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地主から相続の為に借地権買って貰いたいとの要請が不動産屋仲介で来ています。 ...

har********さん

2017/8/1418:21:13

地主から相続の為に借地権買って貰いたいとの要請が不動産屋仲介で来ています。
親の代から60年以上の借地で敷地は約50坪です。
20年前に建物が古くなつたので家屋を建て替え時に承諾料として

320万円(30年契約)の要求があり支払っています。
不動産屋の土地評価レポートとして近隣の土地売買事例と思われる数件の平均金額を坪数に乗算し、路線価の借地権割合の50パーセントを提示して来ました。
98.911(円/m2)×164.69(有効面積/m2)×50%(借地権割合)=7,981,930円

当方は不動産関係には詳しくなく上記提示額や方法が正しいものかも判りませんのでお知りの方には下記などのアドバイスをお願いします。
1.算出に使う元となるものは近隣の売買事例を使うものか?(相続税の場合は路線価を参考にともネッ ト情報などには書かれていますが)
2,借地権の割合は路線価の借地権割合が正しいものか?(1,と同じく)
3,20年前に建て替え承諾料はベラボウに高額だと言う方が多いが、如何なものでしょうか。
又、承諾料の期限内なので借地権割合から差し引いて貰えると言う方もおりますが?見解をお聞か せ下さい。
当方75才で今更高額出費は抑えたく、少しでも値段を下げる方法が有ればとの思いです。
又、交渉の際の理論武装も出来ない知識なので参考事例なども教えて頂ければ幸いです。
宜しくお願いします。

補足補足、地代などは遅滞無く支払っています。地主さんは大変多くの土地・借地を保有しており現在は養子夫婦が跡を継いでます。

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ベストアンサーに選ばれた回答

tan********さん

2017/8/1421:08:19

私も借地権者の父親の代理(委任)で底地を地主から購入
した経験が有ります。
その地主も相続の納税で現金が早急に必要だとの情報でし
たので、相当に購入代金を値切りました。

質問者さんは地主が購入を持ちかけた事は、非常にチャン
スだと思います。
逆に借地権で底地を購入したいと申し出ても、今回の様な
条件は出ないでしょう。

1、土地の用途を調べる。
住宅用地か?商業用地か?で実勢価格は異なります。
もしも住宅用地ですと、最低でも「国税庁の路線価」から
交渉をスタートです。
商業用地でも相手の有利な条件ですので、沈黙です。

2、土地の形状は?
正方形ですと問題が有りませんが、長方形や旗竿地ですと
値切りの対象です。

3、土地に面する道路は?
前面の道路幅が狭いと、土地価格に影響します。
6m以下ですと、値切りの対象でしょう。
複数面が道路(2面道路等)ですと、相手が有利になりま
す。

4、市の条例の対象地域かを調べる。
高さ制限・道路拡張地域・美観景観地区・文化財埋蔵調査
地区ですと、建築に制限が生じますので交渉(減額)の対
象です。

5、建て替えの承諾料ですが、基本的には30年間を見る
のが妥当でしょう。
20年が経過していますので、320万円の50%160
万円で交渉するのが妥当だと思います。

土地所有権者の代理人は「少しでも高額で質問者さんに購
入して欲しい」のが本音でしょう。
また相続での相続税対策も考えられますので、800万円
弱での交渉をスタートしてますが、私の経験と土地の状況
を考慮しますと550~600万円で質問者さんが交渉を
始めても良いと思います。
あまりに質問者さんが安い金額を最初から提示しますと、
交渉が最初から不発に終わる可能性が有りますので注意が
必要でしょう。
「まずは購入しても良いが価格での折り合いです」と言う
のがベストでしょう。
その上で550~600万円で交渉するのが良いと思いま
す。・・・当然に立て替えの承諾料の割り戻し交渉も含み
ます。

60年以上も借地で地代を支払いましたので、安く買える
と良いですね。
私も底地の購入の交渉で約4ヶ月の時間を要しました。
相手も底地の売却は借地権者(質問者さん)でないと困難
ですので、「幸運が舞い込んだ」と解釈してガンバって下
さい。

  • 質問者

    har********さん

    2017/8/1422:08:17

    早速の貴重なアドバイス有難う御座います。
    土地の形状は約10mと6m道路に面した角地の長方形で10m道路面が約3m欠けの変形地です。
    土地用途は住宅地で10m道路面の真正面に中学校が建ってます(騒音・砂埃あり)
    借地権割合の50%は交渉余地はあるものでしょうか?
    更なるアドバイスがあるようでしたら宜しくお願いします。

  • その他の返信(2件)を表示

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質問した人からのコメント

2017/8/16 16:15:03

勉強になりました。

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ppp********さん

2017/8/1511:46:29

あのぉ~~?
一番 肝心な 現在の月々の地代は、お幾らなのでしょうか?

同じブロックの土地でも、表側と裏側とでは 価値が違います。

まぁ~ がんばれよ。

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rif********さん

2017/8/1422:15:57

1.通常は実勢価格(売買事例等)ですね。一般的には実勢価格より路線価の方が低いと言われていますが、需要が少ない地域では逆転する場合もあります。

2.路線価の借地権割合は、相続税評価の計算に使うものです。ただ、借地権取引では、その割合を参考にするケースは多々あります。

3.承諾料だけであれば、ベラボウ額ですね。ただ、30年期間が付いているので、更新料と見れば、当時としては妥当だと思います。

質問者さんは、跡取りはいらっしゃるのでしょうか?
いなければ、無理に買う必要も無いかと思いますが。
いれば、一緒に検討してもらいましょう。

先方から「買ってくれ」と言ってきている交渉です。
理論武装にこだわることなく、貴方の出せる金額を提示すれば良いと思いますよ。
その底地を、貴方以外の第三者に売ろうとすれば、100万円でも売れるかどうかわかりません。

「老後の生活も厳しく、出せても300万円くらい・・・」と、返事をしてみましょう。

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