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借地の買い取りまたは明け渡しについて

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ID非公開さん

2008/6/1517:57:31

借地の買い取りまたは明け渡しについて

1度目の質問のあと少し詳細が判ったので2度目の質問です

妻の実家(借地)の買い取りまたは明け渡しに関しての質問です。
両親ともすでに死去しており兄弟もそれぞれ結婚で家を出ており実家には弟(次男)が一人住まいです(独身)

実家の土地はかなり前(60年以上)からの借地ですが、土地の持ち主は何度か代わっていて
現在は1年ほど前から不動産屋が地主になっています
借地料は今もきちんと払っているそうですが今の地主に代わってから振込みでの支払いはしてもらえず
毎月集金にきては「早く立ち退いて欲しい」らしき事を言われているそうです
その際、明け渡すなら1000万円払うと言っているそうです。

土地は名古屋市内の約32坪で、普通の更地取引であれば、坪90~100万円程の土地だそうです。
なお、国税局のHPで調べたところ路線化では(160E)で、借地権割合は50%です
今のところ、買い取るならいくらとの話は地主からは出ていません

いろいろ調べましたが、こういった借地を借主が買い取る場合の金額の算定の基準がよく判りません
更地価格と借地権割合を使い、更地価格が坪100万円とすると、100万×32×0.5=1600万円だったり
路線価価格(16万円×3.3=1坪52.8万円)で同様に、52.8万×32×0.5=844.8万円だったり色々でした
上記のように更地価格と路線化では倍ほども違ってきます。

また、明け渡しの話はするが買取の話はしてこない以上買い取り自体可能なのかさえ判りませんし
借主側から買取を言い出すと高値を吹っかけられるんじゃないかとの心配もしています

借主側からすれば当然少しでも有利に(安く)買い取りたいのですが
上記のような場合はどうなんでしょうか?

補足底地を買い取る必要はなく、できれば今のままが一番良いらしいんですが
相手は借地権付きを判った上で土地を買っている地上げ専門の業者のようで、振込み拒否でわざわざ毎月地代を集金にきては
長いと1時間以上「出て行け」らしきことを言われるのに耐えるのに弟が限界にきているようです
元々の大地主だった地主からこの辺一帯の借地のほとんどをこの業者が買い取ったとの事らしいです

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ple********さん

2008/6/1518:13:05

買取は可能です。まずどちらかが買取(売却)の意思を示さないと話になりません。
価格っていうのはまあお互いが納得できる値段ってことです。
まずは自分の希望を伝えましょう。

しかし、相手は1000万払うと言っている以上、おそらく取引で1000万は儲かると読んでいるんじゃないかと思います。
よって、もしかすると、相手は2000ー3000万でしか売却してくれないかもしれません。

でも気にせずあなたが妥当と思える金額を提示してみましょう。たとえば1000万を提示してみたらどうでしょう。
少なくとも相手の反応は確かめられるはずです。そこから交渉が始まると思います。

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質問した人からのコメント

2008/6/22 01:07:23

一安心 3人の回答それぞれ大変参考になりました。
まだ結論は出ていないようですが弟は資金的な問題もあり買い取りには消極的で「立ち退き」に傾いているようです。
1500~1600万円位提示されれば、という事のようです。
もし相場の半値程度で買えるならオイラなら絶対買うのにな~と思うのですが仕方ないですね。

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naw********さん

編集あり2008/6/1721:52:51

バブル期には、実勢価格に対し固定資産税の評価額は1/5くらいで、路線価価格(相続税の課税評価)は1/2くらいと言われていたと思いますが今はだいぶ価格差が縮っていると思います。
従って、更地価格が坪100万円とすると、100万×32×0.5=1600万円くらいが妥当な処かと思います。

実家の土地はかなり前(60年以上)からの借地ですが・・と云うことで旧借地借家法の適用になりますので、その場所に住み続けたいのであれば、地主によっぽとの事情がない限り、年数に縛られることなく立ち退きに従う必要はありません。

こういった借地を借主が買い取る場合の金額の算定の基準がよく判りません・・・・これは借地権割合に応じて買い取り価格も変わってきます。(相手が売りたいと言った場合ですが)例えば1000万円の土地を借地権割合8割の人が買い取る場合200万円で買い取ることができます。

立ち退きの場合は、土地の上に家が建っていてもよっぽと新しい家でないと、価格はつけない場合が多いようです。まして地上げ目的の場合は、立ち退き後直ぐ解体されるでしょう。

長いと1時間以上「出て行け」らしきことを言われるのに耐えるのに弟が限界にきているようです・・・・・役所の相談窓口で、法務局にでも供託できないかどうか相談して見られたら如何でしょうか?

pre********さん

2008/6/1610:51:25

現在の買主は不動産業者みたいですので、買取りは可能かと思います。
ただし、商売として底地を買っているので買い取るとしたらかなり高い金額になるでしょう。

今回のような地上げor買取に関して、適正価格はありません。市場価格・路線価はあくまで参考数字です。
お互いが納得できる金額で折り合うしかないんです。

そもそも底地を買う必要があるのでしょうか?
「早く立ち退いて欲しい」とのようですが、契約上立ち退かなければいけないのでしょうか。
現状維持を続けていると、相手の方から折れてくることもあります。これも一種の交渉です。

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