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借地の持ち家の売却について。

strawberrytarouさん

2017/6/920:35:02

借地の持ち家の売却について。

こんにちわ。お世話になります。
以前こちらでも質問させていただいているのですが、
借地に築46年の祖父の持ち家で、私の両親が生活していた家があり、
この度家を手放すことを考えております。両親は現在施設と病院で生活しており2年近く住んでいません。これからも家に戻ることはありません。
名義は私の祖父(母方で30年ほど前に死亡)のまま、両親どちらかに名義変更はされていません。
私は娘(亡くなっている名義人の孫)で、生まれてから高校卒業までこの家で生活しておりましたが、家を出てから10年経過しており、今は遠方に嫁いでおります。
以前(1年以上前)、親戚と地主さんが土地に関しお話したときに『家を掃除したら家はそのままで返却してよい』との旨で親戚から間接的に伝えられており、そのつもりで準備をしているところでした。文書等に残してはおらず完全に口約束状態です。
地主さん私とはとは電話で一度しかやり取りしておらず最近初めてお電話させていただきました。
そのとき、先方から『更地にして返却してほしい、今度話し合いする際に司法書士を連れてくるのでその方を介して話しましょう』といわれました。
地代は月10400円で格安で、両親が家を去ってからおそらく2年ほどは滞納してしまっている状況です。(2年にすると25万円ほど)
両親の資産はほとんどなく、わずかな年金で暮らしております。
もし、解体をするとなれば娘の私が資金を出さないといけないと思うのですが、私は乳幼児3人の育児中で専業主婦で、解体資金に仮に100万かかったとして資金を捻出するのがなかなか厳しいです。

解体するのがもちろん筋だとしても、申し訳ないですが私としては賛同しかねる状況です。

家の場所は、地方都市ですが県庁所在地の比較的中心部で、土地の坪数が50坪ほどの予想で、地価計算をしたところおよそ850〜900万ほどだと思います。

建物の価値は無いに等しいとしても、借地権付きで建物を地主さんに売却、または無償で明け渡すというのは、無理なお願いでしょうか?
譲渡ならば、地主さんには特になるのかな?とは思うのですが…

更地にするのは、最後の手段にさせてもらいたいのですが…
土地代も滞納している状態で、こちらを提案させていただくのは印象が悪いでしょうか。
地代滞納は、いままで先方から請求がなかったこと、こちらが確認しなかったことで申し訳なかったですが、すぐに全額お支払は可能ですが、もういまさらお支払しても遅いでしょうか。

裁判は、もちろん避けたいです。

この場合、借地権つきで建物を地主に売却または譲渡が有効かどうか、
詳しい方にお伺いできたらと思います。

よろしくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

2017/6/1009:55:35

まず、未相続の借地権付きの建物を処分するには、相続登記が必要です。今のままでの処分権限はあなたにもご両親にも地主にもありません。亡くなった方の財産を勝手に処分する権限は誰にも無いのです。法的にはまず相続が先です。

そこを逆手に取って、地主様と交渉してはどうでしょうか。今更相続する価値が見いだせないので何もできない、費用がかかりすぎるから相続はしないと主張します。そうなると地主は建物をどう処分する事も出来ずこまりはててしまいます。そのタイミングで「そちらで解体するなら、遺族として協力する、あとで問題にならない所までの手続きならできるかも」とお答えしてはどうですか?

あなたはそういう態度で悠然としていても、全然困りません。なんせ権限が無いのですから。そして、業を煮やした地主が、そこまで折れて来たタイミングでご両親や他の想像人全員が協力して異議を申し立てないと言う合意書を作成してお終いです。全員でなくとも、大体で良いかもですが、そこは司法書士の判断次第です。費用も地主もちで結構です。

なにもしないで悠然としているだけで事は進むはずです。

頑張って下さい。

  • 2017/06/1010:35:21

    地主が地代を放置していたのは、借地権が消滅するのを最優先に期待していたからだと思います。

    そうしてほぼ消滅したのを確認した初期には、「家を掃除したら家はそのままで返却してよい」との意思表示であったのが、だんだんと安心し欲を出し、最後には解体を要求してきた様に思います。

