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中古住宅の売買に関する質問です。 当方は買主側になります。 任意売却で売り...

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ID非公開さん

2016/7/919:16:27

中古住宅の売買に関する質問です。
当方は買主側になります。

任意売却で売りに出ている中古住宅の購入を検討しています。契約前(手付金のみ支払ってます)の値引き交渉の段階で、売主の固

定資産税滞納が明らかになりました。

売主側の税金滞納ですので買主側には関係の無い話かと思っていましたところ、仲介業者から「値引きとして土地建物の価格を減額したのですが、固定資産税滞納分が加算されてしまうため販売価格は元のままです。」と言われ困惑しています。

例えると、
・販売価格1000万円の物件に税金滞納が50万円ありました。
・販売価格は50万円値引きますが税金滞納50万円が加算されるので、差し引き後の販売価格は変わりません。

といった話になっています。これでは何の値引きにもなっておらず腑に落ちません。売主の税金滞納を無視して購入に踏み切れるものなのか?その場合リスクは無いのか?また他に何か上手な交渉術はありませんでしょうか?どなたかご教授のほどよろしくお願い申し上げます。

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ten********さん

2016/7/922:22:51

まず、任意売却に限らず、契約前に手付金を支払うことは、あり得ない行為です。

誰がその手付金を受け取っているのでしょうか?

通常、任意売却であれば、手付金は0円で契約するのが一般的です。
もし、手付金の支払いが必要なのであれば、不動産会社の預かりとしないと、買主を保全するこてはできません。

任意売却の契約には、抵当権が抹消できない場合には、契約が白紙となる停止条件が付加されます。
抵当権の同意が必要となるのです。

万一、債権者の同意が得られなかった場合には、売主は手付金を買主に返却することになります。
しかし、住宅ローンを滞納し、お金に困っている売主に手付金を支払うことは大変危険な行為となります。

手付金を使ってしまえば、買主に戻ることはありません。
債権者が同意しても、手付金を使い込んでしまえば、ローンの返済に充当できず、契約が成立しないことも考えられます。

おそらく不動産会社は、
売買価格950万円
固定資産税分として50万円
計1000万円
と言うことだと思います。

この売買価格以外に50万円の支払いは、裏金に該当します。物件に設定されている抵当権者を騙していることになり、買主である貴方も、売主に協力していることになりますので、その覚悟が必要です。

また、購入の経費に参入できません。要するに、売却時の取得費として計上できないのです。

それから、購入物件に固定資産税滞納による差押登記は設定されていますか?

任意売却の場合、差押登記が設定されていれば、差押登記を抹消する為に、購入者から売買価格以外に、支払いの協力をお願いすることはあります。
しかし、売買契約の直前、差押登記が設定されていることが判明することは、不動産会社の調査不足です。

また、差押登記が設定されていない場合は、本当に固定資産税滞納に充当されるかは不明です。

貴方が言うように、滞納分はあくまでも売主個人の問題であり、
もしかしたら、不動産会社がくすねる可能性も、売主が債権者にバレないように、受け取っている可能性もあります。

この不動産会社の資質がわかりませんが、
契約前に手付金を支払わせる、
裏金を請求する

はっきり言って、グレーな取り引きで、不動産会社にも不安要素があるようです。

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    質問者

    ID非公開さん

    2016/7/1002:31:18

    わかりやすく、かつ丁寧な回答をありがとうございます。
     
    確認したところ、手付金は領収書の明細が「預かり金」となっております。仲介業者に支払っております。
     
    売主側が売却をキャンセルした場合は買主側に倍返しする形となり、買主側が不当な理由で購入をキャンセルした場合は手付金の返却は無いとの事です。
     
    それから、ご教授いただいた差押登記の件は当方の不勉強につき未だ確認を取っておりません…。
     
    説明を受けているのは「当該物件はこのまま数ヶ月経つと競売されるので、その前に任意売却したいということで売主から不動産会社に仲介の依頼があった」「固定資産税の滞納額の減免を自治体に問い合わせたが、売主側が固定資産税を滞納したのが既に2度目とのことで、自治体側としては減免には応じられないとの事」といった事です。
     
    これらの事から、他にいただけるアドバイスはございませんでしょうか?よろしくお願い申し上げます。

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質問した人からのコメント

2016/7/16 22:37:11

皆様にいただいたご意見を元にいろいろなことを調べ、とても勉強になりました。本当にありがとうございますm(_ _)m

ベストアンサー以外の回答

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aki********さん

2016/7/1121:06:59

状況が当初と異なるので手付金を返してもらい手を引いた方がいい。

non********さん

2016/7/1110:25:38

固定資産税まで滞納していたら差し押さえされているのでは?
差し押さえを解除しないと名義変更もできないし、任意売却というくらいだから、現在競売中なのでは?解除する前に競売が終わりますよ。
それに、まともな業者とは思えません。そんな物件手を出さないほうがいいです。

fud********さん

2016/7/1110:20:21

契約前(手付金のみ支払ってます)・・・・
この文章が気になります。

通常の売買でも、任意売却でも、契約前に、手付金を支払うことはありません。

手付金は、売買契約締結の際に、売買代金の一部に充当され、その際には、重要事項説明が宅地建物取引士から説明があります。

契約を締結していないのなら、手付金ではなく、申込金のようなものかもせれません。申込み金には、買主を拘束する法的なものは一切ありませんので、仮に、契約をしなくても、無条件で申し込み金は全額が返却されます。

他の方の補足で、解約した場合には手付金の倍返し・・と記載を見ましたが、契約の締結・重要事項の説明を受けていないのなら、そもそも手付金でないので、そのような法的な縛りはありません。

