家賃保証システムについて教えてください。 レオパレスの営業の人が、私の知人の地主に よく説明するのがこの言葉です。

家賃保証システムについて教えてください。 レオパレスの営業の人が、私の知人の地主に よく説明するのがこの言葉です。 今現在、日本で建てられているレオパレスの物件は ほとんど「家賃保証システム」でしょう。 銀行の融資でアパートを建てて、空き室ができても安心、 もし管理をレオに任せてもらえば、オーナーには アパートの全室の家賃を保証しますというセールストーク! オーナーにとって安心な経営と、バラ色のようなトークなんです。 本当に死角、盲点はないんですか? 貸主にはばら色でも、借主には、酷のように感じます。 もし、融資完済前に、アパート管理している レオパレスがつぶれたら、どうなるんですか? 貸主オーナーに、不幸はやってきますか?

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30年一括借り上げ(サブリース)ですね? これには大きな落とし穴があります。 確かに30年一括借り上げしてはくれるのですが、保証する家賃額は当初10年間のみ固定で、その後は下がっていきます。 ので、実質的には10年間しか保証してくれません。(それ以降はレオパレスが提示する賃料(=更新のたびドンドン下がる)を飲まないと、サブリース契約は解除されます) ので、10年でほぼ借金を返せる程度のプランを立てれるならよいですが、30年くらいのローンを組んでしまうと、11年以降保証賃料がドンドン下がるので、借金を返せなくなって破綻することになります。 もちろん、レオパレスが新規のアパート建築受注をあまり取れなくなって破綻した場合、サブリースは解約されますので何も安心ではありません。 それから、他の方も書いているように、別途修繕費用は取られます。 レオパレスは修繕費用を、積立金のように徴収しますが、その範囲で収まる保証はありません。 アパートを管理する方(=レオパレス)にとっては出来るだけ積極的に修繕してカネをかけたほうが修繕ビジネスで儲かるのです。そのカネを払うのはオーナーですから。 それから、レオパレスのアパート建築見積もりは他の業者に比べるとかなり高いと思いますよ。 レオパレスが儲ける源泉は、サブリース(賃貸)事業ではありません。アパート建築事業です。 それだけに、アパート建築事業は相当利益が上乗せされた受注金額になっているはずです。 必ず他と建築価格を比較することを強くお勧めします。 私見ですが、家賃保証など、建物が新しいうちは不要です。新しいうちは場所さえよければほうっておいても入居します。 問題は古くなってからです。 都合の悪いことはちゃんと説明しないのが、「土地有効活用」の類の営業ですから、十分ご注意ください。

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yuraku_loveさんの回答は本当に素晴らしいですね! レオパレス自体の現在の営業内容までは解りませんが、 仮に倒産してしまった場合、粗悪な建物が残るだけでしょうね。 不動産仲介業者へ入居者の斡旋を頼んでもなかなか入居者が見つからず、 空室だらけになるでしょう。 元々がホテルより長く、アパートより短いといった 月単位の短期滞在を売りに建てた建物ばかりですから、 一般賃貸には向いていないのは当たり前です。 実際に現在もサブリース契約更新の行き詰まり等による、 レオパレス建築のアパートが多数売却に出されています。 それでも新築される施主さんがおられるという事は、 余程納得出来るセールストークマニュアルの様なものが 存在しているのでは?と思ってしまいます☆

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家賃補償にもいろいろあってレオがどうなっているのかは知りませんが、基本的に以下のような感じです。 ・大規模修繕が必要だと家主が負担する必要が出てくる ・余にも空きが多い(埋まらない)と、管理会社が手を引く可能性もある ・建設費用は空くまで家主のローンなので、レオが手を引く/潰れるなどしたら後は自分で何とかするしかない ・当然、非家賃補償の場合より家主に入る賃料は少なくなる ・敷金・礼金などは大抵家主には入ってこない(敷金は入っても預かり金ですが、預かれば運用益がだせます) その代わり、当然メリットも沢山ありますので、どちらを取るかですね。 まあ、営業は良いことしか言わないので、マイナス点は自分でよく考えるしかありません。