    2年間の借地料は支払う必要はないと思います。地主も受け取らないかもです。それを受け取ったなら借地契約の存続を認める行為だからです。

    建物の解体には協力するがお金は出さない、というスタンスで良いと思います。

    地主は裁判をしても理がありません。年金は差し押さえが効きませんし、あなたには権限が無い(被告とはならない)からです。

    じっくり行きましょう。

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質問した人からのコメント

2017/6/10 20:22:23

この度は大変丁寧な回答をいただきありがとうございました。

また、良い報告ができるように、話し合いに臨んで参りたいと思います。

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momokimikazuさん

2017/6/921:52:07

不動産買取新築建売業者です。

価値がありますから、更地での無償返却はおかしいです!

以前、借地権貸家の入居人が心筋梗塞で亡くなり、借地権者が自費解体後更地無償返却した土地を底地権者から買い取った事がありましたが、借地権権者は損をしましたね!

両人とも面識がありましたが、借地権者から相談が無かったので余計な事は言いませんでした。

今日は東京都日野市へ行ってきました。
底地と借地権付建物の同時売買の件での両宅訪問です。
話はまとまりましたが敷地境界が曖昧だったので契約前に売主責任での確定測量を入れさせました!

今日の底地権者と借地権者は、代が変わり今は付き合いがないが親戚なので、親が当時、地代無料にして使用貸借で今日まで続いてました。

金額配分は弊社買取金額の折半になりました!
建物解体は弊社負担です。

主様も、借地権付建物売却がお薦めです!

滞納地代は早めに払っておいた方がメリットがあります、受け取らなければ法務局に供託して下さい。

地主は資産が有ってもお金は無く、上物を買っても意味はないので売却は第三者になると思います。

東京都23区内でしたら借地権付建物を、底地権者に承諾書を払って買っても旨みは有りますが、東京都下三多摩地区ですと借地権付新築建物はいまいち人気がなく売れないので、おのずと底地同時買取になります。
底地単体での買い取りは有りです。

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2017/6/921:40:17

今のところ、その家については、質問者さんには何ら義務はありません
借地権を持っている人(ご両親かな)です
自分のこととして受け止めるのではなく、ご両親の代理として話を聞きに来ただけというスタンスを貫くようにするべきかと思います

質問者さんは親の代理でしかないのだから、自分から案を出すようなことをしないほうがいいのでは?
相手が示した案に対して、親に伝えておきますというか、
絶対無理だと思ったら、お金がないから無理だと思う程度は意見を言うくらいでいいんじゃないかな?

当然、質問者さんに立て替えてくれという話は出てくるでしょうが、自分も専業主婦なのでお金は全然持っていないと頭を下げてるだけで、決して建て替えると言ってはいけません

少しでもお金をと言われても、最終的にどうするか決まるまではなにも払わないほうがいいです

親が迷惑かけてすみませんってのを言い続けて、相手が根負けするのを待つしかないかな?

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nat1988tanさん

2017/6/921:38:05

法的な事を言えばあなたが親から相続をするかどうかです。
一つでも相続をするというなら借地権も相続しなければいけません。

人間として借りた物は返すのが世間の常識ですよ
あなたの親が借地権で家を建てそこにもう住まわないと言うなら
当然解体して返却するのが当たり前です。
そうでなければこの先何百年と地代を払い続ける事になりますし
固定資産税にも関係します。

現在の場合は定期借地権と言って最初に保証金を何百万と地主に支払うのです。
その保証金であなたのような人には解体費用として回します。
これは50年と言う期間が決められていますから更新は出来ません

あなたが書かれた内容なら延滞している地代は速やかに返済して
もう住まわないと言うなら建物を解体して返却です。
当然解体費はあなたが負担する
これは人として当たり前の事です。

借地権を地主に売却・・・・そんな話は聞いた事がありません。
ごたごた言ってると裁判を起こされます。
当然弁護士費用はそれぞれが負担となります。
例え買ったとしても解体費用くらいは弁護士費用で飛んでいきます。
負ければダブルパンチ

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banzainipoonさん

2017/6/921:03:36

「地主から返してくれ」と「借地人から返したい」では月とスッポンの条件内容となります。(つまり、弱みと強気の関係になるのです)

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