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ハウスメーカーで家を建てる検討をしています。 土地は借地で、その場所に立って...

jck********さん

2017/4/1521:32:08

ハウスメーカーで家を建てる検討をしています。
土地は借地で、その場所に立っている現在の家を建て壊し、新たに家を建てる予定です。

また、土地が面する道路幅が狭いので1mセットバックが必要と伝えられています。

問題は、ハウスメーカーから借地の隣地(ここも同じ地主の借地)との境界線が
定まっていない(ただし隣地とは塀では仕切られています)ので、土地家屋調査士のもとで境界線の確定が家を建てるために必要であると言われ、隣地と地主合わせて8人いるため90万円程の費用が掛かると伝えられ予定外の費用に驚きました。

質問としまして
①隣地との境界線が確定していない借地において、家を建てる場合は必ず境界線の確定作業は
必要なのでしょうか?素人判断では塀で仕切られているから問題ないと感じております。
②境界線の確定作業に90万円という金額は妥当なものでしょうか?
③境界線の確定費用は地主に求めることはできないのでしょうか?

以上 アドバイスよろしくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

yam********さん

編集あり2017/4/1723:56:03

まず、第一義に土地の境界が定まっていなければ、建築出来ないとのことですが。建築出来ないということは、要は新しい生活が出来ないということと一緒であり、隣地との境が決まらないという一点だけで、自らの生活が確保されないのでは、それには合理的な理由があるとまでは言えません。
境界は、固有のものでありお互いが同意を待つまでに生活出来ないのでは、社会通念上何の為の法制度なのかも分かりません。
新たな建築する場合、狭あい協議申請と言って、建築基準法に基づく道路の幅を確保しなければなりませんが。この申請は、道路の中心を決め、建築基準法に基づく4mの道路にする為に自己の敷地から後退の手続きをします。申請人は建築主である貴方が申請する必要があります。費用の相場は20万円前後です。あとの70万円前後は境界確定費用として、本来ならば貸し主が費用の負担をする義務があります。また自治体によっては狭あい協議申請自体法定化されていない自治体もあるので、土地家屋調査士に費用の分割のお願いをしても、計算そのものが難しい場合もあります。

土地の境界確定は現に登記記録上の所有者が行うものであり、借り主の予定であるだけの貴方が行う義務がある訳ではなりません。貴方からの申し出により、土地を借りる契約であるならば、地主が突如そこまで費用負担をする訳にはいかないという理由から、貴方に責任が及んでいる形になっているだけだと思います。
境界確定が90万円とは少々お高いですが、土地の地価によっては、狭あい申請を含めた金額であれば、あり得ない話ではありません。ここはひとつ土地の持ち主と交渉してみてはどうでしょうか?

また、土地の境界が定まってなければ、家が建てられないという意見もありますが…。これは自治体の方針で隣接する道路が官公庁の管理する道路であった場合などは、境界確定まで求められることもありはしますが、これはケースバイケースなので、必ず確定しなければならないとは限りません。なので土地家屋調査士にその旨を確認して欲しいと伝えてください。
また、土地の境界が確定しなければ建物の登記も出来ないとか、土地の所有者に対抗出来ないとかも全く荒唐無稽です。
我が国の登記制度では、土地と建物は別個の不動産であり、池などのように土地に符合するもの、又は建物に取り付ける襖などのように、取り外しが困難なものでない限りは符合して効力を及ぼしません。

質問した人からのコメント

2017/4/18 19:52:20

分かりやすい説明ありがとうございます。
地主との交渉が必要であることが分かりました。
何か借りている方は貸主に対して強く出れないイメージがありますが、
堂々と交渉をしてみたいと強く思いました。
皆様アドバイスありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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soa********さん

2017/4/1608:00:10

筆界未定の土地は多々あります(公図に筆界線が引かれていない)。
筆界未定の土地の建物登記の可否について、実務では建物登記は可と判断されています。
(原則的には、筆界未定の部分の筆界を確認し、地図訂正をした上で建物表題登記をするべきとしていますが、建物所在の地番が特定できれば地図訂正なしでも可です。)
ですから、建築確認もおりるのでは?と思っています。
筆界未定と境界未確定は別物です。
境界確定はしてなくても、公図(14条地図)で申請すれば建築確認はクリアできるはずです。
①普通は境界確定をしてから建築に着手でしょうが、質問の場合は仕方がないと思います。
②調査士業務の報酬は任意となっております。地域性があるので高いとも安いとも言えないのが現実です。
③地主は必要に迫られていないから、放置しているのでしょう。無理だと思います。

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iid********さん

2017/4/1600:14:57

借地権は辞めましょう。いくら賃料を支払っても自分の物には成りません。
跡取りが困る話です。

境界線が決まっていないと建築確認申請は出せません。
分割線を引いて、図面の上でも面積は確定します。

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nat********さん

2017/4/1522:30:41

90万の根拠が解りませんが余りにも高すぎるように思います。
測量して境界の確定をするのですがそもそもあなたの土地では無いのに
その費用をあなたに求めることはどうなのかと思います。
地主が自分の土地の境界を確定するのが一般的だと思います。
どちらにしてもそういう土地は避けられた方が良いですよ

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kit********さん

2017/4/1521:58:14

建物登記(表示の登記ができない)ができないですね。建物登記しなくても建物は建てることができます。建物登記のない建物は土地所有者の物と推定されてしまうので、反証が必要になってしまいます。
ただ、繰り返しになりますが建物登記できないので、第三者に対抗できませんし、地主さんが代替わりした時に問題が起きそうですね。

90万円 判らないです。案件が複雑ならありえる値段ですねちょっと高いです。

地主も境界確定しなくても問題ない(売るときに売れないだけです)ので、払う義務はないでしょうね。

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