
特に、市街化区域内の土地を所有している人がいる場合は、農地であっても簡単な手続きで宅地利用が可能となるため、その土地に建築すれば良いと判断され、分家住宅の建築許可が出ないので注意が必要です。

おそらく専門家に頼んでいるかこれから頼むのかと思いますが、確認事項も提出書類も多いため、通常よりも手続きにかかる費用が高くなるはずです(と言っても建築費に比べるとほんの少しの額ですが)。

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2016/2/1918:55:14

売却はできます。
ただし、土地は義父の名義ですから、同意が要ります。
建物は、お二人の同意で売れますよ。
お金の配分は、別途、3者で話し合う事になりますがね。

hori8farmさん

2016/2/1820:07:29

市街化調整区域ですね、農地のままでは立てられないでしょう。
分家住宅地として転用が必要になるはずです。
また、転用と建築にも条件が付きます。
農業を営む者の分家として利用する条件です。
ですから、農業者への売買以外は認められないんです。
が、やもうえない理由で転売する場合は利用目的の変更が必要です。
このように、一般の方が取得できない農地を利用する場合には制限があることを知っておくべきです。
また、農業者以外の人がその物件を購入しても、リホームや建て替えに制限があります。
良く調べられて方がいいですよ。

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