万一、買主の手付金を放棄しての解約となるようであれば、その不動産会社は、業務停止の行政処分を受ける可能性が大です。

あとの回答は、sukonsukoさん tennokoesanndayoさん が概ね正しいく説明しています。

また、ricojapan55さんが回答している
もし、差し押さえになっていれば、売買・名変が出来ません。
本税・延滞金を支払ったあと、差押え解除になるのに1~2ヶ月?架かりますよ。
全くの間違いです。

売買することも可能ですし、解除は自治体が職権でやりますので、事前に相談していけば、当日に解除、差押登記の抹消は可能です。


さらに、omotenasi_funassiさんの回答は、ほとんどが間違いです。

任意売却では買主に売主の引越し代、税の滞納分、マンション管理費滞納分などを実質的に負担させることがないわけではありません。銀行側が負担することもありますが、それはあなたと銀行側との交渉次第になります・・・

銀行が買主に売主の滞納部分を負担させることは、100%ありません。また、買主が銀行と交渉することも100%あり得ません。


「行政から免許を受けた宅建業者」が「銀行も大きく関わる任意売却」で売却価格の水増しやら、契約前の手付金名目での金銭受領などムチャなことをやるとは考えにくいですね・・・

不動産は信用取引ではありません。この考えは、大変危険です。考えにくい事が起こるから、トラブルとなり、特に任意売却は買主がおおきな被害を被るのです。

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suk********さん

2016/7/1016:24:25

①すでに手付金を支払済みなら、契約前ではなく、手付契約後で、本契約前という段階ではないでしょうか。手付金名目ではなく、預かり金となっているのなら、手付相当だが、売主には渡さず仲介業者預かりにしてあるのではないでしょうか。任意売却では、各種滞納のある売主に手付金を渡すと危険なので、本契約まで売主には渡さないことは多いです。ほかに手付金ゼロにする方法もあります。これらはよくあります。

②任意売却では、おそらく住宅ローンが滞納の状態ですから、固定資産税(正確には固定資産税・都市計画税、以下、固都税)の滞納も普通にありえます。本来、税金を優先して納めるべきところですが、債務者は、債権者(金融機関)から短期間に矢のような催促を受けるので、そちらへの返済を優先してしまうことが多いためです。

③売主に固都税の滞納があり、自治体に差押登記されたままの状態では、仲介業者は売買契約しないとおもいます。これは後日トラブル防止のためです。仮に差押登記のあるまま不動産を取得しても、買主に納税義務が発生するわけではありませんが、自治体は滞納している税を回収するため、買主に所有権の移った不動産に対しても強制換価できる権限を有しています。そのため、差押登記を抹消しておかないと、買主が取得後でも、その不動産が公売にかけられる恐れがあるので、売買できないのです。

④固都税は、その年の1月1日時点での所有者に課税されますので、売買の本契約日以降の納税分も、売主に課税されます。そこで、買主が取得した日以降の課税分を計算して、売主に渡して納税してもらう契約になっていることが多いです。これを売主が誠実に納税してくれないと、後日トラブルの恐れもありますので、契約年の固都税(翌年度課税)の負担についても、一応、仲介に確認しておいたほうがいいです。

⑤本契約直前、あるいは契約の時点で、登記の確認をしたほうがいいです。仲介が取ってきた登記証明をみせてもらうことでも足りることが多いです。
そこで、市などが差押権者で差押登記がなされている場合、契約時点で完全に抹消できるのか確認は必要です。なぜなら、売主の滞納は、住民税・固都税だけとは限らず、国保・後期高齢・介護といった保険料の滞納もふつうにありえるからです。とくに国保を「国民保険税」という扱いにしている自治体では、完全に税金と同等になっており、滞納額50万、100万(あるいはそれ以上)などということもあります。

⑥本契約時に、あなたが支払う残金で、すべての抵当権・差押登記がはずされることを確認してください。基本的には、すべての抵当権者と差押権者(市の担当者など)に契約に立ち会ってもらい、決済と同時に差押解除の手続きに移ってくれるか確認しておけばいいです。実際に解除されるのは日数を要しますが、その場で納税済みの証明を出してもらえるので、売買可能となります。通常、仲介や司法書士が確認をとってくれることが多いです。

⑦最後に交渉術についてですが、そもそも任意売却では、売主と仲介のみで売却額は決められず、必ず抵当権者(金融機関)の同意が必要なので、簡単に値引き交渉できないとおもいます。たとえば、「1000万円なら売っても良い」と許可した金融機関が、「950万円でもべつにいいよ」とは簡単には言わないからです。そこで仲介側の交渉術として、「あなたの希望通り、売主側は50万値引きいたします。ただし固都税納税分はあなた側が上乗せしてください。それで元の額と同額です」という話です。相手が一存で値引きできない場合、「値引きではない実質値引き」みたいな話にしてくるのかもしれませんが、とりあえずそれでも、「固都税滞納による強制換価の心配がなくなる」ので、重要な点ではあります。
任意売却なので、あなたの希望通り、50万値引きしろ+固都税50万もそちらで払え、は難しいのかもしれません。どうしても不満なら手付け放棄で、止めてしまえばいいだけです。

ric********さん

2016/7/1014:40:03

売主の固定資産税滞納が明らかになりました。
>>
最新の登記簿を確認して下さい。
一番最後の項目に、”市町村の差押え”になってるか確認して下さい。
もし、差し押さえになっていれば、売買・名変が出来ません。
本税・延滞金を支払ったあと、差押え解除になるのに1~2ヶ月?架かりますよ。

あまり、感心しない事案です。

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